2022年12月20日，中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成出席【界面財(cái)經(jīng)年會(huì)】，并發(fā)表《中國(guó)房地產(chǎn)為什么不會(huì)硬著陸》的主題演講。

盛松成認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)一定會(huì)軟著陸，而這種軟著陸在其他各個(gè)國(guó)家基本上沒有過，我們有這個(gè)手段能夠使房地產(chǎn)軟著陸。

(資料圖)

首先，居民住房是家庭財(cái)富的主要載體，房?jī)r(jià)大幅下跌，意味著我國(guó)居民財(cái)富巨額的損失，這會(huì)引起一系列的嚴(yán)重后果。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重比較高。整個(gè)貸款余額當(dāng)中，大概有25%是房地產(chǎn)貸款，房?jī)r(jià)如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度比較高。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)吸納就業(yè)大概達(dá)到了5780萬人。而且我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)有關(guān)聯(lián)，有的關(guān)聯(lián)非常直接，比如說鋼鐵業(yè)、家電、裝修、汽車等等都是有直接的關(guān)聯(lián)。

以下為盛松成演講實(shí)錄：

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！敝醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)防范化解我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，作出了高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略性的指向。

我今天主要和大家交流四個(gè)方面的內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)硬著陸的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)目前房地產(chǎn)調(diào)控；

2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解的三個(gè)階段；

3、我國(guó)房地產(chǎn)需求端仍有較大空間；

4、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底階段。

什么叫房地產(chǎn)硬著陸？房?jī)r(jià)迅猛和持續(xù)下跌，是房地產(chǎn)硬著陸主要的特征。20世紀(jì)80年代末、90年代初，日本就發(fā)生了房地產(chǎn)危機(jī)，房?jī)r(jià)在危機(jī)的最初三年里下跌超過10%，而且此后持續(xù)下降，一直到2021年房?jī)r(jià)仍然只有1991年的55.97%，成為房地產(chǎn)硬著陸的典型案例。次貸危機(jī)期間，美國(guó)新房銷售價(jià)格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達(dá)到了最低點(diǎn)，累計(jì)跌幅達(dá)到15%，也是房地產(chǎn)硬著陸的突出表現(xiàn)。

我認(rèn)為，我國(guó)不能、也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌的這么一種硬著陸。首先，在我們國(guó)家，居民住房是家庭財(cái)富的主要載體，房?jī)r(jià)大幅下跌，意味著我國(guó)居民財(cái)富巨額的損失，這會(huì)引起一系列的嚴(yán)重后果。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重比較高?，F(xiàn)在我們整個(gè)貸款余額當(dāng)中，大概有25%是房地產(chǎn)貸款，其中包括按揭貸款和房企貸款。這個(gè)指標(biāo)高的時(shí)候曾經(jīng)達(dá)到過28%左右，當(dāng)然近年來由于房地產(chǎn)調(diào)控，這一占比已經(jīng)逐漸開始下降了。同時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)是銀行貸款的重要抵押品，房?jī)r(jià)如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度比較高。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)吸納就業(yè)大概達(dá)到了5780萬人。而且我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)有關(guān)聯(lián)，有的關(guān)聯(lián)非常直接，比如說鋼鐵業(yè)、家電、裝修、汽車等等都是有直接的關(guān)聯(lián)。如果房地產(chǎn)硬著陸，將嚴(yán)重拖累我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展。

事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)并沒有硬著陸。2021年下半年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力是比較大的，但是100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格總體還是保持平穩(wěn)的，今年6月，我國(guó)房?jī)r(jià)開始溫和下降，截至11月，累計(jì)降幅也只有0.1%。

下面我講第二個(gè)方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解的三個(gè)階段。我覺得到目前為止我們總共經(jīng)歷三個(gè)階段。第一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)自救，第二個(gè)是壓實(shí)地方政府責(zé)任，第三是金融支持。

