今年下半年，以央企、國企為代表的“國家隊”正在加速入場，不僅接盤民營房企項目，在土地市場也占據(jù)主導(dǎo)地位。實際上，在行業(yè)深度調(diào)整的同時，國企與民企之間的合作更為緊密，這不僅體現(xiàn)在紓困上，還有通過優(yōu)勢互補(bǔ)合作開發(fā)，尋求新的發(fā)展模式。

而未來，這類合作或?qū)⒊蔀槌B(tài)——央企、國企在土地市場獲取更多資產(chǎn)的同時，民企則以代建、運(yùn)營為主進(jìn)行深耕細(xì)作，發(fā)力輕資產(chǎn)的品牌輸出。在業(yè)內(nèi)人士看來，在新形勢下，做過“東家”的民企也要學(xué)會做“管家”。

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在行業(yè)深度調(diào)整的同時，國企與民企之間的合作更為緊密，也在不斷尋求新的發(fā)展模式。資料圖片

國資從“白衣騎士”到合作方

當(dāng)前，國資企業(yè)接盤、紓困民營房企的劇本不斷上演，今年下半年以來表現(xiàn)得尤為明顯。

最有代表性的是，今年6月，河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)出手接盤建業(yè)地產(chǎn)近三成股權(quán)，并認(rèn)購該公司發(fā)行可換股債券，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。

事實上，央企、國企紓困民營房企而戰(zhàn)略入股企業(yè)及項目，或?qū)⒊蔀槲磥淼某B(tài)模式。

根據(jù)8月31日世茂集團(tuán)公告內(nèi)容，華潤置地擬收購世茂集團(tuán)北京分鐘寺村項目的權(quán)益。出售事項結(jié)束后，世茂集團(tuán)將獲得33.165億元的流動性資金。

與此同時，8月31日，招商蛇口（001979）與富力集團(tuán)宣布擬就大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項目進(jìn)行合作，無疑將緩解富力集團(tuán)流動資金壓力。此后，這一合作又出現(xiàn)升級，9月13日，富力集團(tuán)與招商蛇口、中信證券、中國華融達(dá)成合作協(xié)議。在富力集團(tuán)看來，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。

此外，不時有消息傳出，在保交樓目標(biāo)下，央企、國企將為“出險”民營房企提供流動性支持，不僅成為“白衣騎士”，更是民營房企重要的合作方。

在業(yè)內(nèi)人士看來，由于“出險”民營房企缺乏政府信用以及資產(chǎn)規(guī)模相對較小，在經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境中面臨著更為艱巨的挑戰(zhàn)。而相比之下，央企、國企憑借政府背書、穩(wěn)健的經(jīng)營和暢通的融資優(yōu)勢表現(xiàn)突出，其介入民企的房地產(chǎn)項目開發(fā)，不僅是提供資金支持，而且能夠增加信用背書，有助于改善融資渠道。

聯(lián)合拿地、代建等“多點(diǎn)開花”

從“白衣騎士”到合作方，僅是企業(yè)之間合作的一個方面。除了在股權(quán)和項目上的合作，央企、國企和民營房企在土地市場的合作也將更為明顯。

9月9日，浙江省紹興市越城區(qū)推出房產(chǎn)新政18條，其中在企業(yè)端，提出將加大紓困面服務(wù)力度，推動多維聯(lián)合，鼓勵區(qū)屬國企與房企合作拿地，積極探索區(qū)屬國企合作開發(fā)模式，使非房企公司與房地產(chǎn)企業(yè)合作投資拿地。

由于受融資環(huán)境等綜合影響，從目前來看，央企、國企成為土地市場的主力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前8個月，房地產(chǎn)市場整體投資拿地呈現(xiàn)出規(guī)?；瘒笱肫髲?qiáng)勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企為央企和國企。典型央企、國企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國貿(mào)等拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）均超0.5，華潤、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，在過去20年的發(fā)展過程中，央企、國企在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的地位一段時間內(nèi)不斷弱化。但是近期大中型央企、國企發(fā)揮了領(lǐng)軍作用，也提振了市場信心。

隨著土地市場上的強(qiáng)勢拿地，以地方城投公司為代表的央企、國企，在市場規(guī)模上也將呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。而與此同時，在業(yè)內(nèi)人士看來，國企與房企的合作方式也將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。對此，有民營房企稱：“民營房企的盡頭是代建。”

據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水介紹，國企既是資產(chǎn)方，同時也是投資方，而民企會通過代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營等渠道介入項目的開發(fā)和運(yùn)營。

做過“東家”的民企也要學(xué)會做“管家”

與過去十年在“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報”模式下房企聯(lián)合拿地開發(fā)不同，當(dāng)下的新合作之下，民營房企又該如何發(fā)揮自身特長，尋求更多發(fā)展機(jī)會？“從目前來看，很多民營房企緊抓代建、商業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域，拓展輕資產(chǎn)，構(gòu)筑新發(fā)展模式?！眲⑺硎荆热?，綠色代建成為部分房企尋求業(yè)務(wù)突圍的發(fā)力方向，代建企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢，為代建項目注入綠色、科技等元素。

此外，民營房企依托自身已有的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資源優(yōu)勢，以及成熟業(yè)態(tài)的打造經(jīng)驗和管理模式，通過代建或者運(yùn)營模式打造產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)等項目。

最為明顯的例子是，曾陷入流動性危機(jī)的華夏幸福（600340）重新找到發(fā)展路徑。日前，華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司交出了輕資產(chǎn)模式招商服務(wù)的首張“百億”成績單；截至8月底，其已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元。

中國城商聯(lián)城市更新產(chǎn)業(yè)（300832）發(fā)展聯(lián)席會主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長黃璽慶認(rèn)為，近些年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了這樣一種趨勢：資產(chǎn)正在加速國有化，其中在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。擁有大量資產(chǎn)的國有企業(yè)為了更好地保值增值，會選擇與優(yōu)秀的民營企業(yè)合作，邀請民營企業(yè)參與運(yùn)營。在這個環(huán)節(jié)上，國有企業(yè)和民營企業(yè)有了很好的合作基礎(chǔ)。因此，未來的發(fā)展趨勢將是資產(chǎn)會加速國有化，但是運(yùn)營會民營化。

黃璽慶進(jìn)一步稱，在當(dāng)今市場形勢下，民營企業(yè)必須練好內(nèi)功，加強(qiáng)運(yùn)營能力，由此來幫助國有企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值，在為資產(chǎn)方創(chuàng)造價值的過程中，獲取自己的收益，同時獲取企業(yè)生存發(fā)展的機(jī)會。如今的民營企業(yè)必須做好這樣的心理準(zhǔn)備。

“放眼到城市更新領(lǐng)域，這個趨勢尤其明顯。國有企業(yè)手握優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是資產(chǎn)的運(yùn)營效益往往不理想。城市更新的概念是把這個優(yōu)質(zhì)低效的資產(chǎn)，通過場景的更新、運(yùn)營而變成優(yōu)質(zhì)高效的資產(chǎn)。在這個過程中，是需要通過專業(yè)的民營企業(yè)來運(yùn)營才能夠?qū)崿F(xiàn)。”黃璽慶稱，民營企業(yè)在過去十幾年中曾經(jīng)有做“東家”的機(jī)會，現(xiàn)在形勢不同了，民營企業(yè)應(yīng)該改變心態(tài)，學(xué)會做“管家”，通過運(yùn)營能力體現(xiàn)自身的價值。

記者 袁秀麗

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