從8月底截至目前，40余天，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了轟轟烈烈的政策大松綁，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購(gòu)限售、首付和房貸利率下調(diào)、限價(jià)開始松動(dòng)……政策松綁的頻率和力度，都堪稱史上之最。

在一系列政策“組合拳”之下，過去幾十天，我國(guó)樓市交易量有哪些變化？購(gòu)房者預(yù)期是否改變？未來成交走勢(shì)如何？政策工具還有哪些可用？

(資料圖)

從情緒高漲到回歸平靜

北京落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”后不到一周，小楊就決定賣掉手里的兩套小戶型，進(jìn)而在東城區(qū)買學(xué)區(qū)房。而在政策出臺(tái)之前，小楊的計(jì)劃是裝修所居住的房子，已經(jīng)咨詢了裝修公司，給出了設(shè)計(jì)方案。

“沒想到政策變化這么快，之前受制于二套房首付比例較高，換房計(jì)劃難以推進(jìn)。如今‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，我們有機(jī)會(huì)置換了?！毙钫f。

小楊是一個(gè)做事果斷的人，他利用周末兩天時(shí)間看了東城區(qū)近20套房源，并在此后兩天就跟業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，“是一套小兩居，戶型方正，附近的學(xué)校挺好的。”小楊如是說。

這是新政之下北京9月初樓市交易的縮影——需求涌動(dòng)，購(gòu)房者迅速?zèng)Q策、快速成交。

8月底9月初，四個(gè)一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，從執(zhí)行層面拉開了這一輪樓市政策松綁的大幕。刺激政策之下，部分城市樓市反饋非常迅速，政策出臺(tái)初期，新房售樓處到訪量、二手房客戶帶看量均大幅增多，住房交易量也明顯增長(zhǎng)。

以北京為例，新政后一周的成交量超過之前一個(gè)月的成交量；上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)那一周，新房成交環(huán)比增幅過百；深圳新政后的首個(gè)周末，不少二手房中介門店帶看量上漲超過50%。

不過，隨著前期積壓需求的釋放，樓市熱度也逐漸消退。一位銷售一線的樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，政策熱度持續(xù)了兩周左右，銷量又回到了新政之前。

以深圳為例，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，繼9月4日-10日全市二手房周交易量環(huán)比增長(zhǎng)26%后，9月18日-24日周交易量環(huán)比小幅下降0.4%。

“金九”已來，一線城市表現(xiàn)亮眼

整體來看，新政之下，一線城市以及熱點(diǎn)二線城市還是迎來了“金九”。

據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，9月份，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約14%，同比下降約20%。二手房方面，重點(diǎn)11城二手房市場(chǎng)9月在政策帶動(dòng)及低基數(shù)下成交套數(shù)同比轉(zhuǎn)增，9月前四周(8.28-9.24)，重點(diǎn)11城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)25.6%。

價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，9月份，百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.05%，同比跌幅收窄至0.10%。

值得關(guān)注的是，此輪樓市復(fù)蘇過程中，不同能級(jí)的城市表現(xiàn)不同。利好政策對(duì)于核心一二線城市帶動(dòng)效果較大；而對(duì)政策環(huán)境早已較為寬松的二線及三四線城市，帶動(dòng)效果較弱。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月一線城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)約30%，而二線、三四線代表城市的銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)在10%左右。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，9月份，一線城市中，上海、北京表現(xiàn)好于廣州，深圳表現(xiàn)一般；一線城市核心區(qū)和近郊遠(yuǎn)郊分化?！皬?qiáng)二線”城市中，成都表現(xiàn)最好，其次是南京、蘇州，而武漢和重慶仍然有去庫(kù)存壓力，杭州有待亞運(yùn)會(huì)后再觀察政策落地效果。另外，三四線城市已是“政策底”和“市場(chǎng)底”的“雙底”，仍無明顯起色，僅長(zhǎng)三角大灣區(qū)部分強(qiáng)三線城市交易量有好轉(zhuǎn)。

