本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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“盤活商住項(xiàng)目，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇有著極其重要的意義?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受時代周報記者專訪時表示。

商住房，即以商業(yè)或辦公等用途立項(xiàng)的用地被開發(fā)商設(shè)計成類住宅項(xiàng)目，以分割方式向居民單獨(dú)出售。與住宅項(xiàng)目擁有70年產(chǎn)權(quán)相比，商業(yè)或辦公改建房的產(chǎn)權(quán)一般是40年至50年，房價較住宅更加低廉，水電都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，也不能落戶。

2017年前，商住房因不限購特性，備受購房者青睞，房企紛紛重磅布局。2016年，商住房房價一度高達(dá)5萬元/平方米，多家房企重倉北京商辦項(xiàng)目。如旭輝控股依靠逆勢拿地+重倉北京商辦項(xiàng)目，成功突破北京市場；2016年，旭輝控股北京公司首次突破百億規(guī)模。

2017年3月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（下稱“326新政”），要求商辦類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆恍聢蠼ㄉ剔k類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；銷售對象不能為個人等。

“326新政”出臺，是為了解決違規(guī)改變房屋結(jié)構(gòu)和用途所帶來的安全隱患、過度炒作商住房變相拉高商業(yè)用房成本等問題。此后，北京商住市場按下暫停鍵。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，“326”新政后的一個月里，北京商住房市場實(shí)際成交跌幅99.9%，新政前一年商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達(dá)94.6%。

布局商住的房地產(chǎn)企業(yè)，亦進(jìn)入冰凍期。根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會統(tǒng)計，大量商辦項(xiàng)目“擱淺”或“滯銷”，長期占用的沉淀資金近8000億元。

在黎乃超看來，當(dāng)前商住項(xiàng)目市場面臨著一系列問題，如商住產(chǎn)品價格腰斬，開發(fā)商易出現(xiàn)運(yùn)營資金問題，產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險；部分客戶產(chǎn)權(quán)分割等訴求無法及時解決；商辦市場的開發(fā)資金主要來自金融機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目無法銷售，開發(fā)商無法償還銀行貸款等，易造成金融風(fēng)險。

黎乃超認(rèn)為，“326新政”出臺是為抑制房地產(chǎn)市場過熱，如今，房地產(chǎn)市場環(huán)境已變，2022年下半年開始，相關(guān)部門出臺多項(xiàng)政策提振市場信心，重啟商住市場符合當(dāng)前政策導(dǎo)向，但政策調(diào)整方式可以有所區(qū)分。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超 圖片來源：受訪者提供

時代周報：以現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，商住房使用群體是哪些？這是否符合商住房土地規(guī)劃的目的？

黎乃超：商住房適合創(chuàng)業(yè)者或者自由職業(yè)者購買。如果辦公和居住是在不同的區(qū)域，這類人群的工作成本會增加，造成職住不平衡，也會加大交通壓力。商住形式可有效避免以上情況出現(xiàn)，樓下是辦公，樓上是居住，可避免通勤問題，還可以隨時工作。同時，商住項(xiàng)目適合孵化創(chuàng)業(yè)公司，幾千塊錢租很小的辦公場所和解決住的問題。公司發(fā)展壯大后，可搬到更大的辦公樓，騰出來的地方又可以孵化下一個創(chuàng)業(yè)公司，是很良性的發(fā)展模式。

時代周報：但根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，真正購買商住的多為個人，而不是公司，這個原因是什么？

黎乃超：根據(jù)目前規(guī)定，以個人名義購買商住房要比以公司名義購買商住房的各種稅費(fèi)便宜很多，因此絕大多數(shù)人都選擇以個人名義購買。

同時，在多元化職業(yè)發(fā)展的社會背景下，例如現(xiàn)在很多從事直播行業(yè)的年輕人，住處和工作室其實(shí)是一體的，他們同樣是GDP和稅收的貢獻(xiàn)者，但北京住宅房價很高，處于創(chuàng)業(yè)的年輕人無論是租還是買，成本都比較高， 而商住項(xiàng)目的配套既符合他們的需求，總成本又比較低。

如果北京放開商住房“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，也可以在一定程度上提振房地產(chǎn)市場，上述人群的剛性需求可以被釋放。同時，已出售的商辦項(xiàng)目可以再度進(jìn)行交易，有利于拉動內(nèi)需。

時代周報：出臺“326政策”的背景是什么？

黎乃超：2017年之前，因?yàn)樽≌玫赜邢?，北京批的商業(yè)用地比較多，且位置大多比較偏遠(yuǎn)。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后，無法吸引足夠的人群去辦公，所以開發(fā)商想辦法將原本用于辦公的場所改成LOFt形式的公寓，連辦公帶住都解決了。這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)后特別火熱。

