房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域再出新鮮事。

【資料圖】

最近，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南寧軌道地產(chǎn)”）在其官方公眾號(hào)“南寧軌道薈”上發(fā)布了買(mǎi)房可以10年免費(fèi)坐地鐵的消息。

南寧軌道地產(chǎn)稱(chēng)，凡在2022年11月11日～12月31日期間，成交軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶(hù)，100%享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利。

微信公眾號(hào)“南寧軌道薈”截圖

這樣的宣傳迅速引發(fā)廣泛關(guān)注。不少網(wǎng)友在看熱鬧的同時(shí)也提出質(zhì)疑，地鐵作為公共服務(wù)工具，用在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面是否合適？

公共服務(wù)被營(yíng)銷(xiāo)？

此次事件重要的爭(zhēng)議點(diǎn)在于：南寧軌道地產(chǎn)為購(gòu)房者提供10年免費(fèi)乘坐地鐵的權(quán)益，是否合適？

天眼查數(shù)據(jù)顯示，南寧軌道地產(chǎn)由南寧軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南寧軌道交通”）全資持股，而后者正是負(fù)責(zé)南寧地鐵運(yùn)營(yíng)的公司，由南寧國(guó)資委100%控股。

廣東法制盛邦律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、最高人民檢察院民事行政案件咨詢(xún)專(zhuān)家陳亮告訴，南寧軌道地產(chǎn)和南寧軌道交通，是兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，如果地產(chǎn)公司向地鐵公司支付購(gòu)房業(yè)主10年地鐵票價(jià)的費(fèi)用，那么這就屬于單純的商業(yè)促銷(xiāo)行為，無(wú)可厚非。

陳亮說(shuō)，如果南寧軌道地產(chǎn)沒(méi)有向南寧軌道交通支付相應(yīng)費(fèi)用，而是利用公司之間的關(guān)聯(lián)性作為便利條件為購(gòu)房業(yè)主買(mǎi)單，就存在合法性的問(wèn)題。

“因?yàn)槟蠈庈壍赖禺a(chǎn)推出促銷(xiāo)的目的是營(yíng)利性的，但軌道交通本身是公共服務(wù)，由財(cái)政也就是全體納稅人的錢(qián)出資興建，目的是平等地為公眾提供公共服務(wù)。單純對(duì)購(gòu)房業(yè)主實(shí)行地鐵免費(fèi)政策，不但違反了公平提供公共服務(wù)的原則，還相當(dāng)于用全體納稅人的錢(qián)為購(gòu)房業(yè)主免費(fèi)乘坐地鐵買(mǎi)單?！标惲练治?。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，如果地鐵公司想做房產(chǎn)促銷(xiāo)，不如把“免費(fèi)乘地鐵”改為“贈(zèng)送10年等額地鐵票的購(gòu)房補(bǔ)貼”。

“當(dāng)前《廣告法》明確，廣告發(fā)布不能損害社會(huì)公共利益。如果按南寧軌道地產(chǎn)的說(shuō)法，買(mǎi)房了就可以免費(fèi)乘坐，那換句話(huà)說(shuō)，買(mǎi)房的人和不買(mǎi)房的人，在地鐵票價(jià)計(jì)費(fèi)方面就有差異價(jià)了，這顯然是不可行的?！眹?yán)躍進(jìn)向表示。

“花式營(yíng)銷(xiāo)”背后

免費(fèi)乘坐10年地鐵，大概可以折算成多少優(yōu)惠？

如果按每天通勤四趟，乘坐地鐵共計(jì)需要花費(fèi)20元來(lái)計(jì)算，一年260個(gè)工作日需花費(fèi)5200元，10年的地鐵票價(jià)花費(fèi)總計(jì)約52000元。

但由于免費(fèi)乘坐地鐵的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10年，即使想取得這幾萬(wàn)元的優(yōu)惠，實(shí)際上也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。

廣東佰仕杰律師事務(wù)所合伙人何麗國(guó)律師對(duì)表示，免費(fèi)乘地鐵的做法，是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)際上給予了購(gòu)房者優(yōu)惠。

他說(shuō)，由于涉及地鐵免費(fèi)乘坐的內(nèi)容，如果后續(xù)地鐵票價(jià)變化或地鐵有其他計(jì)價(jià)的政策，也很有可能和此類(lèi)承諾的優(yōu)惠政策有沖突，或引起一些糾紛。

