11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“此次政策出發(fā)點(diǎn)是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預(yù)售監(jiān)管資金合理使用、同時(shí)防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

【資料圖】

房企將置換出更多可用額度

據(jù)《通知》顯示，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70％。

房天下青島公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛提到，“將置換預(yù)售監(jiān)管資金額度控制在項(xiàng)目交付所需額度總額的30%以下，一方面保證項(xiàng)目后期能夠交付，另一方面又兼顧到預(yù)售監(jiān)管資金的有效利用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)或者還債可用資金，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，助力優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)渡過因短期債務(wù)積聚面臨的各種問題，從而深層次化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)?；斐蓪?duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的沖擊?！?/p>

值得注意的是，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。此外，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

“《通知》對(duì)商業(yè)銀行開具保函提出明確條件限制，評(píng)級(jí)低或資產(chǎn)規(guī)模小的銀行不得開展業(yè)務(wù)，不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等，同時(shí)明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金額度也納入銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度，這就在銀行監(jiān)管范圍內(nèi)為房企通過預(yù)售監(jiān)管資金置換出更多可用額度?！奔o(jì)禮剛說。

預(yù)售監(jiān)管資金新用途

房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

對(duì)此，紀(jì)禮剛認(rèn)為，“《通知》提出置換出的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等，這就避免部分房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)走之前的高周轉(zhuǎn)之路，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定貫徹房子是用來住的，不是用來炒的方針政策?！?/p>

“在資金使用方面，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。這一點(diǎn)具有突破性和創(chuàng)新性。過去對(duì)于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途即償還債務(wù)?！眹?yán)躍進(jìn)也提到。

市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)

2022年10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.0萬億元，同比下降16.0%，單月降幅較9月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。10月全國(guó)房屋新開工面積約為0.9億平方米，同比下降35.1%，單月降幅較9月收窄9.3個(gè)百分點(diǎn)。

紀(jì)禮剛提到，“房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅還在擴(kuò)大，表明目前市場(chǎng)尚處于探底階段。而新開工面積同比降幅收窄，又說明市場(chǎng)信心也在逐漸恢復(fù)中。下一步更重要的是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，只有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

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