01

庫存第一城，成交量拉升

(資料圖片僅供參考)

自去年至今年，在克而瑞的統(tǒng)計口徑中，青島的商品房庫存量始終位居全國第一。

在宏觀大環(huán)境改善導(dǎo)致壓抑許久的購房需求在這個春天集中釋放的背景下，青島的新房和二手房成交量，都嗨翻了天。

新房方面，克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2月份青島新房成交面積79萬平方米，環(huán)比上漲81%，同比增加43%。

二手房表現(xiàn)更兇悍。根據(jù)青島貝殼研究院披露，2月份青島二手房成交5762套，環(huán)比翻番，大漲100.56%。在近12個月的成交量中，僅次于去年6月份，處于“第二高”。

是什么原因?qū)е虑鄭u成交量的大拉升？當(dāng)然是壓抑許久的剛性需求跑步入場所致。

去年是啥情況，今年是啥情況，不用我細(xì)說。去年是低估，低估之后必然是反彈，于是，我們無法避免熱點(diǎn)城市的成交量被技術(shù)性放大。

壓抑了三年的需求，在這個春天得以釋放，再加上信心有所回升，于是我們可以看到，熱點(diǎn)城市整體都在回升。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30個城市2月份新房成交量，無論環(huán)比還是同比，漲幅均超4成。

廣州、深圳、天津、青島、濟(jì)南、佛山、合肥、長春、南寧、寧波、東莞、長春、無錫、福州、大連的環(huán)比增幅就在50%以上。

而重慶、長沙、鄭州、廈門的增幅超過了100%，鄭州環(huán)比漲幅更是高達(dá)351%，同比也高達(dá)166%。

02

青島樓市走暖是預(yù)料之中的

青島的樓市成交量走強(qiáng)，是預(yù)料之中的事情。去年年末，本號就系統(tǒng)性分析了北方的天津、青島、濟(jì)南和石家莊4個城市。

當(dāng)時我給出的判定是，天津、青島、濟(jì)南、石家莊等少數(shù)北方城市，房價已經(jīng)見底，剛需可以入場。理由有二：

第一，這一輪調(diào)整，南方中心城市從去年下半年樓市轉(zhuǎn)冷才開始，至今不過一年左右，而以天津、青島、濟(jì)南、石家莊為代表的北方中心城市，已經(jīng)調(diào)整了四五年時間。尤其是天津，房價調(diào)整幅度相當(dāng)大。

第二，這四個城市房價持續(xù)調(diào)整五年，目前基本已經(jīng)到底了。往后基本跌無可跌，橫盤的可能性更大。

天津、石家莊等城市的房價在2017年年中左右基本就見頂了。青島、濟(jì)南則在2018年年中見頂。

這些城市，事實(shí)上也就是頭一兩年跌幅較大，此后都是在陰跌。去年的大環(huán)境下，這些城市由于提前進(jìn)行了調(diào)整，也沒有跌多少。

進(jìn)入2023年，宏觀大環(huán)境的改善，再加上他們已經(jīng)調(diào)整到位，往后更大的可能性是房價橫盤，成交量回暖。注意我強(qiáng)調(diào)的是橫盤。

由于北方整體經(jīng)濟(jì)形勢都偏低迷，庫存量也夠大，比如青島，到1月份庫存量，商品房庫存量依舊有2391萬平方米，去化周期32.6個月。

所以，這些城市，即便筑底，也難有反彈的力量。從目前的形勢來看，青島已經(jīng)在按照這條路線行駛。

青島的業(yè)主是明智的，別的城市的開發(fā)商和業(yè)主，看到成交量回暖，想到的第一件事就是漲價，比如廣州、南京、蘇州等城市的開發(fā)商，部分項(xiàng)目撤回折扣，乃至漲價。

比如西安綠城全運(yùn)村5期芳華苑業(yè)主們，聯(lián)合起來組成了一個“村委會”，并制定了三年分步漲價計劃，三年要上漲122%：

今年7月，小區(qū)的成交均價計劃保持在2.5萬元/平方米；2024年7月，保持在3萬元/平方米；2025年7月，保持在3.5萬元/平方米；2026年7月，達(dá)到4萬元/平方米。目前，綠城西安全運(yùn)村的二手房掛牌均價約為2.1萬元/平方米，二手房成交均價約為1.8萬元/平方米。

和這些城市相比，青島的業(yè)主相當(dāng)明智，正在借助這波成交量回暖，降價解套。

透過機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)可以看到，在青島新房與二手房成交量回暖的背景下，二手房降價數(shù)量仍遠(yuǎn)高于漲價數(shù)量。

同時，青島的二手房掛牌量在激增。貝殼上青島的二手房在售量為80875套，超過了8萬套。近7天就新增加了4177套房源。

其實(shí)不僅青島，廣州、杭州、南京、合肥、西安、佛山等熱點(diǎn)城市的理智業(yè)主，也都在借助這波成交量走強(qiáng)，尋求解套。

比如廣州目前二手房掛牌量突破了13萬套，相較去年年末，增加了7000多套。杭州2月份一口氣增加了1.7萬套掛牌量，到2月23日，杭州的二手房掛牌量增長至22.49萬套。

南京上周二手房掛牌量增加了2961套。上海的二手房掛牌量也創(chuàng)下了過去一年來的高位，達(dá)到83927套。

合肥方面，根據(jù)鏈家網(wǎng)披露，目前的二手房掛牌量為11.1萬套，相較于去年年末增加了0.9萬套。諸葛找房披露，西安二手房掛牌量較去年年末增加了6766套。去年年末二手房掛牌量沖破10萬套的佛山，目前也即將突破11萬套。

03

青島樓市預(yù)判

有人借助回暖離場，我個人認(rèn)為，是一個很明智的選擇。很簡單的道理，在人口轉(zhuǎn)向、城市化率進(jìn)入低速階段的情況下，熱點(diǎn)城市的房價至多是橫盤或者慢漲，而人口流失庫存嚴(yán)重的城市，會繼續(xù)調(diào)整。

現(xiàn)在解套，如果后續(xù)經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇不錯，房價慢漲，也不用覺得可惜，畢竟誰也沒法賺到全部的銅板。

如果后續(xù)經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇仍不明朗，那現(xiàn)在就是及時止損。

以目前的形勢來看，經(jīng)濟(jì)和收入回暖不確定性很大。我們的出口最近已經(jīng)跳水了。受到全球局勢和全球經(jīng)濟(jì)疲軟影響，全球外需不振。

目前我們在通過匯率走低來促進(jìn)出口，但匯率有邊界值，貶值過多會加大進(jìn)口壓力。

另一方面，我們正在啟動大基建來拉動內(nèi)需，但這么多年了，大基建這條路的邊際效應(yīng)在逐漸遞減。

總之一句話，壓力仍比較大。

所以，本號在一篇文章中強(qiáng)調(diào)過，目前的回暖能否持續(xù)，要看經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇進(jìn)程和力度。

對于青島來看，由于庫存量大，即便經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇，其價格反彈也沒有力量支撐。后續(xù)：

第一，如果經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇確定性增強(qiáng)，青島的核心區(qū)可能會開啟慢漲模式。外圍區(qū)則橫盤。

第二，如果經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇不夠明朗，那回暖就沒有韌性，可能會戛然而止。到時候，新房仍會以價換量，二手房仍會降價出售。

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