射向房地產(chǎn)行業(yè)的“三支箭”，在資本市場(chǎng)的期待中先后落地。

(相關(guān)資料圖)

11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，即日起將恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。至此，“第三支箭”正式落地。

話音剛落，房企爭(zhēng)相響應(yīng)。11月29日-30日，福星股份（000926）、世茂股份（600823）、北新路橋（002307）等近5家房企發(fā)布定增公告；12月1日至2日，陸家嘴（600663）、格力地產(chǎn)（600185）啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。這意味著，暫停了12年的房企再融資業(yè)務(wù)重新開啟，上市房企股權(quán)融資開閘。

12月5日，房地產(chǎn)板塊開盤拉升深振業(yè)A獲得6天5板；陽光股份（000608）、沙河股份（000014）紛紛漲停。

過去一個(gè)月，地產(chǎn)股投資熱居高不下，多只個(gè)股錄得連續(xù)漲停。房地產(chǎn)板塊止跌反彈，與“三支箭”密切相關(guān)。

“三支箭”即央行會(huì)同有關(guān)部門通過債券、信貸、股權(quán)等3個(gè)融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓寬融資途徑。

11月11日，房地產(chǎn)“金融16條”落地，從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資和階段性調(diào)整部分金融管理政策等方面，支持房企合理融資需求。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)的授信總額已超過2萬億元。

2周后，“第二支箭”再出弓。11月23日，交易商協(xié)會(huì)表示，中債增進(jìn)公司出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等3家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬分別支持對(duì)應(yīng)企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，此舉意味著政策框架下增信項(xiàng)目的快速扎實(shí)落地。

天風(fēng)證券（601162）研究團(tuán)隊(duì)指出，“第一支箭”針對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好反轉(zhuǎn)，滿足行業(yè)合理信貸需求，平穩(wěn)行業(yè)出清節(jié)奏?！暗诙Ъ贬槍?duì)金融機(jī)構(gòu)短期的過度反應(yīng)，支持優(yōu)質(zhì)民企債權(quán)融資。“第三支箭”出臺(tái)進(jìn)度略超預(yù)期，有利于鞏固行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，穩(wěn)定行業(yè)投資預(yù)期和信心?！叭Ъ甭涞睾?，房地產(chǎn)行業(yè)迎來系統(tǒng)性支持。

萬億授信

萬億授信落地，給房企提供充足的流動(dòng)資金保障，為市場(chǎng)信心注入強(qiáng)心劑。

11月23日，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和金地集團(tuán)（600383）等5家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。同日，中國(guó)銀行則為萬科集團(tuán)提供1000億元的意向性授信額度，且為碧桂園、龍湖集團(tuán)各提供600億元意向性授信額度；交通銀行則為萬科集團(tuán)提供1000億元的意向性授信額度，為美的置業(yè)提供200億元的意向性授信額度。

11月24日，工商銀行宣布，向12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性融資，總額達(dá)6550億元；建設(shè)銀行邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

此后，六大國(guó)有銀行和多家股份制銀行陸續(xù)與房企完成簽約，并為其提供意向性融資支持。截至11月29日，10余家銀行為超過30家房企提供了授信，授信總額已超過2萬億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前銀行對(duì)房企的資金支持，增加房地產(chǎn)貸款投放，有助于房企提升投資意愿，對(duì)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)有著重要作用。此外，對(duì)提振行業(yè)信心也有著舉足輕重的作用。在資金面的助力下，銷售端也有望加快修復(fù)步伐。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多銀行、房企簽署合作協(xié)議。根據(jù)近期政策精神，要穩(wěn)定房地產(chǎn)貸款，全國(guó)性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展。這將促進(jìn)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

