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2021年下半年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期，2022年貨幣政策不斷發(fā)力穩(wěn)定市場(chǎng)，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)了3次，共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，與此同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)亦下調(diào)了首套房貸利率下限，截至2022年底，全國(guó)多個(gè)城市的房貸利率已降至歷史低位。

2023年1月央行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，2023年以來有近30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點(diǎn)相比，部分城市存量房貸利差在200個(gè)基點(diǎn)以上，較高的利息支出成為當(dāng)前居民選擇提前還貸的關(guān)鍵影響因素。除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對(duì)投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

是否劃算：

各地降低房貸利率更多惠及了新購(gòu)住房，存量房貸利率是跟隨5年期以上LPR進(jìn)行調(diào)整或銀行直接下調(diào)存量房貸利率，其中2023年5年期以上LPR雖有一定下調(diào)預(yù)期，但整體空間并不大；而對(duì)銀行而言，存量住房貸款利息收入是銀行重要收入來源，調(diào)降存量房貸利率的意愿較低。

對(duì)于部分有多余空閑資金，且房貸利率較高的購(gòu)房者，提前還貸可降低購(gòu)房利息支出成本。

現(xiàn)狀：

當(dāng)前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購(gòu)房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動(dòng)力降低存量房貸利率，但在購(gòu)房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

影響：

購(gòu)房者大規(guī)模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產(chǎn)配置，對(duì)樓市的直接影響相對(duì)較小。當(dāng)前，伴隨著各地樓市政策的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，部分城市市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，市場(chǎng)活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一二線城市市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)恢復(fù)，樓市“小陽(yáng)春”或在部分城市出現(xiàn)，從而帶動(dòng)信貸端好轉(zhuǎn)，新增信貸可對(duì)提前還款額度進(jìn)行補(bǔ)充，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖或一定程度改善銀行延遲購(gòu)房者提前還貸的意愿。

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