近日，記者對(duì)北京樓市實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，3月以來(lái)，北京樓市成交有所放大，二手房市場(chǎng)成交量處于相對(duì)高位，但是區(qū)域之間分化較為明顯。從價(jià)格上看，北京二手房成交價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

成交量整體處于高位

“3月份二手房成交量整體較高，但是比2月份熱度有所下降。北京地區(qū)區(qū)域間分化較為明顯，城中心區(qū)域成交量和成交價(jià)都相對(duì)較好，其他區(qū)域成交相對(duì)平穩(wěn)，價(jià)格起伏不大?！币晃毁Y深房產(chǎn)中介人士王丹（化名）告訴記者。

【資料圖】

據(jù)王丹介紹，目前，北京地區(qū)周末帶看量比較大，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人周末平均都有4、5個(gè)帶看?！坝辛藥Э床艜?huì)有成交，從1月份開(kāi)始，北京地區(qū)的帶看量就比較多，每個(gè)周末都在接待看房客戶，有時(shí)候飯點(diǎn)都耽誤了?！蓖醯け硎尽?/p>

記者調(diào)研了解到，北京樓市區(qū)域之間分化較為明顯?！拔瀛h(huán)以外的二手房成交量已經(jīng)有下滑趨勢(shì)，價(jià)格適中的房源賣掉后，價(jià)格高的房源需要逐一談價(jià)才能賣出去。前期成交小高潮過(guò)后，目前剩余的都是有溢價(jià)的房源，所以成交速度放緩了。”位于南五環(huán)外的某鏈家門(mén)店經(jīng)理告訴記者。

相比之下，位于城中心區(qū)域的房源很多具有學(xué)區(qū)房屬性，隨著新生入學(xué)信息采集時(shí)間臨近，部分片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交進(jìn)入了沖刺階段。

“一般情況下，手里已經(jīng)有首付款的購(gòu)房者，現(xiàn)在開(kāi)始看房到所有手續(xù)辦理下來(lái)，大概需要20天左右，還能趕得上今年的入學(xué)信息采集。對(duì)于部分家里今年有孩子上學(xué)的客戶來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)是最后的‘上車’機(jī)會(huì)。疫情期間學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格就一直在漲，目前學(xué)區(qū)房的價(jià)格也是在上漲通道里?！蔽鞒菂^(qū)一位資深房產(chǎn)中介人士告訴記者。

月成交預(yù)計(jì)達(dá)2萬(wàn)套

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，北京地區(qū)3月份二手住宅成交量達(dá)16391套。預(yù)計(jì)3月份二手房成交將達(dá)到2萬(wàn)套。

其中，3月20日至3月26日一周成交量達(dá)4626套，北京二手房成交已經(jīng)連續(xù)5周在4000套以上運(yùn)行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2022年12月，北京二手房成交量為8773套，目前的成交量比去年12月份已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈?？梢哉f(shuō)，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。不過(guò)從最近一段時(shí)間的成交看，成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，雖然二手房成交上升明顯，但北京地區(qū)房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。進(jìn)入3月，北京二手房成交繼續(xù)維持在高位，全月成交有望突破2萬(wàn)套。但從可持續(xù)性上看，隨著前期需求大規(guī)模釋放，預(yù)計(jì)4月以后成交規(guī)模會(huì)收窄，將逐步回歸到1.2萬(wàn)套至1.5萬(wàn)套的成交水平。

“從價(jià)格上看，隨著近期市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，業(yè)主信心增強(qiáng)，價(jià)格將會(huì)止跌轉(zhuǎn)升，但不會(huì)大幅上漲，預(yù)計(jì)整體將維持小幅上升局面?！蓖跣员硎?。

新房、商住房成交平穩(wěn)

在新房市場(chǎng)方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)新房成交整體未見(jiàn)明顯起色。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前，新建住宅供應(yīng)量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，分化嚴(yán)重，除了少數(shù)熱銷項(xiàng)目，大部分市場(chǎng)保持平穩(wěn)。

“目前一周平均能賣出去7、8套。好的時(shí)候能賣11、12套，不好的時(shí)候能賣4、5套。要看前期蓄客情況，很少有人能當(dāng)天來(lái)看房當(dāng)天就簽約。都是要蓄客積累客戶，然后后期進(jìn)行營(yíng)銷銷售?，F(xiàn)在北京的新房基本都是售完一棟再開(kāi)一棟新的，以防好的樓層集中被挑光?！蔽挥谕ㄖ輩^(qū)某新房樓盤(pán)銷售人員對(duì)表示。

在商住房方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手商住房?jī)r(jià)格依然處于下降通道，很多次新二手房源比新房時(shí)的出售價(jià)格降了一半左右。

以大興區(qū)某2014年入市的次新商住房為例，當(dāng)年新房成交均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，目前的成交均價(jià)約為1.8萬(wàn)元/平方米。

“價(jià)格已經(jīng)到了絕對(duì)低位，與這類房子同一時(shí)期入市的新房住宅，價(jià)格翻了一倍，當(dāng)時(shí)這些商住售價(jià)比同一片區(qū)的住宅價(jià)格要高。但目前商住價(jià)格僅為住宅價(jià)格的一半不到。”一位從事二手房交易的資深中介人士告訴記者。

新商住房由于只能出售給公司主體，不能出售給個(gè)人，目前去化整體不高。

匯力基金董事長(zhǎng)、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇分析認(rèn)為，目前北京地區(qū)商改住的商辦類項(xiàng)目售價(jià)普遍不高，大概是商品房平均價(jià)格的三分之一，北京平均房?jī)r(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右，而商改住的商辦類項(xiàng)目現(xiàn)在是2萬(wàn)元/平方米左右。對(duì)于有條件進(jìn)行商改住、改為長(zhǎng)租公寓的商辦類項(xiàng)目，需要進(jìn)一步完善相關(guān)配套。

“目前，商住類住房相比住宅價(jià)格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個(gè)人購(gòu)買商住項(xiàng)目限制較多，導(dǎo)致成交和流動(dòng)性較低。在商住房限購(gòu)、限貸政策較嚴(yán)的背景下，開(kāi)發(fā)商需要找盤(pán)活存量市場(chǎng)的路徑，尋找高質(zhì)量目標(biāo)客戶。”多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

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