消息 ●記者 陳然
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五年前,萬(wàn)科首次喊出“活下去”,當(dāng)時(shí)很多人不以為然。如今,在行業(yè)“寒冬”下,對(duì)一些房企來(lái)說,“活下去”已成為一種奢望。
2022年已過半,房企陸續(xù)披露上半年業(yè)績(jī),記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),A股上市房企中,已有超百家房企披露中期業(yè)績(jī),其中近半房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損,最高的虧損近70億元。預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利,凈利潤(rùn)下滑的情況。
記者注意到,業(yè)績(jī)分化是上半年房企的一大特征,有國(guó)資背景的房企和民營(yíng)房企逐步拉開差距,民營(yíng)房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài),國(guó)資房企則較為穩(wěn)健。
伴隨業(yè)績(jī)虧損的是規(guī)模縮減,中指研究院9月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至8月底,銷售額超千億元的房企僅10家,較去年同期減少14家。
行業(yè)寒冬下,房企紛紛打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)?!胺康禺a(chǎn)企業(yè)躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了?!睆臉I(yè)者已經(jīng)意識(shí)到,房企想要穿越周期,必須既要建立好穩(wěn)定現(xiàn)金的“壓艙石”,又要尋求到新的增長(zhǎng)點(diǎn),才能在更高的競(jìng)爭(zhēng)門檻中穿越周期。
房企業(yè)績(jī)分化加劇
近期各大房企紛紛披露業(yè)績(jī)報(bào)告,A股上市房企中,已有超百家房企發(fā)布了業(yè)績(jī)公告,其中近半房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損,最高的虧損近70億元。預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利,凈利潤(rùn)下滑的情況。
其中,世茂、陽(yáng)光城(000671)、富力地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展(600466)、金科股份(000656)、榮盛發(fā)展(002146)、中南建設(shè)(000961)、首開股份(600376)、ST泰禾(000732)等曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企也出現(xiàn)虧損,總體而言,房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均降至歷史較低水平。
8月30日晚間,富力地產(chǎn)公告稱,預(yù)計(jì)2022年上半年錄得近69億元凈虧損,成為目前虧損規(guī)模最大的房企。
已引河南國(guó)資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損進(jìn)一步加劇,上半年預(yù)期將錄得50億—60億元的權(quán)益持有人應(yīng)占虧損,而上年同期該公司錄得7.29億元的權(quán)益持有人應(yīng)占溢利。
四川龍頭房企藍(lán)光發(fā)展,2021年便虧掉超百億,今年上半年再度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損46億元,歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損43億元左右,預(yù)計(jì)2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)。
陽(yáng)光城繼去年凈虧損近70億元后,出現(xiàn)了首個(gè)半年度虧損,上半年歸母凈利潤(rùn)虧損35.65億元,和2021年同期相比,下降幅度高達(dá)278.79%。
寒冬之下,也有活下來(lái)并活得不錯(cuò)的企業(yè),保利發(fā)展(600048)、雅戈?duì)枺?00177)、招商蛇口(001979)和金融街預(yù)計(jì)盈利超過10億元。
新城控股(601155)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元。公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策,報(bào)告期末全部指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。尤其值得關(guān)注的是,公司在手現(xiàn)金余額達(dá)到447.82億元。
萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元,同比增長(zhǎng)23.8%;實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)122.2億元,同比增長(zhǎng)10.6%。財(cái)務(wù)方面,上半年,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為82.9億元。截至期末貨幣資金為1410.7億元,對(duì)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.3倍。
上半年,綠地控股(600606)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍然保持較大體量,共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2045.5億元,利潤(rùn)總額91億元,歸母凈利潤(rùn)42.01億元,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~131億元。
記者梳理各大房企業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn),房企業(yè)績(jī)分化加劇,有國(guó)資背景的房企和民營(yíng)房企逐步拉開差距,民營(yíng)房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài),特別是前幾年激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè),國(guó)資房企較為穩(wěn)健,體現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。
國(guó)金證券報(bào)告顯示,2019年以來(lái),在高價(jià)地項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、高能級(jí)城市限價(jià)的背景下,行業(yè)毛利率水平持續(xù)下滑,國(guó)企和民企分化,央國(guó)企平均毛利率為19.3%,而民企毛利率僅15.6%。典型房企中華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展等13家有國(guó)資背景的房企今年上半年毛利率高于20%;從變化角度看,僅7家房企毛利率有所提升。
