平安證券發(fā)布研究報告稱，受益上年低基數(shù)，4月地產(chǎn)銷售、到位資金、竣工同比增幅擴大，但銷售環(huán)比降幅較大，5月30城銷售增速進一步回落。站在目前時點，盡管后續(xù)樓市復(fù)蘇或存在反復(fù)，但經(jīng)濟及收入預(yù)期向好趨勢是確定的，意味著樓市向好趨勢是確定的，更多是復(fù)蘇節(jié)奏變化，全年商品房銷售面積仍有望實現(xiàn)小幅增長。

從個股投資角度，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企越秀地產(chǎn)(00123)、保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)等;同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)(06049)、招商積余（001914）(001914.SZ)、東方雨虹（002271）(002271.SZ)等。

事件：

(資料圖片)

國家統(tǒng)計局公布2023年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中投資額3.6萬億元，同比下降6.2%;新開工3.1億平米，同比降21.2%;竣工2.4億平米，同比增長18.8%;商品房銷售面積3.8億平米，同比降0.4%;銷售額4.0萬億元，同比增長8.8%;房企到位資金4.5萬億元，同比降6.4%。

▍平安證券主要觀點如下：

投資降幅擴大，拐點仍需等待。

上年基數(shù)明顯降低背景下，4月單月地產(chǎn)投資仍同比降7.3%，降幅較上月擴大1.4pct;分區(qū)域看，東部單月投資轉(zhuǎn)正，但其他區(qū)域壓力較大，4月東部、中部、西部、東北部同比增速分別為1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。

往后看，考慮2022年百城住宅類用地成交總價同比降27%，2023前四月仍同比降22%，后續(xù)土地購置費或存下行壓力(3月單月同比降18.5%);同時部分房企資金偏緊制約建安表現(xiàn)(1-4月施工面積同比降5.6%)，全年地產(chǎn)投資或延續(xù)負增長。

新開工持續(xù)筑底，竣工繼續(xù)回升。

4月單月新開工7099萬平米，同比降27.4%，降幅較上月收窄1.6pct。隨著上年基數(shù)降低，疊加銷售好轉(zhuǎn)，后續(xù)新開工降幅有望繼續(xù)收窄;全年而言，考慮上年土地成交降幅大、多數(shù)房企對市場復(fù)蘇相對謹慎、新開工意愿有限，維持年度策略新開工同比降10%的判斷。

受上年末部分交付項目滯后推動，疊加上年基數(shù)低，前4月竣工同比增長18.8%，單月竣工4256萬平、同比增41.8%，盡管絕對值不高，但結(jié)合玻璃近期去庫漲價，印證行業(yè)竣工有所回暖。后續(xù)隨著保交付政策持續(xù)發(fā)力，全年竣工仍相對樂觀。

銷售環(huán)比走弱，復(fù)蘇料將緩慢波折。

受益上年低基數(shù)，4月商品房銷售面積、銷售額同比增5.5%、28.0%，增速較上月進一步回升5.4%、19.3%，但環(huán)比角度看，銷售面積、金額環(huán)比下滑48.1%、39.0%，降幅明顯高于18-21年同期。同時，銷售額表現(xiàn)明顯好于銷售面積，反映高能級城市、核心地段與高均價改善型樓盤的復(fù)蘇更為明顯。

實際上東部地區(qū)、30個大中城市銷售表現(xiàn)優(yōu)于全國，4月東部、中部、西部、東北地區(qū)銷售面積同比增速分別為17.4%、-2.3%、-11.1%、83.0%，4月30城銷售面積同比增長31%。5月前15日30城銷售同比增速回落至24%，市場熱度進一步回落。

考慮收入預(yù)期改善及居民信心修復(fù)需要時間，加上盡管大部分城市房價止跌，但短期缺乏大幅上行基礎(chǔ)，意味著居民購房需求釋放并不急迫，均將導致樓市復(fù)蘇斜率更緩且過程波動，維持全年銷售面積同比微增的判斷。

到位資金延續(xù)增長，國內(nèi)貸款仍承壓。

上年基數(shù)降低背景下，4月房企到位資金同比增3.6%，增速較上個月提升0.8pct。分類型看，4月單月定金及預(yù)收款、按揭貸款、國內(nèi)貸款分別同比增31.2%、23.4%、-11.7%，其中國內(nèi)貸款下滑與新開工疲弱有關(guān)。

風險提示：

1)銷售修復(fù)不及預(yù)期：當前經(jīng)濟與居民信心處于弱復(fù)蘇態(tài)勢，隨著此前擠壓需求釋放殆盡，后續(xù)銷售存在修復(fù)不及預(yù)期的風險;2)個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風險：當前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形;3)竣工修復(fù)不及預(yù)期風險：當前保交付政策正持續(xù)推進，但部分樓盤項目剩余可售貨值不多、難以有效覆蓋建安支出，疊加保交房專項貸款申請條件相對嚴格，部分樓盤仍存在一定交付風險。

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