博瑞大廈拍賣頁面。 截圖自京東拍賣

(資料圖)

今年以來，北京的大宗交易市場實際上并不算活躍。不過，《》記者注意到，近期的一宗寫字樓交易卻引得超萬人關注。10月17日，凱德集團以標的評估價的7折成功拍下北京CBD商圈的博瑞大廈，后續(xù)將會對該項目進行資產改造升級。

在業(yè)內看來，凱德集團的此次投資屬于“逆周期投資”。相關數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，北京大宗交易額同比下降超55%。而就在博瑞大廈7折出售之前，同屬于核心地段的“格格府”王府世紀大廈起拍價遠低于評估價，但也最終流拍。

萬人圍觀7折下手

京東網絡司法拍賣平臺顯示，10月17日，博瑞大廈被成功拍賣，成交價為20.37億元，競買人為北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱為“拾捌時宜”）。天眼查顯示，拾捌時宜由凱德（中國）商用有限公司間接全資持股。

評估信息顯示，博瑞大廈位于朝陽區(qū)團結湖附近，地處于北京CBD區(qū)域。博瑞大廈建于2012年，此次拍賣標的為地下-3層至-1層的車庫，以及地上4層至25層的辦公樓宇?！丁酚浾吡私獾?，博瑞大廈此次拍賣的總建筑面積約5.82萬平，評估單價為5萬元/平米，評估總價為29.1億元。如此計算，博瑞大廈的成交價實際上較評估價打了約7折。

博瑞大廈項目 圖片來自京東拍賣

博瑞大廈內部情況。 圖片來自京東拍賣

值得關注的是，博瑞大廈自身的背景較為復雜。目前，博瑞大廈尚未騰空，仍有空間處于租賃狀態(tài)?！丁酚浾吡私獾?，博瑞大廈的原所有人為北京特爾特企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱為“特爾特”），其背后的債權人為廈門國際銀行。公開資料顯示，特爾特由大連的永嘉集團有限公司控股，其成立于1995年，主要從事房地產業(yè)務。

針對競拍此資產的原因，10月20日，凱德集團對《》記者表示：“此收購符合凱德集團的投資策略。通過發(fā)揮‘一個凱德’生態(tài)在投資管理和運營，以及開發(fā)方面的全面能力和優(yōu)勢，實現(xiàn)資產增值，為投資者帶來優(yōu)質回報。”

“賣賣賣”同時“買買買”？

作為一家國際型的房地產集團，近年來，凱德集團在中國市場上的投資動作頻頻。公開資料顯示，凱德集團是亞洲大型多元化房地產集團，總部設在新加坡。凱德集團業(yè)務涉獵廣泛，投資組合橫跨多元房地產類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、住宅及物流地產等。

截至目前，凱德截團業(yè)務已經遍布全球40多個國家的260個城市，新加坡和中國為其核心市場。據(jù)悉，凱德集團已經在中國40多座城市運營200多個項目。此外，博瑞大廈的成交之所以備受關注，其主要原因也是競買者凱德集團自帶“明星身份”。

值得關注的是，近兩年，凱德集團在中國的房地產業(yè)務是買與賣同步。2021年6月份，凱德集團向平安人壽出售了包括北京、成都、杭州等在內的6個來福士資產組合的部分股權，凱德集團預計回收資金約96億元。早在2018年1月份，凱德集團還曾剝離了價值約83.65億元的20個購物中心組合。

與此同時，凱德集團也在“買買買”。2021年4月份，凱德集團斥資36.6億元收購了上海閔行數(shù)據(jù)中心園區(qū)。約1個月后，凱德集團再度出手，以5億元的價格收購了大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%的股權，將自身對該項目的持股比例上升至100%。2021年10月份，凱德集團花費16.83億元收購4個優(yōu)質物流資產。

由此看來，凱德集團在不斷優(yōu)化自身的投資組合。此外，凱德集團自身的組織架構也有所調整。2021年3月份，凱德集團將旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務整合為凱德投資，并在新加坡證券交易所上市。而凱德集團則借此退市，并將旗下的房地產開發(fā)業(yè)務負責主體凱德地產私有化。

針對重組一事，凱德集團首席執(zhí)行官李志勤曾表示，由于存在較長的培育期，房地產開發(fā)業(yè)務的價值在公開市場未能得到充分體現(xiàn)。將房地產業(yè)務私有化能夠讓集團更好把握房地產開發(fā)周期，并優(yōu)化不同資產類別和市場回報。

10月19日，一位不愿具名的商業(yè)地產業(yè)內人士對《》記者說：“近兩年，凱德集團在中國的投資力度明顯加大。同時，凱德集團擅長逆周期投資?！薄丁酚浾咦⒁獾?，自2022年以來，北京寫字樓市場低位運行，大宗交易也并不活躍。

第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度，北京甲級寫字樓凈吸納量僅為8425平米。2022年前三季度，北京全市甲級寫字樓累計凈吸納量為9.31萬平米，同比下降84.8%。此外，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度，北京寫字樓整體空置率環(huán)比上升0.8個百分點至14.6%。其中，CBD、金融街等五大核心商圈空置率環(huán)比上升1個百分點至10%。

大宗交易方面，第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為226.85億元，同比下降55.2%。此前，同樣位于北京核心商圈的“格格府”北京王府大廈流拍，其起拍價11.2億元，較評估價下降約3.2億元。

博瑞大廈價值幾何

上述業(yè)內人士向《》記者透露：“雖然大宗交易活躍度不足去年同期，但自10月份以來，寫字樓市場的大宗交易有所增加。賣家主要是地產商，而買家則是包括凱德集團等在內的一些金融投資集團或者新商業(yè)企業(yè)。不過，大宗交易市場仍主要是以買方市場為主。”

或許由于大宗交易處于低位運行期，凱德集團才得以用7折的價格拍下博瑞大廈。那么，博瑞大廈的投資價值究竟幾何？

高力國際提供給《》記者的數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度，CBD區(qū)域平均租金為358元/平米/月，折算成天來計算，則是約為12元/平米/天。“CBD區(qū)域的寫字樓租金有小幅回調，但降得不多，不過退租的企業(yè)比去年增加，現(xiàn)在可選的寫字樓比較多。”10月19日，長期從事北京寫字樓交易的王力（化名）對《》記者說。

王力對《》記者說：“博瑞大廈的建造時間比較新，而且距離地鐵站比較近。不過，無論是商業(yè)氛圍還是一些生活配套，是比不上CBD核心區(qū)的那幾棟寫字樓的。目前，博瑞大廈的租金水平大概是9元/平米/天。”

凱德集團方面對《》記者表示，后續(xù)，集團會對博瑞大廈進行資產升級，進一步提升資產價值。

此外，凱德集團對《》記者表示，集團堅定在中國發(fā)展戰(zhàn)略，長期看好中國市場。作為一家扎根中國、深入本地的外資企業(yè)，中國的強大和高質量發(fā)展，將為凱德集團帶來更廣闊的市場空間和發(fā)展機遇。凱德集團對未來前景充滿信心，將積極尋找機會擴大投資，把握中國機遇，繼續(xù)投入深耕。

關鍵詞： 大宗交易