觀點網 12月20日，深圳光明區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了鳳凰街道軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新項目（一期）實施主體的公示，確定了該項目由深圳市潤宏房地產有限公司作為實施主體。

(相關資料圖)

深圳潤宏房地產成立于今年11月，注冊資本30億元，根據股權穿透，該公司由華潤置地持股51%，深圳本土房企宏發(fā)集團持股49%。

觀點新媒體了解到，光明鳳凰街道13號線車輛段片區(qū)舊改項目系光明首個重點城市更新單元公開選擇市場主體項目。

該項目在2020年的前期服務商的招標中，由宏發(fā)集團成功中標，為項目提供基礎數據調查、測繪、評估等前期服務工作，現(xiàn)如今一期項目實施主體再引入華潤置地，預示著項目將有望進入實際建設階段。

舊改落子光明

隨著招拍掛市場采用“兩集中”的模式后，房地產企業(yè)拿地成本日益增高，越來越多的房企從一昧的做大規(guī)模逐漸回歸理智，開始計算拿地的經濟賬。

在此情況下,眾房企開始寄希望于舊城改造帶來的豐盈土儲可以成為未來業(yè)績的發(fā)動機,包括萬科、華潤、招商、金地等在內的企業(yè)均進入舊城改造市場。

據了解，光明鳳凰13號線車輛段片區(qū)舊改項目（以下簡稱該項目）采取的是公開選擇市場主體方式，顧名思義是一改以往政府指定合作企業(yè)參與舊改的方式，改為政府主導、市場參與、公益優(yōu)先的公開擇優(yōu)的方式確立舊改服務商。

據悉，該項目于2020年確立宏發(fā)集團旗下深圳市宏發(fā)房地產開發(fā)有限公司為前期服務商，在2021年完成意愿公示并列入《2021年光明區(qū)城市更新單元第五批計劃》。

到了今年6月，項目發(fā)布規(guī)劃草案，更新單元用地面積19.53萬平方米，拆除面積128.43萬平方米，規(guī)劃開發(fā)類用地59.069萬平方米，其中包含開發(fā)建設用地51.72萬平方米、移交政府經營性用地7.33萬平方米，該項目規(guī)劃容積382.51萬平方米,住宅部分為172.44萬平方米。

該項目上百萬平的拆除面積及300多萬平的規(guī)劃容積，當之無愧的“巨無霸”舊改，將圍繞深鐵13號線沿線，通過“站城一體化”設計和TOD綜合開發(fā)打造光明西南組團中心及綜合新城區(qū)。華潤置地本次入局的為項目一期工程，其位于光明大道與松白路交會處北側，將拆除用地面積60.26萬平方米。

隨著近兩年土拍市場遇冷，大家都把目光聚焦在舊改市場，市場越熱，受到的關注越多。對于房企來說，舊改中能夠收并購的好項目也越來越少，而一個好的合作方，不失為衡量優(yōu)質項目的判斷標準之一。

在該項目中華潤置地的合作方為宏發(fā)集團，根據公開資料顯示，該公司初創(chuàng)于1981年，現(xiàn)已形成產業(yè)運營、商業(yè)運營、居住運營、物業(yè)服務、酒店運營五大業(yè)務板塊。

宏發(fā)集團作為深圳本土房企，在深圳項目以產業(yè)園區(qū)及住宅項目為主，公司早期以寶安為大本營后日漸擴張至深圳各區(qū)，并持有多個廠區(qū)改造項目，而宏發(fā)舊改集中在深圳光明區(qū)和寶安區(qū)，以舊村、舊工業(yè)區(qū)更新改造為主。

以本次舊改項目所在地光明區(qū)為例，已有多個“宏發(fā)系”產品包括宏發(fā)嘉域、宏發(fā)上域花園、宏發(fā)雍景城、宏發(fā)天匯城、宏發(fā)萬悅山等等，同時宏發(fā)還是光明萬丈坡城市更新單元的實施主體。據不完全統(tǒng)計，目前宏發(fā)已在深圳獲批舊改項目達17個。

據觀點新媒體觀察，宏發(fā)集團此前作為該項目的前期服務商，結合此前自身獨立操盤舊改的能力，項目的實際進展可能遠超目前披露的進程，而華潤置地選擇這個節(jié)點入局項目，一方面是對自身儲備的補充，另一方面其自身本就擁有較強的舊改運營能力和經驗。

