政策“三箭齊發(fā)”之后，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的拐點或許正在到來。

11月28日，證監(jiān)會發(fā)布《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，明確提出“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”，這項政策被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的第三支箭。至此，信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道全部打開，優(yōu)質(zhì)房企融資端將得到修復(fù)。機構(gòu)普遍認為，這意味著行業(yè)融資周期已經(jīng)見底，政策從“保房不保企”轉(zhuǎn)向“保房也保企”，優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)迎來了拐點。

(相關(guān)資料圖)

而從政策落地情況來看，優(yōu)質(zhì)頭部房企正在充分享受著這場“流動性灌溉”，估值回歸也許只是時間問題。

政策“三箭齊發(fā)”碧桂園等頭部房企融資陸續(xù)落地

隨著“三支箭”的推出，地產(chǎn)行業(yè)拐點也許已經(jīng)到來。

從需求端來看，各地刺激買房需求的政策組合在陸續(xù)落地，比如近期江西九江、安徽安慶增加了多子女家庭公積金貸款額度，重慶、安徽桐城、福建三明等地宣布提供購房補貼，湖北荊門則發(fā)布了提供購房補貼及提高貸款額度的政策。在此之前銀川、青島已經(jīng)做出上浮公積金額度的措施。在“因城施策”政策的指引下，各地在房地產(chǎn)發(fā)展上具有了更大的靈活性。

最重要的是融資端，目前優(yōu)質(zhì)房企融資正在陸續(xù)落地，隨著流動性壓力的緩解，房企的至暗時刻應(yīng)該已經(jīng)過去。

據(jù)不完全統(tǒng)計，證監(jiān)會“第三支箭”出臺后，已經(jīng)有福星股份（000926）、世茂股份（600823）、大名城（600094）、新湖中寶（600208）、華夏幸福（600340）、北新路橋（002307）、天地源（600665）等房企宣布了定增意向。而在12月1日，陸家嘴發(fā)布公告，擬購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金，這是本輪房企再融資開放以后第一樁重組案。

與此同時，前兩支箭的作用也開始顯現(xiàn)。根據(jù)西南證券的研報數(shù)據(jù)，截至11月27日，六大行總授信額度規(guī)模已經(jīng)達到了12750億元。授信對象除央企國企外，其余都是示范性民營房企，其中碧桂園領(lǐng)先其他民營房企，獲得了三家國有大行——工行、中行、郵儲的支持，授信總額度超1500億元。銀行授信額度雖然僅為意向性授信，但是其指向意義不容小覷。

股份制銀行也在跟進，根據(jù)媒體報道，11月28日左右，中信銀行與10家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月29日，廣發(fā)銀行與2家房企簽約意向授信額度300億元。12月1日，浦發(fā)銀行一天之內(nèi)與16家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向合作融資總額達到5300億元。12月2日，順德農(nóng)商行與碧桂園簽訂合作協(xié)議，為后者提供不超過200億元的意向性授信支持。這幾次銀行合作對象中都有碧桂園，截至目前，碧桂園獲得的銀行授信支持已經(jīng)超過3000億元。

事實上，在此之前，優(yōu)質(zhì)頭部房企融資已經(jīng)在松動。11月22日碧桂園完成了38.72億元的配股融資。這次配股早于證監(jiān)會的政策，說明市場對優(yōu)質(zhì)民營房企信心在恢復(fù)。

有理由相信，優(yōu)質(zhì)頭部房企的流動性困局已經(jīng)過去。隨著一系列扶持政策的出臺，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了回暖跡象。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月份百強房企單月操盤口徑銷售金額5644.2億元，同比降低24.8%，降幅較10月縮窄3.7個百分點，其中，碧桂園的全口徑銷售金額仍位居行業(yè)首位。在這一輪行業(yè)調(diào)整中，頭部房企表現(xiàn)出了較強的抗風(fēng)險能力。

誰能獲得融資支持？

從目前獲得三支箭融資支持的房企來看，主要以央企、國企及示范性民營房企為主，這些房企的共同特點是，財務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營狀況良好。

以碧桂園為例，今年前10個月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額3094.2億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。10月份，碧桂園合同銷售金額環(huán)比增長4.1%，連續(xù)兩個月實現(xiàn)環(huán)比增長，位列當(dāng)月同比正增長的房企之列。

從監(jiān)管最關(guān)注的保交付方面來看，前三季度碧桂園交付了45萬套，萬科共交付16.7萬套，融創(chuàng)集團交付12.8萬套，龍湖集團交府6.4萬套。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，碧桂園交付面積約占全國18%，如果不考慮單套面積差異等因素，大體上相當(dāng)于全國每交付5套房就有1套碧桂園，由此可見，該房企已成為最重要的保交樓主體。

而從財務(wù)角度來看，截至2022年上半年，碧桂園賬面現(xiàn)金為1479.76億元，穩(wěn)居上市房企第二名。權(quán)益銷售回款達到92%，已經(jīng)連續(xù)7年保持在90%以上。有息負債總額相比去年底減少了7.6%，現(xiàn)金短債比達到2倍，凈負債率降至48.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化。其融資成本為5.31%，在同類型房企中處在較低的水平。

星展給予碧桂園“優(yōu)于同行”的評價，認為碧桂園“達到一個令人滿意、高于同行的50%的去化率”?！氨坦饒@展示了良好的財務(wù)管理能力，在2022年上半年仍能保持正向經(jīng)營現(xiàn)金流“?！氨M管碧桂園布局集中在三四線城市，但與典型的十八線城市相比，大多數(shù)布局城市都有較好的經(jīng)濟前景和需求韌性”。

而在最近，高盛在內(nèi)的多家投行已經(jīng)對市場喊出了碧桂園“估值恢復(fù)”的聲音。

事實上，資本市場已有積極反應(yīng)——11月初至今，碧桂園股價累計上漲約200%。

即將過去的2022年，對于房企來說充滿挑戰(zhàn)。經(jīng)濟下行疊加疫情沖擊，考驗著房企的流動性。在這種情況下，不少龍頭房企也沒能扛住壓力，陸續(xù)違約。

在壓力下仍舊保持韌性的示范性房企就成了監(jiān)管眼中的優(yōu)等生，這些房企也是這次融資傾斜的對象。

對于獲得融資支持的優(yōu)質(zhì)房企來說，想象空間已經(jīng)打開。第三支箭除了鼓勵上市房企再融資之外，還提到要“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”。未來行業(yè)內(nèi)的并購重組可以強化行業(yè)競爭格局，進一步提升優(yōu)質(zhì)房企的競爭能力。

而從宏觀層面來看，疫情影響逐漸消退，隨著穩(wěn)增長政策的推出，經(jīng)濟有望迎來復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售端大概率會逐漸回暖。優(yōu)質(zhì)房企的估值回歸或許在路上了。

關(guān)鍵詞： 銀行授信