據(jù)央行網(wǎng)站2月15日披露，人民銀行10日召開2023年金融市場工作會議。

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會議指出，動態(tài)監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場邊際變化，因城施策實施好差別化住房信貸政策，落實好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務，加大住房租賃金融支持，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

1月份，上海新房市場也是止不住的火熱。中指研究院提供的上海二手房價地圖顯示，上海市區(qū)范圍內(nèi)，楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)、長寧區(qū)等區(qū)域二手房價格同比漲幅均遠遠高于4.04%的平均漲幅，其中楊浦區(qū)也是10萬+新房供應量較大的區(qū)域，二手房均價已經(jīng)達到73126元/平方米，同比漲幅達6.39%。

供給側(cè)政策繼續(xù)發(fā)力，多措并舉支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

中國銀河（601881）在近日發(fā)布的研報中表示，供給側(cè)政策繼續(xù)發(fā)力，多措并舉支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合開會提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，圍繞四個方面，重點推進21項工作任務。

該機構(gòu)認為，促進房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán)是之后政策發(fā)力重點方向：“資產(chǎn)激活”重在“保交樓”和“穩(wěn)銷售”；“負債接續(xù)”在增量和存量兩方面優(yōu)化優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流；“權(quán)益補充”對應“第三支箭”，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金為新亮點；“預期提升”體現(xiàn)在購房者的預期及房企的預期兩方面。

2023年房地產(chǎn)基本面大概率呈現(xiàn)“緩筑底、慢復蘇”態(tài)勢

對于房地產(chǎn)行業(yè)，中金在對2023年的展望中表示，結(jié)合長期趨勢和短期政策背景，我們認為2023年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大概率呈現(xiàn)“緩筑底、慢復蘇”態(tài)勢。

長期趨勢上看，2022年新房銷售的陡峭跌幅折射出行業(yè)供需兩側(cè)的深刻變化，一方面新房需求中樞進行長周期下行區(qū)間，不支持短期快速反彈，另一方面供給側(cè)杠桿風險在本輪周期快速出清，市場主體系統(tǒng)性地回歸理性，這是我們思考行業(yè)走勢的大背景。短期政策上看，過去一年行業(yè)政策經(jīng)歷了“需求-供給-需求”的三階段漸進完善歷程，目前正在第三階段調(diào)整中，該機構(gòu)認為部分高能級城市在限購、限貸和限售層面仍存在一定空間，可視情況動態(tài)調(diào)整以提振需求。

綜合上述因素，該機構(gòu)預計2023年商品房銷售或?qū)⒔?jīng)歷一個緩慢的漸進式復蘇歷程，存量房市場修復或較早，并通過價格信號逐漸傳導至新房，全年新建商品房銷售面積和金額分別同比增長 2.1%和5.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額恢復略慢于銷售，全年預計同比仍跌0.6%；物理竣工面積或受益于“保交樓”舉措落地，同比增約一成。

消費復蘇繞不開房地產(chǎn)企穩(wěn)

消費復蘇對恢復經(jīng)濟的重要性不言而喻，在東興證券(601198)看來，消費復蘇繞不開房地產(chǎn)企穩(wěn)。

過去很長一段時間房地產(chǎn)波動與變化主導著我國經(jīng)濟發(fā)展，盡管當前“房地產(chǎn)依賴癥”已開始明顯弱化，但我們不能認為可以忽略房地產(chǎn)對經(jīng)濟運行的作用，地產(chǎn)-宏觀經(jīng)濟-消費的鏈條傳導沒有斷。此外，地產(chǎn)銷售企穩(wěn)、房價上漲可以促進居民實現(xiàn)財富積累，進一步增強消費信心，而地產(chǎn)消費鏈修復也和地產(chǎn)企穩(wěn)息息相關。

2022年居民部門存款顯著多增，且積累了大量超額儲蓄。我們根據(jù)超額儲蓄來源不同將其分為消費型超額儲蓄和資產(chǎn)型超額儲蓄，該機構(gòu)發(fā)現(xiàn)2022年消費性超額儲蓄明顯低于超額儲蓄總額，這是由于當年超額儲蓄多增主要受到資產(chǎn)配置調(diào)整影響，考慮主要是居民購房需求明顯下降以及理財贖回潮資金回流為存款的原因，因此認為過去一年積累的大量超額儲蓄難以對消費復蘇形成太大促進，而地產(chǎn)企穩(wěn)對于消費復蘇則是至關重要。

地產(chǎn)股在交易什么邏輯？

對于地產(chǎn)股，天風證券（601162）復盤上周申萬地產(chǎn)高漲成分股，發(fā)現(xiàn)其多為在高能級有大量布局的優(yōu)質(zhì)開發(fā)房企（華發(fā)股份（600325）、招商蛇口（001979）、城建發(fā)展（600266）、濱江集團（002244）等），H股方面，越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團也具備相同特征。該機構(gòu)認為，在當下時點，受限于數(shù)據(jù)真空期，博弈政策的時點和頻率是不可控的，而銷售的有效復蘇卻是扎實利好，依然看好主要布局高能級城市的優(yōu)質(zhì)房企估值持續(xù)修復。

地產(chǎn)行情認知差尚未完全修復，推薦標的關注3條思路，短期內(nèi)市場在交易一二線城市及二手房復蘇。市場對于地產(chǎn)板塊4個認知差（政策有效性、穩(wěn)融資力度、政策空間、銷售預期）尚未完全修復，選股思路圍繞以下3個維度：①信用修復、②格局優(yōu)化、③銷售復蘇，具體包括：1)優(yōu)質(zhì)民企信用修復，建議關注新城控股（601155）、金地集團（600383）；2)區(qū)域競爭格局優(yōu)化，建議關注天地源（600665）、濱江集團、華發(fā)股份；3)行業(yè)銷售復蘇，建議關注保利發(fā)展（600048）、招商蛇口、我愛我家（000560）。

中國銀河認為，2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關注兩條主線：1）強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區(qū)域性房企：保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、萬科A、濱江集團、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）、萬物云。

關鍵詞： 選股思路