房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正迎來二十年未有之變局。在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，房地產(chǎn)行業(yè)尋求新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。12月18日，在“《財(cái)經(jīng)》年會2023：預(yù)測與戰(zhàn)略”上，朱民、倪鵬飛、秦虹等多位來自知名高校、權(quán)威機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者分別從宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、房企三個視角，就房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展建言獻(xiàn)策。

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朱民：住房更新的消費(fèi)需要有新政策來鼓勵和支持

展望2023年中國經(jīng)濟(jì)，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民認(rèn)為，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策管理越來越需要聚焦總需求管理。而消費(fèi)和房地產(chǎn)是造成今年經(jīng)濟(jì)增長低于預(yù)期目標(biāo)的兩大缺口。接下來，要擴(kuò)大居民消費(fèi)，把恢復(fù)、擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。同時，支持住房，改善消費(fèi)。

朱民表示，今年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)下滑明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)在今年或同比下降10%左右。房地產(chǎn)業(yè)通常能夠貢獻(xiàn)1個百分點(diǎn)的GDP增長速度。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)不但沒有貢獻(xiàn)，還拖累了經(jīng)濟(jì)增長。

朱民認(rèn)為，支持住房改善消費(fèi)問題現(xiàn)在主要是消費(fèi)而非供給。今年預(yù)計(jì)新婚夫婦約650萬對，若每對夫婦新購住房100平米，約有6億多平方米，而目前總供給已經(jīng)達(dá)到1年10億平方米，總供給大于總需求，剩下需求在于住房更新。住房更新的消費(fèi)需要有新的政策來鼓勵和支持，來提振居民的信心，特別是對第二套房的支持。

“我們不能認(rèn)為，隨著流動性的注入，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)住了住房，明年會自然反彈。因?yàn)樗傂枨蠛涂偣┙o的結(jié)構(gòu)是不平衡的，還是要用政策。”朱民說。

倪鵬飛：中國房地產(chǎn)應(yīng)爭取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場形勢較為嚴(yán)峻，采取措施穩(wěn)住市場已是共識。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，中國房地產(chǎn)應(yīng)爭取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，順應(yīng)著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢，抵消市場機(jī)遇期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，為此必須加大政策力度，讓市場機(jī)遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

倪鵬飛表示，中國房地產(chǎn)應(yīng)爭取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，他對此提出六項(xiàng)建議：

1、減緩沖擊是條件。要通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入、擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊。

2、“保交樓”是重點(diǎn)。要加快解決“三支箭”的梗阻，結(jié)合新住房融資模式的建設(shè)，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險(xiǎn)或困難企業(yè)及項(xiàng)目的股權(quán)投資。

3、處置債務(wù)是要務(wù)。要探索建立政府引導(dǎo)社會參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，加快戰(zhàn)略并購、債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，構(gòu)建企業(yè)新開發(fā)模式。

4、擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)。要放寬購房條件、降低購房成本。要結(jié)合完善住房保障體系，鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目用于保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等。

5、穩(wěn)定房價(jià)是關(guān)鍵。房價(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但要逐步消化，若出現(xiàn)下降過速的情況，可以采取一些臨時性管制措施。

6、扭轉(zhuǎn)預(yù)期是保障。做好輿論引導(dǎo)，發(fā)揮一、二線城市風(fēng)向標(biāo)作用，先讓一、二線城市回暖，同時減少三、四線及以下城市的土地供應(yīng)，逐步消化庫存。

在尋求新發(fā)展模式的過程中，“活下去”并穿越周期是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)之路。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹表示，進(jìn)入新發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型有五方面變化：

一是房企依然需要優(yōu)化開發(fā)模式。中國房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模依然龐大，剛性需求和改善型需求都有較大規(guī)模。房企應(yīng)針對需求做好開發(fā)模式優(yōu)化，比如針對改善型需求來提高房企產(chǎn)品供給的質(zhì)量等。

二是房企要探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。過去圍繞開發(fā)和銷售大周期運(yùn)行的模式在未來總量將會減少，如代建、服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營可以作為房企盈利的新來源模式，尤其是代建市場在近年來成長很快。

三是房企要開拓存量業(yè)務(wù)，即城市更新。未來中國城市發(fā)展要從過去的城市擴(kuò)張攤大餅、外延式的發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)榫劢箖?nèi)在式的高質(zhì)量發(fā)展，所以房企的轉(zhuǎn)型要和城市發(fā)展轉(zhuǎn)型相結(jié)合，其中重要的結(jié)合點(diǎn)就是城市更新。

四是房企要探索增長型業(yè)務(wù)。許多發(fā)達(dá)國家房企都在做資產(chǎn)的運(yùn)營和管理，而我國房企資產(chǎn)運(yùn)營和管理的規(guī)模仍然較小。

五是房企要抓住政策機(jī)遇。抓住如租賃住房需求、基礎(chǔ)設(shè)施REITs增量擴(kuò)圍等政策機(jī)遇。

在秦虹看來，房企需要從開發(fā)、盈利、融資、目標(biāo)模式四方面向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型：開發(fā)模式從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化進(jìn)行轉(zhuǎn)型；盈利模式從單純的增量開發(fā)向存量更新進(jìn)行轉(zhuǎn)型；融資模式從高負(fù)債到股債多元進(jìn)行轉(zhuǎn)型；房企的目標(biāo)模式從追求規(guī)模和速度的擴(kuò)張向品牌和品質(zhì)提升方向轉(zhuǎn)型。

王錦程

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