12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。在涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容上，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時，要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。此外，會議還強調(diào)，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

相比于以往，在“房住不炒”不變的基調(diào)下，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議涉房內(nèi)容重點放在了防風(fēng)險、保民生上，尤其是將房地產(chǎn)防范風(fēng)險上升到新的高度。而在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)管理的基調(diào)也由此發(fā)生變化，轉(zhuǎn)向了全面穩(wěn)定、復(fù)蘇市場和需求。

在“房住不炒”不變的基調(diào)下，中央經(jīng)濟(jì)工作會議涉房內(nèi)容重點放在了防風(fēng)險、保民生上。圖/IC photo

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防風(fēng)險、保民生，貫徹“底線思維”

有效防范房地產(chǎn)風(fēng)險成為此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議重點提及的內(nèi)容。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，會議把房地產(chǎn)內(nèi)容放在了重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的框架下論述，充分說明房地產(chǎn)防范風(fēng)險上升到新的高度，也說明防范風(fēng)險工作成為房地產(chǎn)的一項重要工作。各地在積極做好房地產(chǎn)工作方面，更需要從風(fēng)險防范的角度做好新的工作。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次會議從兩個角度對房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)行了闡述。從既有的工作層面看，主要提及了“三?！?保交樓、保民生、保穩(wěn)定)，換而言之，唯有做好“三保”，房地產(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)。同時，會議也對頭部房企風(fēng)險、資產(chǎn)負(fù)債狀況、違法犯罪三個領(lǐng)域進(jìn)行了分析。這也說明，這三個領(lǐng)域很容易產(chǎn)生新的風(fēng)險，是2023年需要格外關(guān)注的地方。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，2023年將防風(fēng)險、保民生作為房地產(chǎn)工作的主題和重點，即在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險不會再次蔓延，特別是不會沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)，以及國企和央企地產(chǎn)平臺和地方政府平臺等。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。

眾所周知，從2021年下半年開始，頭部民營地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險開始爆發(fā)。截至目前，幾家頭部爆雷房企，其風(fēng)險處置并未完成，在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購等方面并不及預(yù)期。化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險，成為2023年房地產(chǎn)工作的重點之一。因此，會議提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

對此，李宇嘉認(rèn)為，在存量風(fēng)險處置方面，2023年要有明確的結(jié)果，以消除市場的擔(dān)憂，提振信心和預(yù)期，否則百姓不敢買期房。如果存量出險項目遲遲得不到處置，帶來的結(jié)果是供給端沖擊需求端，形成供需兩端負(fù)反饋循環(huán)的風(fēng)險源頭，所以必須要得到遏制。此外，“未來，市場留下來的企業(yè)，都是穩(wěn)健經(jīng)營、堅守主業(yè)，必須要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，才能從根本上建立抵擋風(fēng)險的防火墻，以實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來的發(fā)展?！?/p>

值得注意的是，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次會議再提“房住不炒”，延續(xù)近年來中央經(jīng)濟(jì)工作會議中房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，亦表明“房住不炒”是中長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。

房地產(chǎn)管理基調(diào)轉(zhuǎn)向全面穩(wěn)定和復(fù)蘇

回顧去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，提到支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，而今年則是提出支持剛性和改善性住房需求。雖然每次重要會議都會提及住房需求的內(nèi)容，但是在2023年，這一內(nèi)容更加重要。

2022年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整后，購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心均尚未扭轉(zhuǎn)，提振供需兩端市場信心仍是當(dāng)下解決問題的關(guān)鍵；與此同時，住房消費作為我國擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，為此，本次會議亦強調(diào)“多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費”。陳文靜預(yù)計，2023年需求端政策有望繼續(xù)跟進(jìn)。

“解決保交樓、風(fēng)險處置，前者需要增量資金，后者需要對房地產(chǎn)市場的信心，這些都要求需求端保持一定的活躍度?！崩钣罴伪硎?，2023年，穩(wěn)增長的壓力很大。由于外需下行，基建已提前兩年發(fā)力，疫情后消費的動力需要提振。因此，房地產(chǎn)存在的剛需、換房需求，都要得到支持。

值得關(guān)注的是，自2021年以來，房地產(chǎn)的新發(fā)展模式就被反復(fù)強調(diào)，但此次會議的提法與此前不同的是，在此基礎(chǔ)上，第一次強調(diào)平穩(wěn)過渡。

對此，李宇嘉認(rèn)為，這意味著近年來過渡得有點急了。所謂新模式，從供給側(cè)來說，就是租購并舉，比如發(fā)展保租房、長租房等；從群體來說，就是以新市民為主；從模式上看，是告別土地依賴，告別“三高”(即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn))。這些是要在長期內(nèi)實現(xiàn)的，不能畢其功于一役，激進(jìn)過渡會造成風(fēng)險爆發(fā)，行業(yè)大起大落。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這或許意味著2023年會有新發(fā)展模式的相關(guān)重磅政策，這是房地產(chǎn)業(yè)各參與者需要重點關(guān)注的。

綜合來看，“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表態(tài)預(yù)示著房地產(chǎn)管理的基調(diào)開始變了，已經(jīng)轉(zhuǎn)向了全面穩(wěn)定、復(fù)蘇市場和需求。這是疫情后一攬子紓困政策的重要內(nèi)容，也是擴大內(nèi)需、構(gòu)建內(nèi)循環(huán)的重要一環(huán)?！崩钣罴稳缡钦f。

近期可以看到，熱點城市松綁限購限貸，影響房企融資的“三支箭”相繼進(jìn)場，供需兩端開始全面發(fā)力，而且力度開始加大。由此，李宇嘉判斷，11月數(shù)據(jù)顯示出的房地產(chǎn)行業(yè)和市場下行幅度擴大的趨勢不會持續(xù)，市場和行業(yè)開始進(jìn)入尋底和探底的過程，“明年一季度，隨著疫情的影響得到全面修復(fù)，房地產(chǎn)將開始企穩(wěn)，表現(xiàn)在資產(chǎn)價格下跌態(tài)勢得到控制，銷售、開發(fā)、開工等全鏈條下跌的態(tài)勢也將得到控制。率先企穩(wěn)的是銷售和價格，開工、土地和投資則將滯后止跌企穩(wěn)。”

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