萬億授信光環(huán)下，資本市場(chǎng)和投行機(jī)構(gòu)更關(guān)注利好能否落地及何時(shí)落地。

商業(yè)銀行地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中層人士王嘉（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，授信業(yè)務(wù)是銀行拉動(dòng)其它業(yè)務(wù)的主要手段，為公司發(fā)放授信后，信貸員可以進(jìn)一步對(duì)接客戶的存款業(yè)務(wù)、代發(fā)工資業(yè)務(wù)和信用卡業(yè)務(wù)等。銀行在選擇授信對(duì)象時(shí)，一方面要考慮資金的安全性，如是否有第三方保證，質(zhì)押和抵押品質(zhì)量如何等。從綜合效益的角度看，銀行也不單發(fā)放資金，還會(huì)考慮發(fā)放資金后是否有增量業(yè)務(wù)進(jìn)入銀行。因此，有國(guó)資背景的企業(yè)和優(yōu)質(zhì)民企更符合銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從合作名單來看，萬科成為最受銀行青睞的企業(yè)；華潤(rùn)置地、中海、越秀、龍湖、金地、碧桂園等國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企獲得政策傾斜。

王嘉透露，授信額度能否落地，主要看是否有合適的項(xiàng)目。如果銷售端低迷，開發(fā)商無法回款，銀行會(huì)更加審慎。經(jīng)營(yíng)情況不佳的企業(yè)或項(xiàng)目，則需要有強(qiáng)擔(dān)保背書才可批款。此外，銀行會(huì)給低杠桿的企業(yè)開授信審批“綠色通道”，建立“白名單”機(jī)制，提高審批效率。

時(shí)代周報(bào)記者從一位國(guó)有銀行投關(guān)部人士處獲悉，授信額度落地情況，主要取決于相關(guān)企業(yè)是否有項(xiàng)目可以提款，是否在授信額度內(nèi)使用資金?？傮w而言，銀行會(huì)相應(yīng)政策要求提供金融支持，執(zhí)行上選擇實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。

最豪華承銷團(tuán)

最豪華承銷團(tuán)加持，民營(yíng)房企債券利率創(chuàng)下新低。

11月29日，龍湖集團(tuán)20億元中期票據(jù)完成簿記。該筆債券的承銷商數(shù)量為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債之最，包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行等國(guó)有六大行。承銷商之多、資質(zhì)之憂，均為歷史罕見。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，該筆債券由中債增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，票面利率僅3％，創(chuàng)中債增進(jìn)公司擔(dān)保民營(yíng)房企債券的新低。

至此，“第二支箭”首單已順利發(fā)行?！暗诙Ъ奔磦谫Y支持，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

時(shí)間回到11月8日，“第二支箭”射出之日。當(dāng)天，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

此后一周，新城控股（601155）、美的置業(yè)、福星股份、中南建設(shè)（000961）也都紛紛宣布了“第二支箭”的融資計(jì)劃，擬申請(qǐng)的總規(guī)模就已經(jīng)達(dá)到了560億元。截至目前，已有萬科、龍湖、金地等企業(yè)申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

“最近一年多以來，房企債券頻頻違約，投資者信心跌到谷底。央行提供再貸款資金支持后，雖然投資者仍需要面對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)，但性質(zhì)已經(jīng)不一樣了，投資者可獲得的資金渠道增加了，安全系數(shù)也有所增加?！币晃蝗虣C(jī)構(gòu)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，中債增是近期最有效的政策。此前，以銀行為代表的買方對(duì)房企債券信心不足。此外，中債增擔(dān)保中票條件較高，需要發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，能達(dá)到條件的企業(yè)少。

上述券商機(jī)構(gòu)人士透露，自“第二支箭”落地后，各家機(jī)構(gòu)的額度基本能夠發(fā)出。中債增擔(dān)保后，公募私募機(jī)構(gòu)興趣較高，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

今明兩年是房企的償債高峰期，“第二支箭”對(duì)房企發(fā)債的支持，將有利于提振債券投資人信心，保障房企融資渠道暢通。

來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，12月第1周，50家房企融資規(guī)模217.24億元，主要是國(guó)央企發(fā)行債券以及部分企業(yè)發(fā)行開發(fā)貸。億翰智庫認(rèn)為，隨著龍湖集團(tuán)儲(chǔ)架式債券“22龍湖拓展MTN002”發(fā)行，未來部分優(yōu)質(zhì)民企的流動(dòng)性危機(jī)將得到一定程度的緩解。

股權(quán)融資重啟

“第三支箭”射出，暫停了12年的房企股權(quán)融資按下重啟鍵。

11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，即日起將恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。其中，股權(quán)融資開閘，被業(yè)內(nèi)人士稱為“第三支箭”。

