房企銷售仍未好轉(zhuǎn)，盈利又陷入谷底，行業(yè)好轉(zhuǎn)仍需時日；核心城市的逐級復(fù)蘇有望帶動行業(yè)走出底部。

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楊現(xiàn)華/文

隨0月房地產(chǎn)銷售并沒有迎來預(yù)想中的“金九銀十”。即使有一連串政策的刺激，行業(yè)銷售仍未見明顯起色。而在結(jié)算端，前三季度上市房企整體收入也呈現(xiàn)下降之勢。凈利潤降幅雖同比收窄，但仍在低位，行業(yè)復(fù)蘇任重道遠。

在上半年銷售低迷后，一系列的放松政策使得市場對下半年的“金九銀十”充滿期待?？杉幢阌小?30新政”的再度加碼，也沒能緩解房地產(chǎn)銷售繼續(xù)低迷的局面。疫情后政策不斷放松，但期望中的復(fù)蘇并沒有出現(xiàn)。

由于疫情散狀頻發(fā)，居民消費預(yù)期不斷受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)的“L”型底部在不斷拉長。讓市場感到些許暖意的是，北京、上海等一線城市正走出底部。宏觀政策的持續(xù)放松和疫情穩(wěn)定后的消費信心回暖，影響著L型的長短。

金九銀十不及預(yù)期

年10月份，萬科實現(xiàn)合同銷售金額32123.48%；9月公司實現(xiàn)合同銷售347.3億元，同比下降了3.82%。在所謂的“金九銀十”銷售旺季，萬科的銷售都沒有能實現(xiàn)增長。

這并非個案，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，年1-9月份商品房銷售面積10.14萬億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%；商品房銷售額9.94萬億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

和前8個月相比，銷售面積和銷售金額變化無甚差別。此外，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.36萬億元，同比下降8%；其中，住宅投資78556億元，下降。

克而瑞發(fā)布的百強房企銷售情況則顯示，年10月，百強房企全口徑銷售金額同比下降超過三成，環(huán)比較9月有所下滑，年1-10月銷售累計同比下降約45%，10月銷售要略弱于以往季節(jié)。

原本市場和機構(gòu)對房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季是有所期待的。政策不斷放松以及不斷滯后的需求，加之房企也會利用中秋小長假和十一黃金周增加推盤，信達證券認為，在傳統(tǒng)旺季，此前未被滿足的購房需求正在逐漸釋放，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來新一輪行情。

顯然，期待的行情并沒有到來。9月末，央行等中央政府部門出臺了一系列寬松政策，包括取消部分城市首套房房貸利率下限限制、下調(diào)住房公積金貸款利率、對換購住房給予個稅優(yōu)惠等，或多或少都會對房地產(chǎn)銷售帶來積極影響。

例如，至少20個城市首套房貸款利率下調(diào)至4%以下，包括武漢、天津等省會、直轄市級別的新一線城市；且房企也選擇在國慶期間加大推盤力度，這樣的局面下銷售仍然萎靡，市場弱勢可見一斑。

銷售旺季行業(yè)沒能迎來明顯復(fù)蘇跡象，結(jié)算端同樣處于低位中。房企三季報發(fā)布已經(jīng)落幕。三季度房企收入降幅有所收窄，但盈利壓力顯而易見。

報表盈利承壓

萬科年前三季度實現(xiàn)營收3376.7324.38%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤170.5億元，同比微增2.17%。第三季度，公司實現(xiàn)營收1307.5725.28%48.28億元，同比減少了14.43%。

受疫情反復(fù)和市場下行等對施工進程影響，年前三季度，申萬115家A股房地產(chǎn)板塊企業(yè)實現(xiàn)營收1.66萬億元，同比下降遠超一成。第三季度房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營收約5788億元，同比下降約8.8%，降幅較二季度減少了6.7

隨著保交付專項借款等措施的持續(xù)推進，以及年末集中竣工結(jié)算，房企全年營收降幅有望進一步縮小，但凈利潤卻并沒有好轉(zhuǎn)，甚至有進一步惡化的趨勢。

年前三季度房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)歸母凈利潤213.9974.4%，降幅較二季度擴大了9.4115家A股房企中44家陷入虧損，占比接近四成，前三季度凈利潤能夠保持正增長的不到兩成。

從單季度來看，年第三季度，115家房企合計實現(xiàn)歸母凈利潤-20億元出頭，較上年三季度的約167億元大幅下降。一季度和二季度房企合計盈利雖然下降，但凈利潤也都遠超百億元，三季度房企虧損情況愈發(fā)嚴重。

