“千呼萬喚”的存量房貸利率下調(diào)政策終于落實(shí)到了操作層面。8月31日，央行官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“通知”）稱，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

通知非常清晰地明確了下調(diào)房貸利率的時(shí)間和操作模式，即對于2023年8月31日之前的存量首套房貸，購房者可以在9月25日開始申請“重新發(fā)放貸款”或者“變更合同約定利率”。業(yè)內(nèi)專家向記者分析指出，此次存量房貸利率下調(diào)政策意義十分重大，是史上罕見的極具創(chuàng)新意義的政策工具。此舉不僅能為借款人節(jié)約利息支出，也將減少提前還貸現(xiàn)象，緩解銀行壓力。

不過，值得注意的是，本次通知僅針對首套房住房存量貸款，存量房貸利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。據(jù)此，業(yè)內(nèi)專家向記者分析指出，借款人理論上最多“可拿到當(dāng)年銀行給出的最大房貸優(yōu)惠”。

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明確下調(diào)時(shí)間和方式

通知對存量房貸的期限進(jìn)行了明確界定，指出相關(guān)貸款為2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對于下調(diào)的具體操作時(shí)間和方式，通知明確指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

除了“重新發(fā)放貸款”的方式，通知還提出了另外一條調(diào)整路徑供購房者選擇。通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

同時(shí)，值得留意的是，通知也對存量房貸利率下調(diào)提出了限制性要求。通知指出，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

通知還督促金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要求金融機(jī)構(gòu)制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

“中國房貸制度在1994年建立。之后，房貸制度隨著商品房市場和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但對存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整的情況十分少見?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《》記者表示，此次降存量房貸利率的政策意義十分重大，是歷史上罕見的極具創(chuàng)新的政策工具。本次政策通知是針對所有銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)布的，全國各地購房者的存量房貸都將有下調(diào)的空間，預(yù)計(jì)9月上旬銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向《》記者指出，降低存量房貸利率不僅為借款人節(jié)約利息支出，也可減少提前還貸現(xiàn)象，緩解銀行相關(guān)壓力。

市場反響如何？

近年來，房貸利率的不斷下探，達(dá)到歷史低位。存量房貸利率因?yàn)楣潭狱c(diǎn)的存在，和新增房貸利率差距逐步拉大。據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年8月份重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)。而2022年以來存量房貸利率隨5年期以上LPR僅下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)。

在此背景下，“排隊(duì)”提前還貸現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，民眾對存量房貸利率下調(diào)的呼聲也越來越高。一直到今年7月中旬，央行貨幣政策司司長鄒瀾表態(tài)稱，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

很快，“支持和鼓勵(lì)”演變?yōu)椤爸笇?dǎo)”。8月初，央行在下半年工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。存量房貸利率被“按著腦袋”往下調(diào)。

之后，農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行紛紛表態(tài)，或稱已經(jīng)制定相關(guān)預(yù)案，或表示正在研究制定相關(guān)細(xì)則。終于，趕在8月的最后一天，存量房貸利率下調(diào)政策不再“猶抱琵琶半遮面”，被落實(shí)到了執(zhí)行層面。

不過，值得注意的是，存量房貸利率的下調(diào)有諸多條件限制。通知僅提及首套房的存量房貸利率下調(diào)，并未對二套房的存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行說明。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，該政策并未惠及二套房存量房貸，可能會(huì)激發(fā)部分二套購房者提前還貸。

對于政策細(xì)則，也有購房者向記者表示，降低利率還需要向銀行做申請，感覺操作上并不是十分便利，比較耗費(fèi)時(shí)間。同時(shí)，對于存量房貸利率能夠下調(diào)多少心里也沒底。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”的要求，意味著存量房貸利率調(diào)整最多可以“抹平”銀行實(shí)際發(fā)放貸款利率與政策下限的“溢價(jià)”。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)也分析指出，根據(jù)相關(guān)要求，購房者理論上可以拿到當(dāng)年銀行系統(tǒng)給出的最大房貸優(yōu)惠和折扣，將當(dāng)年辦理房貸時(shí)沒有給足的優(yōu)惠盡量補(bǔ)足。

這種調(diào)整方式，與部分人設(shè)想的將存量房貸利率直接調(diào)至現(xiàn)有最低房貸利率的方式存在差異。有網(wǎng)友查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自己購房那一年的最低房貸利率為4.9%，僅比自己實(shí)際簽約的5.2%，低出0.3個(gè)百分點(diǎn)。也有網(wǎng)友直言，加點(diǎn)如果不降等于“降了個(gè)寂寞”。

據(jù)接近監(jiān)管人士公開透露，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，將房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超過5000元。

“具體能夠降低多少利率，還要看原貸款發(fā)放時(shí)城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況?！?曹晶晶向記者表示。南京民生銀行的一名客戶經(jīng)理告訴《》記者，我們銀行內(nèi)部目前還沒有落實(shí)相關(guān)細(xì)則，但是應(yīng)該很快就要確定了，之后會(huì)統(tǒng)一告知個(gè)人住房貸款客戶。

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