大約從去年5月份開始，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露了。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的第一個(gè)階段是在市場(chǎng)化條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自救，但是實(shí)踐證明單靠房企自救難以化解風(fēng)險(xiǎn)。然后，國(guó)家提出了壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。最近幾個(gè)月，金融管理部門密集發(fā)聲并開始采取措施，支持房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解和平穩(wěn)健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)控主要可以從兩個(gè)方面來分析，一個(gè)是需求端調(diào)控，一個(gè)是供給端調(diào)控。需求端調(diào)控是我們用的比較多的，歷次房地產(chǎn)調(diào)控都是這樣。這次調(diào)控當(dāng)中，有關(guān)部門集中出臺(tái)了一系列財(cái)稅和利率政策，比如個(gè)稅退稅激勵(lì)支持改善性住房需求，針對(duì)房?jī)r(jià)下跌城市階段性下調(diào)首套房貸利率的下限，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。而且多地政府也出手收購商品房作為保障安置和人才的用房。這有兩個(gè)目的，起到兩個(gè)作用，一個(gè)是盤活市場(chǎng)，加速了樓市的去化；二是購買來的房子又可以作為保障安置和人才用房。這些主要指的需求端的調(diào)控。

僅通過需求端的調(diào)控還不足以化解房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，因此近期又引入了供給端調(diào)控，目前房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。比如說央行規(guī)定每家大行今年年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少再增加1000億元。如果再加上其他一些行，可能增加近1萬億元。而且融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款，以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

我們有一段時(shí)間以來，銀行比較熱衷于投放按揭貸款，因?yàn)榘唇屹J款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率都非常低。但是對(duì)房企的貸款和房企發(fā)的債，銀行是非常小心的。這次也鼓勵(lì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而房企發(fā)行的債券，商業(yè)銀行也可以進(jìn)行投資。

在供給端調(diào)控中，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)11月11日出臺(tái)了16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這個(gè)影響是比較大的，而且在逐步推行落實(shí)當(dāng)中。

近期，央行通過政策性銀行，主要就是國(guó)開行，大概今年8月份開始，出了2000億元保交樓的專項(xiàng)借款，并且最近央行還研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持保交樓結(jié)構(gòu)性政策工具，具體方案在征求意見當(dāng)中。比如通過結(jié)構(gòu)性的貨幣政策工具提供給商業(yè)銀行總計(jì)2000億元免息再貸款，商業(yè)銀行再以配套資金支持房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然，這個(gè)一定是以市場(chǎng)化、法治化經(jīng)營(yíng)為前提的，這是商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳染的必要條件。同時(shí)，我們還擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍之內(nèi)。最近，證監(jiān)會(huì)提出了放寬房企股權(quán)融資的五項(xiàng)措施，比如說恢復(fù)涉房上市公司并購重組以及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房的上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策等。

大家知道，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)的融資受限已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間?，F(xiàn)在證監(jiān)會(huì)又提出恢復(fù)上市房企和涉房上市公司可以再融資，甚至符合條件的可以再上市。

接著我講第三個(gè)方面，我國(guó)房地產(chǎn)需求端仍然有比較大的空間。我國(guó)還在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中，住房改善需求潛力是比較大的。2021年中國(guó)城鎮(zhèn)化率是64.72%，雖然增速已經(jīng)開始放緩了，但是仍然處于快速的城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中。而我們對(duì)比一下當(dāng)年日本房地產(chǎn)硬著陸、泡沫破滅和2005年美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫前，它的城鎮(zhèn)化情況怎么樣呢？1990年日本和2005年美國(guó)的城鎮(zhèn)化率，分別是77.37%和79.93%。也就是說，當(dāng)時(shí)他們房地產(chǎn)泡沫硬著陸的時(shí)候的城鎮(zhèn)化率比我們現(xiàn)在高得多，提升空間已經(jīng)不大了，而我國(guó)還在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展當(dāng)中，因此，在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化率仍然是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要的支撐。

