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人民銀行、銀保監(jiān)“金融16條”之后，頭部出險(xiǎn)房企債務(wù)處置加速。

3月28日晚，銷售額曾一度沖到行業(yè)前三的融創(chuàng)中國(guó)，公布了對(duì)百億美元境外債的重組方案。此前，1月初公司約160億元境內(nèi)債已順利重組實(shí)現(xiàn)展期。

根據(jù)方案，重組以債轉(zhuǎn)股和新發(fā)債券置換展期兩大方式同步實(shí)施。其中，約30億美元為債轉(zhuǎn)股部分，融創(chuàng)提供了可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)三種選項(xiàng)，實(shí)控人孫宏斌約4.5億美元股東貸款也將轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)股票。另外，約70億美元需要進(jìn)行票據(jù)置換，新票據(jù)于重組后的2年至9年到期。

融創(chuàng)中國(guó)股票自2022年4月1日起停牌，目前仍將繼續(xù)停牌，復(fù)牌時(shí)間待定。

“債轉(zhuǎn)股+展期”兩步走

從融創(chuàng)中國(guó)公告來(lái)看，百億美元負(fù)債整體通過(guò)兩種方式重組，一部分債轉(zhuǎn)股以降低杠桿，一部分發(fā)行新債券替換舊債券，兌付時(shí)間往后延。

具體而言，降杠桿計(jì)劃目標(biāo)約30億美元，分三項(xiàng)實(shí)施：

第一，融創(chuàng)擬發(fā)行10億美元的可轉(zhuǎn)換債券，所有計(jì)劃債權(quán)人有權(quán)在重組生效日起的12個(gè)月內(nèi)，以每股20港元將其持有的可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)普通股，如選擇不轉(zhuǎn)股，則留債9年期，公司需支付1-2%的票息；

第二，發(fā)行五年期強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，預(yù)計(jì)規(guī)模17.5億美元，債權(quán)人可選擇在期初、周年、約定觸發(fā)機(jī)制達(dá)成等不同條件下登記轉(zhuǎn)股，到期日尚未行使轉(zhuǎn)股權(quán)的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，將全部轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)普通股；

第三，債權(quán)人也可選擇將現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)投資持有的融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)，交換價(jià)格為60個(gè)交易日加權(quán)平均股價(jià)的2.5倍，同時(shí)不得低于每股17港元，規(guī)模上限約4.49億股，約占融創(chuàng)服務(wù)已發(fā)行總股數(shù)的14.7%。

根據(jù)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券相同的條款，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)控人孫宏斌此前提供給公司的4.5億美元無(wú)息股東貸款，亦同步同價(jià)轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)的股權(quán)。

而剩余的約70億美元債務(wù)，融創(chuàng)將發(fā)行新的以美元計(jì)價(jià)的公開票據(jù)進(jìn)行置換。債權(quán)人將獲得最多八檔新票據(jù)，分別于重組后的2年至9年到期，對(duì)于第一、第二檔債務(wù)（初始期限分別為兩年和三年），融創(chuàng)有權(quán)選擇將到期日延長(zhǎng)1年，這也意味著公司三年內(nèi)無(wú)剛性還款壓力，票息介乎于5-6.5%之間。

目前，融創(chuàng)境外債務(wù)重組方案已獲得債權(quán)人小組的支持，按行業(yè)慣例來(lái)看，融創(chuàng)債務(wù)重組成功概率較高，方案預(yù)計(jì)將會(huì)順利拿到75%以上的贊成票。一位機(jī)構(gòu)分析師表示，該債務(wù)重組方案成功落地后，將顯著改善融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債狀況，大幅降低境外債務(wù)規(guī)模，緩解未來(lái)2-3年的流動(dòng)性壓力，同時(shí)增厚凈資產(chǎn)，為融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)有序恢復(fù)提供有力支持。

境內(nèi)債已順利展期

在此之前，今年1月初，融創(chuàng)約160億元的境內(nèi)公開債務(wù)已順利完成重組，平均展期3.5年。1月4日，融創(chuàng)中國(guó)在境內(nèi)的發(fā)債主體融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布債券復(fù)牌公告。

融創(chuàng)中國(guó)的境內(nèi)債重組方案涉及其境內(nèi)存續(xù)的十筆債券，包括公募債和私募債。十筆債券分為A組和B組，A組為包括“PR融創(chuàng)01”“H融創(chuàng)07”等四筆此前已展期過(guò)的債券；B組為包括“20融創(chuàng)02”“H6融地01”等五筆未展期債券，以及一筆供應(yīng)鏈ABS“21融01優(yōu)”。上述9筆債券的存續(xù)規(guī)模為157.49億元，供應(yīng)鏈ABS規(guī)模為3.14億元，共計(jì)160.63億元。

融創(chuàng)的債務(wù)重組工作趕上了政策利好窗口期。

去年11月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，被稱為“金融16條”。該通知提到，債券融資方面，按期兌付確有困難的，鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，通過(guò)協(xié)商展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，從今年前兩月數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)銷售這條腿暫時(shí)仍沒有恢復(fù)。

3月6日的公告顯示，2023年1-2月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約180.9億元，累計(jì)合同銷售面積約140.1萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約12910元/平方米。而2022年同期，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約502.8億元，累計(jì)合同銷售面積約379.7萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約13240元/平方米。

3月23日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布盈利警告，預(yù)期2022年上半年公司歸母虧損介于180億元至190億元，2022年全年公司虧損介于270億元至280億元。而去年12月姍姍來(lái)遲的2021年年報(bào)顯示，公司歸母虧損達(dá)約382.6億元，核心凈虧損達(dá)約253億元。

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