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王麗新

繼信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房企融資后，銀行以“內(nèi)保外貸”助力房企境外融資提上日程。12月9日，首單落地的7億元貸款已被龍湖集團(tuán)提款。近期，碧桂園、美的置業(yè)等房企或?qū)ⅰ敖影簟?，“?nèi)保外貸”未來有望進(jìn)一步擴(kuò)容。

“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。核心條件之一是，需有資產(chǎn)抵押擔(dān)保。

即便如此，為什么“內(nèi)保外貸”甫一落地，就大大觸動了資本市場的神經(jīng)？三大背景值得思考。一是房企海外融資已連續(xù)4個月無新增，信用債融資處于冰封，“借新還舊”的大門基本關(guān)閉；二是內(nèi)房股債務(wù)違約事件時有發(fā)生，境外對中國房地產(chǎn)市場預(yù)期較為悲觀，存量債券折價大，負(fù)面影響較明顯；三是明年一季度房企將再迎償債小高峰，其中待償海外債超過1000億元。

防止出險房企繼續(xù)增加，平穩(wěn)有序安排好明年一季度民營房企償債事宜，相當(dāng)關(guān)鍵。這期間，“內(nèi)保外貸”將率先打破房企海外融資僵局，邁出穩(wěn)信用的關(guān)鍵一步。

首先，“內(nèi)保外貸”的落地，是金融支持房地產(chǎn)的進(jìn)一步拓展與補(bǔ)充?！叭R發(fā)”之下，與如今相對較為通暢的境內(nèi)信用債融資以及重啟的股權(quán)融資等渠道相比，“內(nèi)保外貸”是將關(guān)注點(diǎn)延伸到了境外融資端。利用境內(nèi)外兩個市場資源進(jìn)行投融資，是補(bǔ)充性融資渠道，可為部分流動性暫時困難的未出險房企爭取時間與空間。

其次，“內(nèi)保外貸”的實(shí)施，有助于未出險房企“借新還舊”。在過往正常的海外融資節(jié)奏中，每年一季度是房企“舉債”期，因此明年一季度美元債償壓力不小。此番政策提前出手，且首筆貸款完成放款僅用時10天，意味著后續(xù)那些僅是短期流動性困難的未出險房企可以快速效仿跟進(jìn)。由此，穩(wěn)定未出險房企信用體系，保證其銷售端、交付端正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而保障上下游供應(yīng)商不出現(xiàn)壞賬、不出險，防止債務(wù)違約風(fēng)險繼續(xù)擴(kuò)大，這是建立風(fēng)險隔離帶的重要手段之一。

再次，“內(nèi)保外貸”的出臺，是逐步冰釋中國房地產(chǎn)企業(yè)境外融資困境的“頭啖湯”。在年內(nèi)約40家房企境外債務(wù)違約、部分房企撤出資信評級、部分房企被債權(quán)人提出清盤呈請等影響下，內(nèi)房股信用體系及境外投資者投資信心遭到?jīng)_擊。“內(nèi)保外貸”加快實(shí)施，說明改善地產(chǎn)行業(yè)資金面的基調(diào)已經(jīng)由境內(nèi)擴(kuò)展到境外，先助力未出險房企境外融資破冰，再逐步修復(fù)信用。同時，還向境外投資者釋放了一個明確信號，即在防范系統(tǒng)性風(fēng)險底線框架下，出于穩(wěn)住地產(chǎn)基本盤的考慮，各方責(zé)任主體會積極紓困。

不難看出，當(dāng)下落地的“內(nèi)保外貸”雖非房企依靠自身信用發(fā)行債券，且目前看貸款規(guī)模也不大，但卻非常有力地破開了境外融資大門，向全球投資者展示出相關(guān)部門穩(wěn)地產(chǎn)的決心，發(fā)出支持民營房企化解境外債風(fēng)險以及穩(wěn)信用的重要信號。

關(guān)鍵詞： 內(nèi)保外貸