還有，中國(guó)的居民收入仍然有較大的增長(zhǎng)的空間。從絕對(duì)水平看，2021年中國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入是47411.9元，為同期美國(guó)人均可支配收入的13.1%，為日本的15.46%。也就是說，我們收入提高的空間比較大的，這是絕對(duì)水平。從相對(duì)水平來看，2016-2021年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率是7.12%，而美國(guó)房地產(chǎn)泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率只有4.25%，日本房地產(chǎn)泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率為4.47%。也就是說，我們目前的居民收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時(shí)日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的情況，這也意味著我國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

我國(guó)房地產(chǎn)處于筑底階段。這是我對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷——我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底階段。今年8月以來房屋竣工明顯提升，當(dāng)然，仍有波動(dòng)。11月住房竣工面積同比下降了20.2%，10月份只下降了9.4%。11月房屋的新開工和施工面積同比增速分別是-50.8%和-52.6%，10月份兩者分別是-35.1%和-32.6%。也就是說，整個(gè)房屋的新開工和施工面積、竣工面積，11月份同比下降的幅度也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10月份的，這與目前疫情感染激增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成短期沖擊也有一定關(guān)系。但是我覺得我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)處于筑底階段。

需要指出的是，堅(jiān)持房住不炒是我國(guó)長(zhǎng)期的調(diào)控方針。過去兩三年來三道紅線和貸款集中度管理雙管齊下，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了初步的化解。三道紅線主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的，是為了抑制房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張和盲目加杠桿，是為了防范化解房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。而貸款集中度管理制度意義更深遠(yuǎn)，它實(shí)際上是規(guī)定了房地產(chǎn)的貸款，包括按揭貸款和房企貸款，在整個(gè)貸款當(dāng)中所占的比重。貸款集中管理制度，對(duì)于大銀行、中銀行、小銀行都有一系列的規(guī)定，主要的目的是使得我們的貸款背后代表的社會(huì)資源不能盲目地過多流向房地產(chǎn)，而應(yīng)該流向先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這三道紅線和貸款集中度管理制度，可以說是長(zhǎng)遠(yuǎn)的、深刻的。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，且疫情嚴(yán)重，所以這兩項(xiàng)制度可以暫緩執(zhí)行，或適度放松，以后再根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。實(shí)際上我在今年4月就提出，“對(duì)于三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮按當(dāng)前的指標(biāo)維持6個(gè)月不上升的前提下繼續(xù)提供貸款；貸款集中度管理對(duì)于各銀行的達(dá)標(biāo)時(shí)間也可以考慮往后推遲半年或一年?！?《疫情加劇中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)生存危機(jī)盛松成建議適當(dāng)延長(zhǎng)去杠桿周期》，彭博新聞社，2022-04-20)但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這個(gè)還是會(huì)執(zhí)行的一項(xiàng)制度。

隨著疫情過去后，再加上各項(xiàng)政策的落實(shí)，明年經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)的恢復(fù)。12月15日相關(guān)信息指出，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖”。這是時(shí)隔近20年我們?cè)俅翁岢龇康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我們第一次提出房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是在2003年非典以后，之后我們對(duì)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)這個(gè)提法沒有取消，只是沒有再強(qiáng)調(diào)，尤其是最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，我們沒有再強(qiáng)調(diào)。

但是這次特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。針對(duì)當(dāng)前下行風(fēng)險(xiǎn)我們已經(jīng)出臺(tái)了一些政策，也就是我剛才已經(jīng)大致地給大家介紹了我們出臺(tái)的一些政策。現(xiàn)在還要考慮新的政策，要努力改善房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債的狀況?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題就是它的流動(dòng)性不暢，資產(chǎn)負(fù)債不是很平衡。所以要改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，就需要從供給端和需求端兩個(gè)方面同時(shí)來調(diào)控。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定銷售，穩(wěn)定投資，穩(wěn)定價(jià)格。這么一來，就能夠引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，使市場(chǎng)信心回暖，我們的房地產(chǎn)業(yè)才能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)房地產(chǎn)