銷售大跌,千億房企降至10家
銷售業(yè)績(jī)、交付規(guī)模齊齊下滑,是房企遭遇盈利滑鐵盧的主因。
克而瑞報(bào)告顯示,2022年8月,百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低,其中12家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間,10家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。且有6成百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平。
整體來(lái)看,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年1—8月,TOP100房企銷售額均值為477.6億元,同比下降46.2%,降幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn);其中銷售額超千億房企10家,較去年同期減少14家;超百億房企96家,較去年同期減少48家。
銷售大跌下,房企普遍通過降價(jià)促銷的方式推動(dòng)銷售回款提速,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,有53%的百?gòu)?qiáng)房企上半年銷售均價(jià)同比出現(xiàn)不同幅度下跌,保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20房企的跌幅均超10%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從今年前8月的累計(jì)情況可以看出,當(dāng)前房企的銷售壓力依然很大。目前全國(guó)重點(diǎn)房企銷售數(shù)據(jù)累計(jì)跌幅達(dá)到45%—50%之間的水平,相當(dāng)于房企銷售數(shù)據(jù)縮水了近一半。從這個(gè)角度看,房企去庫(kù)存壓力和銷售壓力確實(shí)是比較明顯的。
不過,一部分國(guó)央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下,實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化。如中海地產(chǎn)8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額243.4億元,環(huán)比增長(zhǎng)39.3%。另一部分是重倉(cāng)環(huán)京市場(chǎng)的房企。得益于廊坊限購(gòu)解除,部分企業(yè)銷售受到帶動(dòng)。榮盛發(fā)展8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額34.3億元,環(huán)比增長(zhǎng)32.9%。
行業(yè)“寒冬”下現(xiàn)金為王
在當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入“寒冬”的房地產(chǎn)行業(yè)中,穩(wěn)住現(xiàn)金流是“活下去”關(guān)鍵,“現(xiàn)金為王”成為房企生存的共同法則。
在行業(yè)下行、融資收緊的背景下,能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流為正的房企并不算多,即便是龍頭企業(yè),手握“余糧”的不多。
2021年年報(bào)顯示,越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-46.76億元,同比大降129.3%,這也是越秀地產(chǎn)2018年以來(lái)首次經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)。截至2022年上半年末,越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達(dá)269.59億元,同比增加40.67%,現(xiàn)金余額為390.5億元。
但盡管如此,越秀地產(chǎn)依舊逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ),公司此前表示今年準(zhǔn)備了457億拿地。最新披露的數(shù)據(jù)顯示,今年1—7月,越秀地產(chǎn)新增權(quán)益建筑面積約267.7萬(wàn)平方米,權(quán)益拿地金額為341.7億元,僅7月份拿地金額就高達(dá)213億元。
當(dāng)下,誰(shuí)家的“家底”厚,堅(jiān)持的時(shí)間就久一點(diǎn)。截至今年6月末,金地集團(tuán)(600383)手握現(xiàn)金約648億元,以及1700億元可用銀行授信規(guī)模。
上半年,旭輝控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額631億元,較2021年同期的1361.5億元下跌53.6%,回款率超過100%,累計(jì)回款金額超過850億元;在手現(xiàn)金312億元,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。
中南建設(shè)據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露,2022年上半年,該公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入為467.7億元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~48.1億元,同比增加99.4%,并連續(xù)5年保持正值。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控從嚴(yán)、融資收緊的背景下,疊加房企債務(wù)集中到期風(fēng)險(xiǎn),降負(fù)債、提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性是行業(yè)共識(shí),現(xiàn)金流重要性凸顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從過去高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的新模式。
與此同時(shí),當(dāng)前有不少房企正在尋找新的增長(zhǎng)曲線。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),綠城、龍湖、旭輝、世茂、金地、朗詩(shī)、碧桂園等頭部房企已加大了代建業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)投資等業(yè)務(wù)的投入。
對(duì)于房企而言,除了保交付、促銷售回款、改善流動(dòng)性之外,優(yōu)選項(xiàng)目、審慎拿地,保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平;回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造,提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià),成為目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞: 現(xiàn)金為王