文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)魏薇

去年11月以來(lái)，“金融16條”、“三支箭”、“內(nèi)保外貸”等融資工具組合拳打出。近期，在融資回暖的大環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)房企的融資格局持續(xù)改善，大額單筆融資頻出。

3月16日，上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，“金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”已獲得上交所受理。據(jù)悉，該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額100億元，原始權(quán)益人為上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司，計(jì)劃管理人為申萬(wàn)宏源證券有限公司，項(xiàng)目狀態(tài)顯示為“獲受理”。此前，該項(xiàng)目于2023年2月14日受理。

【資料圖】

這筆高達(dá)100億元的發(fā)行規(guī)模，刷新了金茂2022年4月“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”87億元的單筆碳中和CMBS發(fā)行規(guī)模紀(jì)錄。

就在前一天，碧桂園186億元小公募獲受理。債券將分期發(fā)行，承銷商/管理人為國(guó)泰君安證券股份有限公司、中信證券股份有限公司、中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司。

值得注意的是，碧桂園此次的小公募為無(wú)擔(dān)保債券。一般來(lái)說(shuō)，房企發(fā)行債券大部分需要CDS或CRMW等信用保護(hù)工具，或是中債增提供擔(dān)保。

金茂ABS單筆融資金額走高

上海金茂大廈地處陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，也是外灘著名的“三件套”建筑之一，另外兩件分別是上海中心和環(huán)球金融中心。

該建筑于1999年8月28日竣工，共88層，高度420.5米，曾經(jīng)是中國(guó)內(nèi)地最高的大樓。項(xiàng)目單體建筑面積達(dá)29萬(wàn)平方米，是集現(xiàn)代化辦公樓、五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、娛樂(lè)、商場(chǎng)等設(shè)施于一體的多功能型摩天大樓。

截至2022年中期，上海金茂大廈的出租率為93.8%，近幾年的出租率也維持在90%以上。去年4月發(fā)行CMBS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)北京凱晨世貿(mào)中心，位于北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街，地處長(zhǎng)安街、金融街和西單商圈輻射區(qū)域內(nèi)，近三年平均出租率始終高于99%，2022年中期的出租率更是高達(dá)100%。

相比之下，金茂此次擬發(fā)行的ABS較前幾筆的規(guī)模大得多。

去年12月，金茂成功發(fā)行“中金-西城金茂中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”，債券類別為ABS，發(fā)行金額23.31億元，底層資產(chǎn)為西城金茂中心；去年11月，“國(guó)君資管-金茂綠建能源運(yùn)維基礎(chǔ)設(shè)施1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，該項(xiàng)目品種為ABS，擬發(fā)行金額為40億元，底層資產(chǎn)為金茂綠建的基礎(chǔ)設(shè)施；10月，“金茂華福-金茂商業(yè)卓越2號(hào)重慶瓏悅里資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲通過(guò)，債券類別為ABS，擬發(fā)行金額4.5億元，底層資產(chǎn)為重慶金茂瓏悅里。

另外，金茂還在6月底發(fā)行了“金茂華福-長(zhǎng)沙金茂廣場(chǎng)北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這也是全國(guó)首單碳中和寫字樓類REITS，規(guī)模12.7億元。

接連ABS融資使得在金茂的多處自持物業(yè)處于抵押狀態(tài)。截至2022年中期末，中國(guó)金茂處于抵押狀態(tài)的物業(yè)、廠房及設(shè)備為38.3億元，投資物業(yè)為118.74億元，同期公司賬面固定資產(chǎn)和自持物業(yè)的賬面值為119.65億元、316.35億元。

碧桂園融資持續(xù)破局

據(jù)悉，碧桂園此次擬發(fā)行的小公募主要是用于償還公司有息債務(wù)和置換已用于償還到期債務(wù)的自有資金，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)等。

募集資金中的156.44億元用于償還到期及回售債券，包括今年即將到期的“16碧園05”、“19碧地02”和“19碧地03”，債券余額合計(jì)71.06億元；以及2025年到期的4只2020年公司債，債券余額合計(jì)85.38億元。

自“三箭齊發(fā)”之后，碧桂園與工商銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行等十多家商業(yè)銀行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，共獲得總計(jì)逾3000億元的意向性綜合授信支持。

去年12月，碧桂園再獲中債增擔(dān)保，成功發(fā)行10億中票。這是碧桂園繼獲增信擔(dān)保成功發(fā)行首期15億元中期票據(jù)、通過(guò)央地合作增信模式成功發(fā)行10億元公司債后，年內(nèi)再次成功落地的公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行。同年9月16日，碧桂園已成功發(fā)行第一期中期票據(jù)，金額15億元。

年底，碧桂園又獲得內(nèi)保外貸融資2.8億美元、期限3年的銀團(tuán)貸款。

2023開(kāi)年，碧桂園獲批200億中票儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，成為春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營(yíng)房企之一。與中國(guó)民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，獲最高達(dá)5000萬(wàn)美元等值的人民幣定期貸款融資。

幾天之前，3月10日，深交所信息顯示，“申港證券-引力保理-碧桂園1-10期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)已更新。上述債券發(fā)行品種為ABS，擬發(fā)行金額20億元。發(fā)行人為引力商業(yè)保理有限公司，承銷商為申港證券股份有限公司。

關(guān)鍵詞：