“負(fù)面、Ca、CC 、Caa2”近一年多以來，三大國際評級機(jī)構(gòu)輪番上陣，無差別攻陷房企評級。處于輿論漩渦中的房地產(chǎn)企業(yè)解釋但不糾纏，紛紛選擇與評級機(jī)構(gòu)“和平分手”。

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房企遭遇國際評級“無差別攻擊”

房企與國際評級機(jī)構(gòu)切割的勢頭正愈演愈烈。

龍頭房企碧桂園也加入到了撤銷國際評級隊(duì)伍中。11月8日，標(biāo)普發(fā)布報告稱，應(yīng)碧桂園公司的要求，撤銷其發(fā)行人信用評級。緊接著，惠譽(yù)也宣布，經(jīng)與惠譽(yù)友好協(xié)商，碧桂園主動撤銷了其信用評級。

接連不斷的被下調(diào)評級是引起房企大規(guī)模主動申請撤銷評級的導(dǎo)火索。自去年下半年以來，三大評級機(jī)構(gòu)開始大規(guī)模下調(diào)房企評級，下調(diào)受評房企評級或展望達(dá)300余次。而且范圍已經(jīng)從出險房企逐漸無差別地殃及到基本面穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，甚至一改此前幾個月或者半年以上的定期調(diào)整評級的常規(guī)操作，對一些房企的評級調(diào)整間隔時間縮短至幾天。

在剛過去的兩個月時間內(nèi)，三大評級機(jī)構(gòu)開始“劍”指旭輝。9月21日和10月12日，惠譽(yù)分別下調(diào)旭輝長期發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級和未償付票據(jù)評級，最終評級為“CC”；10月18日，穆迪將旭輝集團(tuán)的企業(yè)家族評級由“B3”下調(diào)至“Ca”，展望維持“負(fù)面”，并將其高級無抵押評級由“Caa1”下調(diào)至“C”。 導(dǎo)致其部分融資觸發(fā)了提前兌付條款，境外債兌付壓力在短期內(nèi)劇增。

因被下調(diào)評級觸發(fā)境外債兌付壓力的典型房企還有中國奧園。去年10-11月間，三大國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)其評級達(dá)到8次，密集的向外界傳遞其高違約風(fēng)險。加速了奧園在今年1月出現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性違約，不得不啟動海外債全面重組。

這是房企被下調(diào)評級后的一個縮影，接連不斷的被下調(diào)評級成為了房企不能承受之痛。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，評級下調(diào)，對房企產(chǎn)生較多負(fù)面影響。一是對于尚未直接違約的房企來說，評級下調(diào)有可能觸發(fā)債項(xiàng)的提取償還條款，短時間內(nèi)加劇企業(yè)的償債壓力；二是也增加了房企再融資的難度和資金成本；三是下調(diào)評級的負(fù)面輿情也會傳導(dǎo)至銷售市場，影響企業(yè)銷售，會導(dǎo)致銷售下滑。為了減少負(fù)面影響，房企主動退出撤銷評級。

審時度勢 分道揚(yáng)鑣

由穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普組成的國際三大評級機(jī)構(gòu)所做出的信用評級，被稱為被評人違約風(fēng)險的指示器，所以，這三個機(jī)構(gòu)一直被賦予了極大的權(quán)威和影響力。

三大評級機(jī)構(gòu)使用一套符號體系表示評級結(jié)果，分為投資級和投機(jī)級兩類，代表了機(jī)構(gòu)對違約風(fēng)險高低的兩種基本判斷。穆迪和標(biāo)普給出的Baa3、BBB-及以上為投資級，以下則為投機(jī)級，代表還債能力較弱，其中二者給出的Caa1、CCC+及以下，則表示具有不同程度的違約風(fēng)險。對于發(fā)行債券的企業(yè)而言，信用評級越高，投資人認(rèn)購就會更積極，同時發(fā)債利率也會更低。

據(jù)悉，這些評級主要影響房企境外發(fā)債。過去，中國房地產(chǎn)企業(yè)為了高速發(fā)展往往選擇到國外發(fā)債以支撐國內(nèi)發(fā)展。尤其是最近兩年，政策層面對房企融資進(jìn)行了收緊和限制，房企融資渠道出現(xiàn)短缺，這樣就催生了房企海外發(fā)債熱潮。而要敲開海外發(fā)債大門，三家國際機(jī)構(gòu)的信用評級相當(dāng)于開門之鑰。

成也蕭何，敗也蕭何。房企付費(fèi)給國際評級機(jī)構(gòu)是為了獲取更多的融資，但在當(dāng)前嚴(yán)峻的環(huán)境之下，評級機(jī)構(gòu)非但不能助力其發(fā)債，還有雪上加霜觸及其提前還債的違約風(fēng)險，那么，房企大規(guī)模主動撤銷評級的做法則是兩害相權(quán)取其輕的一種策略。

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年至今，已有包括陽光城、中國恒大、佳兆業(yè)、新力控股、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國、中梁控股、合景泰富、海倫堡、寶龍地產(chǎn)等在內(nèi)的約70家房企向三大評級機(jī)構(gòu)提出申請撤銷評級。其中，中國恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、合景泰富和海倫堡等房企與三家機(jī)構(gòu)完全取消合作。

政策層層遞進(jìn) 提振市場信心

事實(shí)上，房企融資已經(jīng)在國內(nèi)找到了新出路。

今年以來，各項(xiàng)支持民營房企發(fā)債的政策層層遞進(jìn)，最近半個月內(nèi)高層就已4次發(fā)聲支持民營企業(yè)融資，其中3次明確點(diǎn)名支持民營房企。國內(nèi)債券市場利好消息不斷，緊跟著的是房地產(chǎn)板塊的接連上漲。

從實(shí)施效果來看，中債信用增進(jìn)公司已推進(jìn)十幾單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股（601155）、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團(tuán)等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。

11月8日，中國銀行間交易商協(xié)會官網(wǎng)消息稱，交易商協(xié)會將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資?？傄?guī)模約2500億元，后續(xù)還可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

碧桂園也在撤銷評級時回應(yīng)，公司當(dāng)前基本面沒有發(fā)生重大變化，銷售指標(biāo)穩(wěn)中向好，而且得益于金融機(jī)構(gòu)對公司的支持及認(rèn)可，公司于9月在境內(nèi)資本市場完成了再融資，成本為全市場最低。本次評級撤銷不會觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款，不會對公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，多數(shù)民營房企海外融資可能性微乎其微，評級機(jī)構(gòu)對于房企融資基本沒有幫助，避免疲于應(yīng)對評級下調(diào)的輿情，減輕維護(hù)評級負(fù)擔(dān)，專心處理債務(wù)，主動撤銷評級是房企較佳的選擇。隨著相關(guān)政策的不斷落地，民營房企融資以及償債壓力會得到一定緩解，從而帶動房地產(chǎn)市場的信心修復(fù)。

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