一位資深債券從業(yè)人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“第三支箭”落地時(shí)間之快，超出預(yù)期。自2010年“新國(guó)十條”暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)后，業(yè)內(nèi)對(duì)房企啟動(dòng)再融資已不抱希望。但從執(zhí)行角度看，上市房企通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)債等方式，從資本市場(chǎng)上融資確有必要，既能減輕房企負(fù)債率、降低杠桿率，又能讓企業(yè)從公開市場(chǎng)上獲得低成本的資本，這本身便是房企選擇上市的初衷。

“第三支箭”落地次日，首單房企再融資啟動(dòng)，多家房企擬重啟上市議程。11月29日晚間，福星股份（000926.SZ）發(fā)布公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

11月29日至30日，世茂股份、福星股份、大名城（600094）、新湖中寶（600208）以及北新路橋等房企或涉房企業(yè)均發(fā)布公告稱，正在籌劃非公開發(fā)行股票事項(xiàng)。

股權(quán)融資重啟后，空窗許久的房企重大資產(chǎn)重組再現(xiàn)江湖。

12月1日，陸家嘴（600663.SH）發(fā)布公告稱，控股股東上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司（下稱“陸家嘴集團(tuán)”）正在籌劃涉及公司的重大資產(chǎn)重組事宜。12月2日，格力地產(chǎn)(600185.SH)公告稱，鑒于此前導(dǎo)致公司重大資產(chǎn)重組暫停的事由已消除，公司將繼續(xù)推動(dòng)重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)并對(duì)方案進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，陸家嘴重組事宜，是“第三支箭”以來首單并購(gòu)重組的案例，具有標(biāo)桿意義。這充分說明，房企通過發(fā)行股份或支付現(xiàn)金的方式，可以購(gòu)買涉房資產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的整合。此次收購(gòu)動(dòng)作，也恰說明優(yōu)秀的房企近期更容易獲得政策利好，通過收購(gòu)動(dòng)作，有助于擴(kuò)充核心資產(chǎn)。尤其是在有配套資金募集的機(jī)會(huì)下，此類收購(gòu)的難度會(huì)明顯降低。

遠(yuǎn)東研究研報(bào)指出，“三箭齊發(fā)”后，行業(yè)信用將進(jìn)一步分化，行業(yè)企穩(wěn)還需等待銷售市場(chǎng)蘇。目前部分聚焦主業(yè)、資質(zhì)優(yōu)良的民營(yíng)房企已獲得實(shí)質(zhì)性資金用于項(xiàng)目開發(fā)，后續(xù)更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企有望受益政策迎來信用修復(fù)。與此同時(shí)，負(fù)債驅(qū)動(dòng)型的房企將加速出清，高信用的國(guó)有房企有望通過兼并收購(gòu)實(shí)現(xiàn)一 定程度的規(guī)模擴(kuò)張。但房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)還是要依賴于商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，需要持續(xù)關(guān)注“保交樓”進(jìn)展及各地因城施策動(dòng)態(tài)。

多名業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，“三支箭”主要是在融資端給予企業(yè)支持，而房地產(chǎn)市場(chǎng)能否復(fù)蘇，核心在于需求端。只有需求端回暖，房企才能實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)，推動(dòng)后續(xù)融資進(jìn)展。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，“三箭齊發(fā)”后，以深圳為代表的一線城市出現(xiàn)市場(chǎng)異動(dòng)。據(jù)悉，深圳多個(gè)樓盤銷售畫風(fēng)轉(zhuǎn)變，接連釋放漲價(jià)信號(hào)，從打折出貨轉(zhuǎn)變?yōu)榛厥照劭邸?/p>

來自浙商證券（601878）的數(shù)據(jù)顯示，上周（11月27日-12月4日），新房市場(chǎng)整體環(huán)比上漲，二手房市場(chǎng)同比保持增長(zhǎng)。全國(guó)30大中城市商品房成交面積295萬平方米，環(huán)比增加2.3%。

克而瑞研究中心指出，當(dāng)前房企仍然面臨較大的償債壓力，運(yùn)營(yíng)的改善核心還是在銷售端。短期內(nèi)銷售仍處于低迷狀態(tài)，10月商品房銷售額同環(huán)比降幅較上月仍有擴(kuò)大，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。

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