觀點(diǎn)網(wǎng) 前段時(shí)間，金地商置進(jìn)行一系列組織架構(gòu)調(diào)整，合并多個(gè)大區(qū)，并伴隨大量人事更新。

3月28日晚，隨著2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中得以窺見(jiàn)該公司過(guò)去一年的變化。

年報(bào)顯示，2022年，金地商置總收入103.02億元，同比回調(diào)27%，主要是由于物業(yè)銷售確認(rèn)的收入減少。期內(nèi)錄得毛利23.37億元，同比降低19%；公司持有人應(yīng)占溢利23.11億元，同比回調(diào)42%。

(相關(guān)資料圖)

前年，金地商置是為數(shù)不多逆勢(shì)擴(kuò)張的房企之一，2021全年收購(gòu)40個(gè)土地項(xiàng)目，規(guī)劃總樓面面積約768.6萬(wàn)平方米，應(yīng)占代價(jià)達(dá)230.88億元。

到了2022年，金地商置收購(gòu)5個(gè)土地項(xiàng)目，規(guī)劃總樓面面積約37.7萬(wàn)平方米，應(yīng)占代價(jià)約9.57億元。

可見(jiàn)，過(guò)去一年的擴(kuò)張明顯改變了節(jié)奏。

截至2022年12月31日，金地商置土儲(chǔ)合共1934萬(wàn)平方米，同比減少16.89%。其中，約20%土儲(chǔ)位于北上廣深四個(gè)一線城市；59%位于二線城市（包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長(zhǎng)沙、成都、徐州、南昌、昆明、濟(jì)南、天津等）；其余21%位于三線及其他城市。

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，金地商置在2022年對(duì)若干附屬公司物業(yè)合共計(jì)提減值5.98億元。

據(jù)悉，金地商置此前被并入華南區(qū)域的成都、昆明公司，項(xiàng)目相加不足10個(gè)，而天津、唐山、南昌等城市分別也只有1個(gè)項(xiàng)目，部分低能級(jí)城市項(xiàng)目去化難度偏大，這些都被視為去年一系列調(diào)整的直接原因。

2022年度，金地商置還錄得直接經(jīng)營(yíng)開(kāi)支由2021年度的20.33元下降至16.94億元。報(bào)告稱，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行沖擊，集團(tuán)嚴(yán)格控制營(yíng)銷費(fèi)用等各類支出，使直接經(jīng)營(yíng)開(kāi)支有所下降。

而于2022年12月31日，金地商置及附屬公司共雇用約3300名員工，較2021年末減少600名。

從擴(kuò)張到縮編，金地商置做的是踏準(zhǔn)時(shí)機(jī)，就如管理學(xué)之父德魯克所說(shuō)“動(dòng)蕩時(shí)代最大的危險(xiǎn)不是動(dòng)蕩本身，而是延續(xù)過(guò)去的邏輯”。

過(guò)去一年，金地商置的業(yè)績(jī)亮點(diǎn)主要來(lái)自持有型物業(yè)。

該公司物業(yè)投資及管理分部2022年內(nèi)貢獻(xiàn)收入11.29億元，較2021年的8.69億元增長(zhǎng)近30%，占總收入比例由6%增加至11%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，截至2022年12月，金地商置產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入18座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目41個(gè)，管理面積415萬(wàn)平米；

深圳威新科技園第3期于2022年初正式投入營(yíng)運(yùn)，年末出租率約80%，并于本年度貢獻(xiàn)了2.72億元租金收入。相對(duì)成熟的深圳威新科技園1、2期出租率達(dá)95%，上海閔行科創(chuàng)園、上海嘉定智造園、成都科陸等出租率均達(dá)90%以上。

商業(yè)地產(chǎn)方面，于2022年12月31日，金地商置持有在營(yíng)運(yùn)的商業(yè)項(xiàng)目總建面約92萬(wàn)平方米。年內(nèi)，該集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約10.17億元，同比增長(zhǎng)約50%。

2022年物業(yè)投資及管理分部錄得溢利21.51億元，較2021年減少5100萬(wàn)元，主要原因是受新冠疫情及相管控措施影響，部份合營(yíng)公司持有的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)有一定程度下滑。公司表示，隨著疫情管控措施優(yōu)化，上述購(gòu)物中心業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將逐步恢復(fù)。

2023年，金地商置將開(kāi)業(yè)的主要商業(yè)項(xiàng)目包括北京、上海、蘇州、杭州及南昌共8個(gè)商業(yè)/寫(xiě)字樓項(xiàng)目，建面約40萬(wàn)平米。

有分析認(rèn)為，隨著產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)公募REITS的擴(kuò)容，金地商置的持有型物業(yè)價(jià)值有望凸顯。

2022年內(nèi)，金地商置一共償還了銀行貸款及其他貸款44.16億元。

與此對(duì)應(yīng)，存款、銀行及現(xiàn)金結(jié)余由2021年12月31日的87.72億元下降31%至2022年12月31日的60.32億元。

減少原因是支付物業(yè)開(kāi)發(fā)成本、以往獲取物業(yè)項(xiàng)目的剩余土地款、末期股息付款及給合營(yíng)與聯(lián)營(yíng)公司投資款墊付等支出。

由此，債務(wù)結(jié)構(gòu)在過(guò)去一年有所優(yōu)化。

于2022年12月31日，金地商置尚未償還銀行及其他貸款59.98億元，尚未償還關(guān)連方貸款183.66億元，分別占貸款總額的24.6%和75.4%。

其中，銀行及其他貸款需第一年內(nèi)或按要求時(shí)償還32.03億元，比2021年末的49.03億元減少近35%，并無(wú)一年內(nèi)或按要求時(shí)償還的關(guān)連方貸款。

于第二年內(nèi)償還的關(guān)連方貸款36.17億元，比2021年末的172.69億元大幅減少79%；于第三至第五年內(nèi)（包括首尾兩年）償還的關(guān)連方貸款147.48億元，比2021年末的4.97億元增長(zhǎng)超過(guò)28倍。

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