鵬城舊改掘金

從深圳華潤中心，到華潤城，再到深圳灣，華潤置地每十年就可以完成在深圳的一座城市綜合體的打造。而在鵬城的舊改長河中，華潤置地或許不是體量最大的，但也算是表現(xiàn)十分亮眼的。

欲窺探目前華潤置地的舊改業(yè)務體量，仍需翻出其2019年的中期報告，這也是為數不多的華潤置地對舊改業(yè)務的介紹及相關數據的披露。

截至2019年6月末，華潤置地在跟進城市更新項目46個，其中重點跟進項目18個，規(guī)劃建筑面積達2360萬平方米，其中重點布局粵港澳大灣區(qū)深圳、廣州、東莞以及廣西等核心城市。

據觀點新媒體不完全統(tǒng)計，彼時的華潤置地在深已儲備的城市更新項目超過20個，其中已列計劃的項目達16個，主要集中在羅湖、寶安片區(qū)，舊改規(guī)模較大且區(qū)位相對較好。此外，還公開中標了龍崗龍園項目的前期服務商。

合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體采訪時指出，華潤置地在深圳城市更新領域更側重于“政企合作、連片改造”。

相對而言，此類項目是央國企更適合獲取的一手舊改項目，土地獲取及開發(fā)成本相對可控，在項目申報審批和拆遷實施方面亦可得益于政府支持，羅宇介紹道。

以華潤置地在深圳大沖舊村改造項目為例，該項目為成立之初為廣東省規(guī)模最大的城中村整體改造項目，同時也是華潤置地全國范圍內在建規(guī)模最大的項目。

大沖項目占地68萬平方米，總建面約280萬平方米，含150萬平方米的回遷物業(yè)。目前大沖舊改已打造出現(xiàn)代化的商業(yè)、商務中心及居住社區(qū)的城市綜合體。

大沖村舊改項目最早于1998年被深圳市納入舊改規(guī)劃，2007年華潤置地60億元拿下大沖舊改，并在2011年末完成整體改造奠基，并將項目改名為“華潤城”。項目能夠順利開展，政府的主導和企業(yè)的配合，二者結合，缺一不可。

在項目開展之初，大沖舊改與其他舊改項目一樣，陷入難以推進的局面。一方面龐大的體量意味著確權較大的數據量和查丈工作量，另一方面規(guī)劃及規(guī)則層面，村民的認同感并不是太強。

因此，華潤置地采取的模式是政府主導、企業(yè)介入，才逐漸推進了前期準備及后期建設工作。在合作模式上，該項目還首次采用了“政府主導、市場化運作、村股份公司參與”的工作機制，也為日后的舊改工作開展提供了范本。

“華潤的大沖項目為何是業(yè)界標桿，是因為成功實現(xiàn)了公共利益、業(yè)主利益和開發(fā)利益的三者共贏；一方面地區(qū)形象整體得到煥新、服務功能提升，還為‘中國硅谷’深圳高新園構建了區(qū)域新商圈；另一方面，股份公司和村民在項目發(fā)展中獲得效益，華潤從該項目的成功改造開發(fā)實現(xiàn)名利雙收?！绷_宇表示。

但是南山“華潤城”的故事沒有在羅湖“未來城”續(xù)寫。

今年10月，華潤位于湖貝舊改項目首批住宅項目認籌遇冷，本批次備案117套住宅，102批客戶登記報名，最終入圍凍資僅為57批，入圍比例1：0.49。

觀點新媒體了解到，湖貝舊改項目用地面積約10萬平方米，規(guī)劃建設面積約220萬平方米。其中規(guī)劃約57.5萬平方米的住宅，49萬平方米的商業(yè)、71萬平方米的產業(yè)商務辦公、約4萬平方米的文化設施、約20萬平方米的政府公配設施。

開盤10日后，住宅部分整體去化約30%，公寓部分銷售較好。截至目前，住建局數據顯示，住宅房源已售51套，去化率43.58%，項目仍剩余66套住宅顯示期房待售，209套公寓產品去化146套，去化率69.85%。

有市場人士指出，華潤未來城項目認籌預冷，一部分原因受當下樓市信心低迷所影響，另外，該項目在價格層面，并沒有太大的優(yōu)勢，較同片區(qū)的小區(qū)二手房指導價高一些，加上周邊存在多個城中村，整體面貌相對較差。

關鍵詞： 萬平方米 華潤置地 城市更新