作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

(相關(guān)資料圖)

連續(xù)兩個(gè)利好消息的釋放，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）股價(jià)應(yīng)聲大漲，12月16日股市收盤大漲8.91%，總市值83.78億港元。

12月15日，遠(yuǎn)洋與工商銀行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得500億元綜合授信支持。工商銀行將在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產(chǎn)并購融資及其配套服務(wù)、租賃住房融資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、境外融資、內(nèi)保外貸等方面為遠(yuǎn)洋提供融資服務(wù)。

同日晚間，遠(yuǎn)洋宣布將與遠(yuǎn)洋服務(wù)分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，總對(duì)價(jià)54.65億。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，該筆交易可使遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)一大筆現(xiàn)金回流“御寒”。

一日之內(nèi)，遠(yuǎn)洋接連釋放兩個(gè)融資大招。尤其是拿到工行授信，是自銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資“三支箭”密集落地以來，第一次接“箭”。

11月以來，從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，三支箭連續(xù)落地對(duì)房企融資提供多維支撐。

截至 12月上旬，超80家全國或地方性房企獲得銀行的融資支持，累計(jì)授信額度超3萬億；已有八家房企宣布儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，申請(qǐng)規(guī)模達(dá) 1210 億元；三家優(yōu)質(zhì)民企通過“央地合作增信”新模式發(fā)行公司債融資34.3億元；以及約18家房企披露再融資計(jì)劃。

一個(gè)多月以來，優(yōu)質(zhì)房企接連獲得銀行授信，但其中一直缺乏遠(yuǎn)洋的身影，如今一次性拿到工行500億授信，雖然不是最先拿到授信批次的房企，但勝在授信金額高。

相比于此，外界更關(guān)注的是遠(yuǎn)洋與太古地產(chǎn)的交易。

輕資產(chǎn)化背后

按照遠(yuǎn)洋輕資產(chǎn)路線，即便此前已有多次重資產(chǎn)出售動(dòng)作，包括為頤堤港項(xiàng)目引入大股東中國人壽，出售銳中心項(xiàng)目予平安人壽，以及出售北京中國人壽金融中心10%股權(quán)予中國人壽，但當(dāng)下的轉(zhuǎn)讓依然讓業(yè)內(nèi)不少人士詫異。

在遠(yuǎn)洋的資產(chǎn)版圖中，成都遠(yuǎn)洋太古里屬于拔尖類的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是國內(nèi)知名的網(wǎng)紅打卡地和潮流地標(biāo)，2019年曾以超75億銷售額成為國內(nèi)銷售額最高商業(yè)項(xiàng)目之一。

但如果將其與7月份的一則消息相關(guān)聯(lián)，則也能看到一些痕跡。彼時(shí)，市場(chǎng)消息傳遠(yuǎn)洋以質(zhì)押成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%股權(quán)為代價(jià)，向大股東中國人壽籌資約40億元，如果3年后無法贖回，擁有項(xiàng)目另外50%股權(quán)的太古地產(chǎn)將擁有優(yōu)先收購權(quán)。

從時(shí)間段分析，當(dāng)下的出售與回購期并不吻合，而是遠(yuǎn)洋在加快推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)輕資產(chǎn)化的既定戰(zhàn)略，選擇了主動(dòng)出售，目得在于快速回籠資金。

地產(chǎn)穩(wěn)融資“三支箭”密集落地之后，第四支箭“內(nèi)保外貸”也正在落地，房企境外融資也迎來突破，房地產(chǎn)行業(yè)“剩者為王”的出清時(shí)代正迎來關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。12月16日，行業(yè)“吹哨人”郁亮在萬科股東會(huì)上將其形容為“微光”正在逐步變成“曙光”。

地產(chǎn)政策底已經(jīng)明確，行業(yè)格局逐漸明朗，越多越多優(yōu)質(zhì)房企在千方百計(jì)為保證流動(dòng)性做準(zhǔn)備，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)便是方法之一，遠(yuǎn)洋不惜出售成都遠(yuǎn)洋太古里也是如此邏輯。

“當(dāng)下房企普遍缺錢，遠(yuǎn)洋也不例外，這次出售能讓遠(yuǎn)洋更有余力降負(fù)債、保交樓，渡過寒冬。”一位接近遠(yuǎn)洋的業(yè)內(nèi)人士告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股董事局認(rèn)為，出售事項(xiàng)一方面能促使遠(yuǎn)洋完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以可觀的利潤實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值；另一方面，也能產(chǎn)生大量現(xiàn)金流入，補(bǔ)充營運(yùn)資金并將降低遠(yuǎn)洋的杠桿比率及完善財(cái)務(wù)指標(biāo)。

出售取與舍

根據(jù)公告，交易分三期交割，第一階段太古地產(chǎn)以10億現(xiàn)金收購成都遠(yuǎn)洋太古里15%股權(quán)，在第二和第三階段則分別以5900萬元和44.91億元收購余下全部股權(quán)，遠(yuǎn)洋預(yù)計(jì)產(chǎn)生凈收益13.9億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為遠(yuǎn)洋是在打折出售，截至6月30日，成都遠(yuǎn)洋太古里估值為123億元，太古地產(chǎn)收購50%股權(quán)對(duì)價(jià)54.7億，相當(dāng)于8.9折收購。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，按照目前房企出售資產(chǎn)待價(jià)而沽的環(huán)境而言，遠(yuǎn)洋的售價(jià)較為理想，一方面是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)；另一方面，合作方是港資太古地產(chǎn)，資金實(shí)力雄厚，而且雙方已是多年合作伙伴。

自2007年遠(yuǎn)洋聯(lián)合太古地產(chǎn)打造的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目北京頤堤港以來，雙方合作不斷深入，2015年推出成都遠(yuǎn)洋太古里，2020年又聯(lián)合成獲取北京頤堤港（擴(kuò)建）二期項(xiàng)目，三度攜手，成為港企與大陸房企合作的典范。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)所知，太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋依舊是長期而友好的戰(zhàn)略合作伙伴，目前雙方仍在繼續(xù)推進(jìn)北京頤堤港一期合作和二期開發(fā)。對(duì)于遠(yuǎn)洋而言，此次出售確實(shí)帶來了投資回報(bào)，更重的是實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金回籠。

此筆交易前，遠(yuǎn)洋于11月剛剛完成了一筆10億公司債的兌付，年內(nèi)信用債已全部償還完畢；最令房企頭疼的美元債，遠(yuǎn)洋也早在4月份提前償還，未來兩年內(nèi)無美元債到期；而且，遠(yuǎn)洋今年前11月銷售額達(dá)895億元，穩(wěn)居 TOP20之列，排名較去年同期提升8個(gè)名次。

通過輕資產(chǎn)路線的步步推進(jìn)，遠(yuǎn)洋成為了當(dāng)下少數(shù)未出險(xiǎn)的房企之一，穩(wěn)住了經(jīng)營基本盤。在行業(yè)曙光將現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)刻，各家房企都在想法設(shè)法撐過最后的艱難時(shí)段，手中握有多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，是遠(yuǎn)洋推進(jìn)輕資產(chǎn)路線的底氣所在。

關(guān)鍵詞： 太古地產(chǎn) 中國人壽