何麗國(guó)認(rèn)為，南寧軌道地產(chǎn)是南寧軌道交通全資子公司，其公開(kāi)宣傳承諾在一定期限內(nèi)購(gòu)房可以免費(fèi)乘車(chē)，對(duì)自身有約束力。一旦南寧軌道地產(chǎn)違反相應(yīng)承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

不過(guò)，在不少行業(yè)分析師看來(lái)，地產(chǎn)商“花式營(yíng)銷(xiāo)”背后，充當(dāng)噱頭只是一方面，在市場(chǎng)下行情況下提供優(yōu)惠，變相降價(jià)，才是此類(lèi)活動(dòng)的核心。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，此類(lèi)花式營(yíng)銷(xiāo)的做法其實(shí)今年很多，屬于房地產(chǎn)去庫(kù)存中的新現(xiàn)象。

今年以來(lái)，各地開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，可謂“八仙過(guò)海，各顯神通”。河南開(kāi)發(fā)商推出“小麥換房”“大蒜換房”，江蘇、浙江的開(kāi)發(fā)商則推出了“西瓜換房”“水蜜桃換房”，變相降價(jià)促銷(xiāo)都是其核心含義。

具體到南寧，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月開(kāi)始，南寧市的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，截至今年10月，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。

安居客數(shù)據(jù)顯示，10月，南寧的二手房均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)較2021年7月的高點(diǎn)1.16萬(wàn)元/平米下跌5.17%，跌回2019年的水平。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2022年1～10月南寧累計(jì)成交商品房647.2萬(wàn)平方米，同比下降29.7%。具體到2022年10月，南寧商品房成交9716套，成交面積48.5萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅為41.7%，同比下降22.5%。

多家地鐵公司入局房地產(chǎn)

值得一提的是，最近兩年，越來(lái)越多城市的地鐵公司開(kāi)始從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

自成立以來(lái)，南寧軌道地產(chǎn)已推出4個(gè)TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開(kāi)發(fā)模式）系列產(chǎn)品，其依托地鐵出行的15分鐘生活圈，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了福建園、明秀小區(qū)等約30個(gè)住宅小區(qū)。

南寧之外，越來(lái)越多地鐵公司成為土拍市場(chǎng)的?？汀Ｉ钲诘罔F、廣州地鐵、廈門(mén)軌交、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵、合肥軌交、蘇州軌交、南京地鐵等都躋身今年土拍市場(chǎng)的前100強(qiáng)。而在2020年的全國(guó)土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地鐵一家。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的1～8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值（即新買(mǎi)下地塊用于規(guī)劃建造房屋建筑面積銷(xiāo)售的金額）榜單上，廣州地鐵以698.2億元新增貨值位居第8，超過(guò)了龍湖集團(tuán)和中國(guó)金茂；深圳地鐵則以173.1億元在新增貨值榜單上排名第35。

通常情況下，城市地鐵公司無(wú)法依靠票價(jià)來(lái)覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。比如2020年，廣州、北京和深圳地鐵的票款收入僅有59億、41億和36億元，但運(yùn)營(yíng)成本則分別高達(dá)113億、184億和133億元。

在這個(gè)時(shí)候，地方政府的補(bǔ)助就成為地鐵公司能夠正常運(yùn)營(yíng)的重要保障。

最近幾年，地鐵公司投入地產(chǎn)的熱情高漲，可能與深圳地鐵此前推行站城一體化“珠玉在前”密切相關(guān)。

具體而言，站城一體化開(kāi)發(fā)就是既在地鐵站周邊興建購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店或住宅等建筑，又對(duì)與地鐵聯(lián)通的獨(dú)立地下空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，獲得升值效益，反哺地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

深圳地鐵2020年208億元總營(yíng)收中，站城一體化開(kāi)發(fā)占比超過(guò)70%，2021年深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)收164億元，地鐵收入僅占24%。

不過(guò)，與前幾年地產(chǎn)市場(chǎng)行情高漲不同的是，今年以來(lái)，各地樓市不同程度地出現(xiàn)下行的局面。

“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，即使地鐵房相對(duì)好賣(mài)，但是行情整體下行的背景下，也存在大面積滯銷(xiāo)的可能性。如果這樣，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一定會(huì)嚴(yán)重拖累地鐵公司。”有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)。

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