中銀國際指出，盈利下降主要是因為此前樓市最熱時期房企高價拿地項目進入結(jié)算期，利潤空間受到擠壓。

房企利潤拐點早在年就已經(jīng)確認，目前的結(jié)算毛利率水平已達到歷史低位。

中銀國際表示，年上半年，首批集中土地出讓并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的利潤率改善，同時高配建和高自持比例進一步拉低了靜態(tài)毛利率，短期內(nèi)行業(yè)結(jié)算利潤率水平還將承壓。

不過，隨著政府讓利，后續(xù)的集中供地利潤率有所改善，房企的盈利能力有望回升，年或?qū)⒂瓉硇袠I(yè)結(jié)算端利潤率的回升拐點。

盈利大幅減少，債務(wù)壓力并沒有減少。年三季度末，房地產(chǎn)板塊有息負債合計3.42萬億元，雖繼續(xù)小幅減少，但板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅為900億元出頭，同比大幅下降近一半?，F(xiàn)金短債比首次降至1以下，這意味著整體行業(yè)仍面臨較大的償債壓力。

從三季報的情況看，在結(jié)算端房企還未走出底部，而且由于前期高價拿地等影響，短期內(nèi)房企的盈利恐也難以很快扭轉(zhuǎn)頹勢。銷售下降和融資緊張等造成的資金壓力對房企的償債壓力仍是不小的考驗，近期仍有規(guī)模房企因偶發(fā)事件導(dǎo)致資金鏈爆雷。

房企壓力重重顯而易見，但截至三季度末，房地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)達到約10萬億元，房地產(chǎn)仍是一個擁有超大市場空間的行業(yè)，從整體銷售看，目前行業(yè)仍處低谷，但核心城市有提前走出低谷的跡象。

核心城市復(fù)蘇明顯

金地集團（600383）年10月實現(xiàn)簽約面積106.7萬平方米，同比上升7.07%；實現(xiàn)簽約金額203億元，同比上升22.88%。這已經(jīng)是公司銷售連續(xù)3個月實現(xiàn)正增長，而且增速有加快的跡象。之前的8月和9月，金地集團分別實現(xiàn)簽約金額212.3億元和227億元，同比上升11.56%和7.05%。

與多數(shù)規(guī)模房企全線布局不同，金地集團更側(cè)重于一、二線城市的深耕。截至年上半年，公司布局的城市也不過78座，疫情前的年更是只有61城，這從公司均價上也可見一斑。年前10個月，公司銷售均價為2.26萬元/平米，遠高于眾多規(guī)模房企不到2萬元的均價。

部分核心城市的銷售也確實在回暖。以北京為例，年前三季度，全市商品房銷售面積為737.8萬平方米，同比下降5.1%。其中，辦公樓銷售面積為45.5萬平方米，增長38%；商業(yè)營業(yè)用房為42.1萬平方米，增長1.4倍。

僅從銷售面積來看，北京的商品房銷售已經(jīng)接近正增長。年一季度，全市商品房銷售面積為192.6萬平方米，同比下降11%。上半年，全市商品房銷售面積為446.1萬平方米，同比下降。

三個季度銷售回暖、逐級而上的趨勢非常明顯，從其他指標看回暖跡象同樣顯著。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為1242.5萬平方米，同比下降。一季度降幅超過三成，上半年降幅也在兩位數(shù)以上，竣工面積更是從一季度50%以上的降幅迅速提升至三季度末的增長10%。

年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2304.318.6%，三季度末為3862.1億元，同比下降只有。其中，國內(nèi)貸款基本持平，自籌資金已經(jīng)實現(xiàn)近兩成增長，只有反映銷售的定金及預(yù)收款仍有20%出頭的下降。

上海也是回暖明顯。受疫情困擾，二季度上海房地產(chǎn)銷售明顯受到影響。年上半年，上海商品房銷售面積637.91萬平方米，下降23.4%。其中，住宅銷售面積535.80萬平方米，下降19.8%。

而在一季度，全市商品房銷售面積412.17萬平方米，增長4%。其中，住宅銷售面積348.14萬平方米，增長。也就是說，因疫情陷入停擺的約3個月時間也即二季度，上海的房地產(chǎn)銷售急轉(zhuǎn)直下。

到了三季度，上海商品房銷售面積1201.07萬平方米，同比下降7%。其中，住宅銷售面積1014.71萬平方米，下降。與上半年相比，上海的房地產(chǎn)銷售迅速反彈。

當下廣州等地疫情又有所反復(fù)，但房地產(chǎn)的復(fù)蘇又是從核心城市開始，這意味著在疫情等不確定性因素影響下，房地產(chǎn)的復(fù)蘇之路并不平坦。

華泰證券指出，保守看年房地產(chǎn)銷售額仍將小幅下降，但若政策空間進一步打開，經(jīng)濟不確定性消除，銷售投資將提前修復(fù)，行業(yè)銷售有望實現(xiàn)小幅增長。

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