“銀十”已開場(chǎng)，持續(xù)性待觀察

隨著中秋、國(guó)慶“雙節(jié)”樓市成交數(shù)據(jù)的出爐，也宣告“銀十”銷售節(jié)點(diǎn)的開場(chǎng)。

根據(jù)中指研究院，“雙節(jié)”期間，各地樓市表現(xiàn)不一。其中，上海、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動(dòng)下市場(chǎng)情緒回升；北京、深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)；武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì)、新政顯效下，市場(chǎng)活躍度得到提升，但其持續(xù)性仍需觀察，短期內(nèi)市場(chǎng)依然有壓力。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前部分核心城市樓市活躍度有所回升，政策效果初顯。短期來看，預(yù)計(jì)核心一二線城市市場(chǎng)活躍度提升仍將持續(xù)一段時(shí)間，整體優(yōu)于普通二線及三四線城市。一方面，核心一二線城市人口規(guī)模、居民購(gòu)買力等基本面更強(qiáng)，對(duì)住房需求的支撐度高；另一方面，政策仍有優(yōu)化空間、二手房活躍度提升、房?jī)r(jià)預(yù)期趨穩(wěn)等因素，也將對(duì)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有利帶動(dòng)。

陳文靜預(yù)計(jì)，四季度在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，市場(chǎng)銷售整體將呈現(xiàn)降幅收窄態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)全面恢復(fù)可能需要更長(zhǎng)時(shí)間，修復(fù)過程相對(duì)溫和。若短期政策優(yōu)化到位，同時(shí)超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，預(yù)計(jì)2024年上半年市場(chǎng)將迎來筑底。

“四限”取消，政策工具還有哪些可用？

從今年8月底開始，房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期，尤其是以限貸、限購(gòu)、限售、限價(jià)等“四限”為主的政策在各地逐步解除與退出。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全月，累計(jì)各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)175次。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“9月是全國(guó)房地產(chǎn)歷史出臺(tái)政策次數(shù)最多的一個(gè)月?！?/p>

此輪政策最大的特點(diǎn)是，“四限”在核心二線城市的取消以及一線城市也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，7月份38個(gè)城市發(fā)布寬松政策，涉及“四限”調(diào)整的比例不到10%，而9月份前26天就有83城松綁調(diào)控，其中約六成政策為“四限”松綁。

9月份，核心城市迎來雙限解禁潮，南京、合肥、濟(jì)南、青島等12個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、成都等城市收窄限購(gòu)區(qū)域，蘇州、成都放松面積段限購(gòu)。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

在限貸取消方面，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月1日-9月27日，全國(guó)已有超50個(gè)省市執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。在新房限價(jià)方面，合肥、成都也開始出現(xiàn)松動(dòng)。此外，多地按照央行政策，下調(diào)首付比例、二套房貸利率、存量房貸利率。

陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前政策放松力度已大于2014-2015年，各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)期出臺(tái)的限制性政策逐漸放開，也是在“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”下的必然選擇。

展望未來，政策調(diào)整還有哪些空間？克而瑞研究機(jī)構(gòu)分析稱，9月以來已有十余個(gè)核心城市取消限購(gòu)，剩余尚未發(fā)布新政的二線城市如杭州等，未來均有望大幅放寬甚至取消限購(gòu)。北上深等一線城市或?qū)⒕o隨廣州調(diào)整限購(gòu)，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調(diào)整，比如遠(yuǎn)郊區(qū)域購(gòu)房社保年限要求、非戶籍單身購(gòu)房限制等。

在限貸方面，克而瑞分析，限貸政策進(jìn)一步寬松、套數(shù)認(rèn)定等方面政策尤有余量。套數(shù)認(rèn)定上，比如放寬多孩家庭群體套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二孩家庭購(gòu)買第二套按首套計(jì)，甚至有可能放寬至不論是否有貸款記錄、是否無房都能放貸。

9月份全國(guó)房地產(chǎn)政策及成交情況

約六成

9月前26天有83城松綁調(diào)控，其中約六成政策為“四限”松綁。

12個(gè)二線城市

9月份，核心城市迎來雙限解禁潮，南京、合肥、濟(jì)南、青島等12個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)政策。

超50個(gè)省市

9月1日-9月27日，全國(guó)已有超50個(gè)省市執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

14%

9月份，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約14%，同比下降約20%。

30%

9月一線城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)約30%，而二線、三四線代表城市銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)在10%左右。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院、克而瑞

本版采寫/記者段文平

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