據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年1-12月，全國(guó)300城住宅用地出讓金達(dá)33730.34億元，成交規(guī)劃建筑面積62002.26萬(wàn)方，成交樓面均價(jià)為5440元/平方米。

(相關(guān)資料圖)

從城市住宅用地出讓金看，上海2022年全年共成交2839.5億元，是唯一成交金額超過(guò)2000億元的城市，且連續(xù)三年排在第一位；杭州共成交1913.52億元，排在第二位；北京共成交1615.31億元，排在第三位。

集中供地加碼

2021年2月，22城“集中供地”政策出臺(tái)，原有拍地方式改變。然而隨著房企融資收緊，首批集中供地“火熱開(kāi)局”，第二批次“驟然降溫”，第三批次“小幅回溫”，從開(kāi)始的“眾人爭(zhēng)搶”逐漸變?yōu)榇竺娣e流拍，土拍熱度一降再降。

為了緩解房企資金壓力，部分城市對(duì)土地出讓規(guī)則作出調(diào)整：如2021年第三輪集中供地中，南京將參拍企業(yè)資質(zhì)由“二級(jí)或一級(jí)”降至三級(jí)及以上，取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求；廣州取消“限房?jī)r(jià)”規(guī)則，同時(shí)放寬地價(jià)支付方式，但熱門地塊保留“限首套”；蘇州保證金比率下調(diào)至30%，首次付款比例由60%下調(diào)至50%，除園區(qū)地塊外，取消土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)；杭州改拍地規(guī)則中“競(jìng)品質(zhì)”為“定品質(zhì)”，下調(diào)部分地塊起拍價(jià)，上調(diào)部分地塊項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格。

進(jìn)入2022年，22城集中供地次數(shù)明顯增加。2022年9月23日，無(wú)錫率先啟動(dòng)第四批集中供地，掛牌13幅地塊，總出讓面積76.22萬(wàn)平方米，總建筑面積150.87萬(wàn)平方米，總起始價(jià)163.8億元；9月30日，蘇州市也發(fā)布了第四批集中供地公告；10月10日，南京掛牌4幅地塊，總用地面積約11.22萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)66億元。在完成第四批集中供地后，無(wú)錫又緊鑼密鼓推出第五批集中供地計(jì)劃，多城跟進(jìn)，武漢、徐州甚至發(fā)布第六批次集中供地公告并于近期完成出讓。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛表示，集中供地今年以多批次供應(yīng)為主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出規(guī)劃建面16543.8萬(wàn)方，同比上一年減少51.38%；成交住宅用地1466宗，成交規(guī)劃建面14422.9萬(wàn)方，同比減少40.7%，土地出讓金17826.9億元，同比上一年減少21.8%。

張曉飛在對(duì)2023年土地市場(chǎng)的預(yù)判中表示，供應(yīng)方面，土地財(cái)政短期內(nèi)無(wú)替代方案，地方政府仍將加大供應(yīng)量，基建投資將對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)起到關(guān)鍵作用，而基建投資的成本回收更依賴土地出讓；土拍規(guī)則方面，多批次分散供地，繼續(xù)降低土拍門檻（減少配建、減少自持、提高限價(jià)、降低地價(jià)、降低資質(zhì)要求、降低保證金比例），保障性住房用地公開(kāi)供應(yīng)成趨勢(shì)（廣州、深圳、北京等）；成交總量上，房地產(chǎn)市場(chǎng)面預(yù)期邊際改善，但土地市場(chǎng)熱度難有根本性恢復(fù)，市場(chǎng)化運(yùn)作房企拿地有限，城投等地方國(guó)資企業(yè)仍將托底拿地，預(yù)計(jì)明年全年成交量較今年有進(jìn)一步小幅回落。

土儲(chǔ)資源更加向頭部集中

企業(yè)方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。但從權(quán)益拿地金額排行榜來(lái)看，國(guó)企央企表現(xiàn)突出，其中華潤(rùn)置地以873億元排名第一，中海 地產(chǎn)以751億元排名第二，保利發(fā)展（600048）以734億元排名第三。焦點(diǎn)研究院指出，此類房企融資和銷售受市場(chǎng)下行影響較少，銷售降幅遠(yuǎn)低于典型房企行業(yè)均值下滑幅度，公開(kāi)債券融資金額居市場(chǎng)前列。值得一提的是，拿地排名前10強(qiáng)房企中，除了濱江集團(tuán)（002244），其余均為國(guó)企央企包攬。

而作為土地市場(chǎng)的重頭戲，國(guó)企央企在集中供地市場(chǎng)上向來(lái)也是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，不過(guò)今年被地方國(guó)資超越。數(shù)據(jù)顯示，2022年，央國(guó)企通過(guò)集中供地拿地金額為6684.8億元，占比37.4%；地方國(guó)資拿地金額為7486億元，占比42.0%；混合所有制企業(yè)拿地金額為849.4億元，占比4.8%；民企拿地金額為2824.1億元，占比15.8%。

相比國(guó)企央企拿地踴躍，更多房企則忙著解決資金問(wèn)題?？硕鹧芯恐行闹赋?，2022年受市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，百?gòu)?qiáng)房企投資力度大幅下滑，有近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。從集中度來(lái)看，2022年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值中有51%集中于10強(qiáng)房企，超過(guò)一半，21%集中于11-20強(qiáng)房企，TOP20房企新增貨值合計(jì)達(dá)到72%。

克而瑞研究中心進(jìn)一步指出，由于房企普遍收縮了投資預(yù)算，導(dǎo)致對(duì)于總價(jià)、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”，因此市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。

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