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樂(lè)居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會(huì)5月17日，克而瑞地產(chǎn)研究在最新發(fā)布的一份行業(yè)報(bào)告中指出，短期供應(yīng)量還有上升空間，而需求端整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。

5月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從消費(fèi)、服務(wù)業(yè)來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。但前幾日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)回落則從另一個(gè)角度反映了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)偏弱，主要問(wèn)題來(lái)自國(guó)內(nèi)需求、內(nèi)生動(dòng)力的不足。房地產(chǎn)也同樣承壓，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。4月銷售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，前4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月下跌。單月而言，4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，單月規(guī)模不足萬(wàn)億，比2022年月度投資平均值低21%。

開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開(kāi)工低迷的拖累，供給端企業(yè)擴(kuò)張、生產(chǎn)、開(kāi)工意愿不強(qiáng)，另一方面，銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務(wù)，土地購(gòu)置大幅下滑。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-4月300城土地成交面積同比下降23%，且有近60%的城市土地成交金額不足5億元。

隨著月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間；從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。

對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行;而對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。在銷售端到供給端的傳導(dǎo)上，仍會(huì)有較大“延遲”。短期竣工保持高增長(zhǎng)，新開(kāi)工則繼續(xù)底部運(yùn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。

（本文摘自克而瑞地產(chǎn)研究《行業(yè)數(shù)據(jù)|4月房地產(chǎn)銷售投資繼續(xù)承壓，點(diǎn)狀復(fù)蘇動(dòng)能減弱》，作者/楊科偉、謝楊春、吳嘉茗。）

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