不過，由于商辦和住宅的用途不一樣，消防安全標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，由此產(chǎn)生了很多安全隱患，也出現(xiàn)了一些亂象，“326新政”就是在這樣的背景下出臺的。

時代周報：據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會數(shù)據(jù)顯示，由于之前的擴(kuò)張，大量商辦項(xiàng)目“擱淺”或“滯銷”，長期占用的沉淀資金近8000億元。對于盤活當(dāng)前存量商住市場，有無好的辦法？

黎乃超：2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬平方米，其中，未售面積為4886萬平方米，占規(guī)劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬平方米未上市，占規(guī)劃可售面積55.5%以上。

現(xiàn)存的商辦項(xiàng)目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置。在“326新政”后，企業(yè)面臨著“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀：即在政策出臺之前拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營管理資金沉淀周期長，新政后項(xiàng)目銷售停滯，入市項(xiàng)目價格倒掛的現(xiàn)象。

解決該問題，可以考慮“區(qū)別對待”，即老項(xiàng)目依據(jù)老政策，新項(xiàng)目依據(jù)新政策。對于“326新政”出臺前，已經(jīng)開工建設(shè)的商辦項(xiàng)目，無法改成辦公商業(yè)的，只要其土地出讓合同中未約定“不準(zhǔn)銷售給個人”等限制條件的，則允許個人購買和貸款。

時代周報：放開后是否還會出現(xiàn)之前的安全隱患，以及造成過度開發(fā)？

黎乃超：這個問題非常尖銳，所以說，一定要在出臺政策時具體問題具體分析，比如說符合消防安全規(guī)范的，可以放開限購限貸等，不符合的堅(jiān)決打擊。

從大方向上看，盤活北京商住存量有七大好處：有利于平抑房價；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場；有利于增加稅收；有利于盤活存量；有利于化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，釋放出大量閑置資金。

目前北京商辦項(xiàng)目售價不高，大概是2萬元/平方米左右，僅是商品房平均價格的三分之一。如果啟動北京的商住市場，與住宅形成結(jié)構(gòu)性房價，將有效抑制北京的房價過度上漲。

時代周報：在您看來，穩(wěn)定房價是否可以提振樓市信心，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段？

黎乃超：我認(rèn)為穩(wěn)定房價可以提振樓市信心。通常來說，老百姓都是買漲不買跌的，就算是剛需，一時半會兒沒有置換需求，也不會購進(jìn)入手即跌價的房子。

目前一二線城市的房價還算平穩(wěn)，有的城市房價甚至在上漲，但部分三四線及以下城市房價逐漸走跌，除了如結(jié)婚、生娃等部分剛需購房者不看行情，更多人還是把錢揣在兜里，觀望樓市的走向。所以穩(wěn)定了房價，或者說讓房價有所回升，能給予一部分觀望者信心，使他們積極投向樓市，從而繼續(xù)帶動樓市平穩(wěn)發(fā)展。

時代周報：商住市場目前面臨哪些難題？

黎乃超：在“326新政”出臺之前，開發(fā)企業(yè)無論是在拿地還是在規(guī)劃許可等環(huán)節(jié)，都是以當(dāng)時的法律法規(guī)和政策要求為前提，企業(yè)也是在這樣的大環(huán)境下做出規(guī)劃和預(yù)期。新政出臺后，此前拿到的地受到波及。如一家房企，有一塊2015年拿的地，直到現(xiàn)在一直持有，尚未開發(fā)，財務(wù)費(fèi)用已經(jīng)花掉了大幾個億，對于企業(yè)的資金安全造成了很大壓力，容易產(chǎn)生金融風(fēng)險。

目前，商住房去化周期長，庫存累積，部分重倉其中的房企回籠資金艱難。同時，商住項(xiàng)目還面臨著前期拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營管理資金沉淀周期長和入市項(xiàng)目價格倒掛的問題。

時代周報：如果商住政策局部或全部放開，是否能夠化解金融風(fēng)險？

黎乃超：如綠地、旭輝等房企在北京有大量商辦項(xiàng)目，它們在拿這些商業(yè)用地、建設(shè)商辦項(xiàng)目的錢也不全都是自有現(xiàn)金，很大一部分來源于銀行貸款或其他融資渠道。目前，大量資金沉淀在商辦項(xiàng)目中，限購限貸等于把銷售端的資金來源掐斷，沒有銷售回暖，房企則無法償還銀行貸款或其他欠款。

同時，8000億元的資金沉淀還伴有5%左右的利息，這樣日復(fù)一日下來，欠款只會越來越多，更加無法償還，由此可能會造成金融風(fēng)險。所以說，北京商辦政策可以逐步放開，形成政策組合拳，比如可以先放開限貸。

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