8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局連續(xù)發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，近期呼聲頗高的“降低存量房貸”等問(wèn)題有了官方回應(yīng)，兩份文件被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“含金量高”。

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遙相呼應(yīng)的是，8月30日一早，廣州率先官宣落地“首套房認(rèn)房不認(rèn)貸”，當(dāng)日晚間，深圳緊急宣布加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”陣營(yíng)，廣深終于開拆樓市政策“禮包”。一些業(yè)內(nèi)人士指出，如果深圳一線等城市都能在很大程度上兌現(xiàn)上述利好，那么樓市回暖值得期待。

降低存量首套房貸利率“一箭三雕”？

按照通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

在招聯(lián)首席研究員董希淼看來(lái)，降低存量首套房貸利率，具有“一箭三雕”的作用。他分析，顯而易見，首先是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；同時(shí)，也有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。此外，整體上有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

不過(guò)，南都灣財(cái)社記者注意到，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》只是將存量房貸利率調(diào)整的對(duì)象明確為首套房貸。在董希淼看來(lái)，此舉表明利率調(diào)整仍然堅(jiān)持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購(gòu)房者的利息支出。

深圳知名財(cái)經(jīng)專家劉曉博則認(rèn)為，“下調(diào)存量房貸利率”的利好，略低于此前的預(yù)期，只涉及首套房，涉及面也比較窄。至于首套房利率能下調(diào)多少，每個(gè)城市不一樣，原則是“具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。

記者梳理公開資料看到，首套房貸利率全國(guó)性的下限在不同時(shí)期有所變化：2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR，2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，文件要求此次調(diào)整后的存量房貸利率不低于當(dāng)時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限，更多還是考慮到維護(hù)政策的公平性和權(quán)威性。

大幅降低二套房首付或成“撒手锏”

作為參照，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的文件，含金量更高。

南都灣財(cái)社記者注意到，按照《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

在降低首付比例壓力的同時(shí)，利率也有調(diào)整。通知要求，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

“統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，即首套和二套房貸首付款比例下限分別為20%、30%。”在董希淼看來(lái)，此前不同地區(qū)房貸首付比較復(fù)雜，部分地區(qū)二套房貸首付比例最高達(dá)80%。降低首付比例，有助于適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻，提高居民住房消費(fèi)能力。

如何看到二套房貸款利率下限調(diào)整的信號(hào)？他認(rèn)為此前二套房貸全國(guó)性利率下限為同期限LPR+60個(gè)基點(diǎn)。過(guò)去一段時(shí)間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求，降低改善性購(gòu)房者的利息支出。當(dāng)然，無(wú)論是首付比例還是利率下限，文件調(diào)整的都是全國(guó)性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國(guó)性下限的基礎(chǔ)上自行確定本地區(qū)的首付比例和利率下限。從目前情況看，他預(yù)計(jì)全國(guó)多數(shù)地方不會(huì)另行加碼，將直接執(zhí)行全國(guó)性下限。

實(shí)際上，以深圳代表的一線城市，利好更顯著。劉曉博分析，目前包括深圳等一線城市，二套房的貸款首付比例動(dòng)輒在7成到8成左右，“這種超高首付基本上沒(méi)收了二套房的杠桿，成為壓制樓市活躍度的重要因素”。此外，二套房貸款利率普遍上浮很多，比如北京、上海都上浮105個(gè)基點(diǎn)。他坦言，一線城市的二套房首付比例，如果能降低到4到5成，就已經(jīng)是非常大的利好了，再結(jié)合降低利率，以及“首套房認(rèn)房不認(rèn)貸”足以讓市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。因此，未來(lái)一線城市、強(qiáng)二線城市如何落實(shí)“關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知”對(duì)全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

“含金量高的利好終于出現(xiàn)了。如果這些城市都能在很大程度上兌現(xiàn)上述利好，那么樓市回暖是可以期待的。”劉曉博如是強(qiáng)調(diào)。

采寫：南都灣財(cái)社記者盧亮王玉鳳

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