張煒

【資料圖】

5月30日，ST陽(yáng)光城連續(xù)第18個(gè)跌停，收盤(pán)0.55元，“鎖定”面值退市。相關(guān)專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)稱，業(yè)務(wù)萎縮與高負(fù)債導(dǎo)致績(jī)差房企被投資者“用腳投票”，接連遭遇面值退市風(fēng)險(xiǎn)。

部分房企面值退市風(fēng)險(xiǎn)大

截至目前，滬深兩市有近10家房企的收盤(pán)價(jià)低于1元，存在面值退市風(fēng)險(xiǎn)。其中，ST藍(lán)光、ST中天和ST美置（000667）連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)低于1元，已觸發(fā)交易類強(qiáng)制退市。

這些房地產(chǎn)股有的曾是業(yè)績(jī)連續(xù)增長(zhǎng)的績(jī)優(yōu)股，有的面值退市的地產(chǎn)股曾是“地方一哥”，ST中天系“貴州上市第一股”，ST藍(lán)光曾是四川最大的民營(yíng)房企。

植信投資研究院資深研究員馬泓在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)表示，由于4月和5月住房銷售面積月度環(huán)比連續(xù)回落，市場(chǎng)可能對(duì)房企的短期經(jīng)營(yíng)狀況有所擔(dān)憂，再疊加一些恐慌情緒，造成了對(duì)地產(chǎn)股偏悲觀的態(tài)度。

“房企接連出現(xiàn)退市風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)殇N售回款速度放緩，導(dǎo)致資金鏈緊張?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)稱，有退市風(fēng)險(xiǎn)的房企主要特征是高周轉(zhuǎn)與全國(guó)化擴(kuò)張。過(guò)去幾年受到行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境的影響，三四線城市銷售困難，高周轉(zhuǎn)模式受阻。而隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售殆盡，仍無(wú)法解決財(cái)務(wù)問(wèn)題，從而影響后續(xù)拿地，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。這些房企由于融資成本過(guò)高或融資渠道受阻，財(cái)務(wù)問(wèn)題無(wú)法解決，從而導(dǎo)致退市。

上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院副教授吉瑞在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)稱，房企密集退市主要有三大原因，首先，房地產(chǎn)短期和長(zhǎng)期均處于下行周期。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈受制于經(jīng)濟(jì)下行和債務(wù)杠桿；長(zhǎng)期看，由于人口、城市化等因素導(dǎo)致住房總需求下降。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革帶來(lái)并購(gòu)重組加速，政府鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)頭部房企做大做強(qiáng)，中小房企加速退出。再次，近期沒(méi)有重磅救市政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期落空，存在過(guò)度反應(yīng)的狀況?！癆股有大量房地產(chǎn)上市公司是房地產(chǎn)黃金年代的產(chǎn)物。隨著房地產(chǎn)周期的轉(zhuǎn)變，部分中小企業(yè)退出有利于房地產(chǎn)行業(yè)和A股市場(chǎng)的健康發(fā)展?！彼f(shuō)。

高負(fù)債壓力導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難

從基本面來(lái)看，有退市風(fēng)險(xiǎn)的房企，銷售規(guī)模明顯下滑，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出。

馬泓分析認(rèn)為，當(dāng)前面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的房企，從財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)看，主要是營(yíng)收放緩、高負(fù)債壓力導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難。這些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)在過(guò)去三年不僅沒(méi)有有效優(yōu)化，反而因?yàn)殇N售放緩及存量債務(wù)的不斷積累，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率普遍升至90%以上，個(gè)別企業(yè)超過(guò)100%。企業(yè)現(xiàn)金流非常緊張，不少公司現(xiàn)金短債比不到0.1，與央行“三道紅線”中監(jiān)管警戒線“1”的要求相比差距較大。

房企短期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩部分。一是銷售方面，隨著一季度末因疫情因素大量積累的住房需求釋放，4月與5月銷售有所放緩，短期可能對(duì)房企營(yíng)收改善有所影響。二是融資方面，大部分房企存量債務(wù)規(guī)模偏高，且投資回報(bào)率逐步走低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股上市房企加權(quán)投入資本回報(bào)率從2018年至2020年的6%-8%快速降至4%以內(nèi)，2023年一季度為3%，低于同期銀行貸款加權(quán)平均利率。投入成本高于回報(bào)率，導(dǎo)致房企在一段時(shí)間內(nèi)盈利持續(xù)收縮，甚至部分房企可能虧損。

談及房企整體基本面何時(shí)企穩(wěn)，馬泓稱，主要考慮住房銷售能否持續(xù)企穩(wěn)，而非短期脈沖式的擴(kuò)張后快速回落，大起大落的經(jīng)營(yíng)銷售數(shù)據(jù)更多體現(xiàn)的是市場(chǎng)情緒的不穩(wěn)定性。另外，房企存量債務(wù)能否有效去化，與之相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)能否可控，這需要關(guān)注房企是否具備持續(xù)的融資能力，并兼顧好投資開(kāi)發(fā)和存量債務(wù)去化工作，這是判斷房地產(chǎn)業(yè)能否企穩(wěn)的重要參考項(xiàng)。

張波表示，從政策層面來(lái)看，要積極推動(dòng)房企重組并購(gòu)，防范與降低優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)。房企走出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方式主要是推動(dòng)重組與并購(gòu)。目前停牌的房企，有的會(huì)復(fù)牌，也有的可能退市。無(wú)論債務(wù)重組后復(fù)牌，還是退市后并購(gòu)與重組，都會(huì)加快行業(yè)整合，促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的出清。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，切換到新發(fā)展模式，部分優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)整合的機(jī)遇下有望迎來(lái)新的發(fā)展。

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