房價繼續(xù)回暖！

統(tǒng)計局剛剛公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，2月份70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲。

(資料圖)

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，降幅收窄至5.7%。更重要的是，保交樓取得積極進(jìn)展，竣工面積連續(xù)11個月下滑后，1-2月數(shù)據(jù)實現(xiàn)8.0%的正增長。同時，1-2月份，全國房屋新開工下滑9.4%，相比2022年1-2月下滑12.2%明顯收窄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這說明持續(xù)一年多的“保交樓”取得了積極進(jìn)展，特別是住宅竣工面積同比增長9.7%，漲幅更明顯。

同時，施工面積降幅從-7.2%收窄至-4.4%，意味著其中很多項目從停緩建、甚至爛尾轉(zhuǎn)向復(fù)工、施工加速等等，這些因素合起來促成了開發(fā)投資累計降幅收窄至-5.7%。

01銷售面積降幅明顯收窄，但近期高頻數(shù)據(jù)有所反復(fù)

1-2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%；相比去年1-2月的-9.6%，大幅收窄了6個百分點。其中，商品住房銷售面積下跌0.6%，基本上實現(xiàn)了止跌，企穩(wěn)態(tài)勢更明顯。

不過，中信證券明明指出從高頻數(shù)據(jù)來看，2月份30大中城市銷售數(shù)據(jù)走強趨勢明顯，但3月份成交面積有小幅回落，市場對銷售的觀點開始再度出現(xiàn)一些分化，但我們對銷售的復(fù)蘇持相對樂觀的態(tài)度。

此外，商業(yè)辦公銷售大幅下跌態(tài)勢并未緩解。李宇嘉指出原因在于，一方面與去年快速增長的高基數(shù)有關(guān)，另外前期疫情沖擊導(dǎo)致很多商鋪關(guān)店，企業(yè)退租等，導(dǎo)致商業(yè)辦公銷售前景不佳。

02房價止跌趨勢明顯，房價環(huán)比漲價城市繼續(xù)增加

商品房銷售額下跌0.1%，止跌趨勢很明顯。李宇嘉指出，其中既有銷售范圍集中在高價改善型產(chǎn)品，也有部分開發(fā)商收回或降低折扣有關(guān)。反映在價格上，1-2月全國商品房價上漲3.7%，住宅房價上漲4.1%。

李宇嘉表示，漲價的因素比較弱，更主要的是中心區(qū)改善盤、高價商品房銷售明顯增加，導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性價格上漲，外圍新盤仍舊以降價為主。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心指出，從銷售指標(biāo)來看，當(dāng)下的市場呈現(xiàn)加速企穩(wěn)，近乎“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，價格上升，節(jié)后疫情期間積累需求不斷釋放，帶動了2月成交的上升，重點城市有望迎來“小陽春”，3月份成交有望繼續(xù)上升，實現(xiàn)“由負(fù)轉(zhuǎn)正”。

長江宏觀也指出，商品房銷售面積同比降幅收窄至3.6%，銷售額降幅收窄至0.1%，與百強房企數(shù)據(jù)趨勢一致，3月地產(chǎn)成交面積增速轉(zhuǎn)正可期。

3月16日統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市2月份房價數(shù)據(jù)也進(jìn)一步驗證上述判斷。數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.3%；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。

新建商品住宅銷售價格同比上漲城市有14個，比上月減少1個；二手住宅銷售價格同比上漲城市有7個，比上月增加1個。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，漲幅比上月回落0.4個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.7%和2.9%，降幅比上月均收窄0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.3%和4.4%，降幅比上月分別收窄0.5和0.3個百分點。

03房企重心仍在竣工

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，房地產(chǎn)復(fù)蘇趨勢有望延續(xù)。主要是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持復(fù)蘇態(tài)勢，居民就業(yè)和收入前景改善，居民信心回暖；加之穩(wěn)樓市政策組合拳，大幅降低了剛需首套房購房門檻和成本，此前受抑制剛需和改善型需求有望逐步釋放。從1-2月房地產(chǎn)銷售、新開工、施工面積，房企到位資金等數(shù)據(jù)同比明顯收窄，樓市供需兩端呈現(xiàn)同步企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，預(yù)計房地產(chǎn)有望逐步擺脫短期低迷格局，供需兩端逐步金融良性循環(huán)。

華泰固收表示，前年以來的拿地偏弱和新開工的低迷會對施工面積形成持續(xù)拖累，地產(chǎn)投資端修復(fù)或仍以漸進(jìn)性為主，后續(xù)增量主要看兩方面，一是保主體資金落地后的復(fù)工情況、二是地產(chǎn)銷售對今年新開工的拉動，前者目前仍有待落實、后者的傳導(dǎo)會有滯后，不排除短期地產(chǎn)投資仍有反復(fù)的可能性。

華創(chuàng)宏觀張瑜團(tuán)隊則強調(diào)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，景氣確有回升，銷售與投資好于預(yù)期。但，現(xiàn)金流依然不足，信貸獲得資金不足，自籌資金不足，導(dǎo)致其拿地意愿不足。土地溢價率依然處于極低位置，地產(chǎn)景氣難言強復(fù)蘇。

華創(chuàng)宏觀指出，三省兩市(江蘇、浙江、北京、上海、廣東)，在每一次地產(chǎn)復(fù)蘇的過程中，都走在前列。背后的邏輯包括人口GDP高、人口持續(xù)凈流入、股市市值占比高、全國社融占比高，即，資源更加集聚。今年也難例外。

紅塔證券（601236）李奇霖則指出，房地產(chǎn)市場還處在調(diào)整階段。

一是本輪的購房交易很大程度上來源于去年積壓的需求。此前需求端寬松政策持續(xù)加碼但銷售一直未見明顯起色，而年后隨著看房場景得到疏通，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求得以釋放，房屋交易明顯回暖。

二是新房成交情況弱于二手房，居民對房企的信心尚未完全修復(fù)。目前期房交付仍有風(fēng)險，居民對房企的信任還未恢復(fù)，同時三四線城市房屋供給過多，所以在此輪房屋銷售回暖，房價止跌甚至回升的周期中，二手房的表現(xiàn)好于新房。住建部也表示今年1、2月全國商品房銷售(含二手房)結(jié)束了13個月的負(fù)增長。

從資金來源中我們也可以看到，二手房交易好于新房導(dǎo)致部分房款在居民部門之間流動，而不是回流至開發(fā)商手中，所以房企資金回款的改善程度低于銷售的回暖幅度。1-2月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款分別同比下滑11.4%和15.3%。

三是供給端看房企重心仍在竣工。隨著房開貸落實到位，以及銷售回暖資金回流增多，房企投資回暖，不過出于“保交房”的壓力，重心仍然在竣工端。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是竣工面積同比增速環(huán)比回正至8%，而表征主動投資意愿的新開工面積同比增速還是位于負(fù)區(qū)間(-9.4%)。

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