觀點(diǎn)網(wǎng) 對于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)，可謂冰火兩重天，一邊是未能如期刊發(fā)年度業(yè)績導(dǎo)致的停牌，另一邊是隱約傳來的銷售回升消息。

4月10日，龍湖發(fā)布2023年3月末未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，截至2023年3月末累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額人民幣507.0億元，合同銷售面積294.8萬平方米。

【資料圖】

此前召開的龍湖集團(tuán)2022年度業(yè)績會(huì)上，管理層提到：“整體2月份的到訪量、成交量都在逐步的提升。就龍湖來看，2月份單月全口徑銷售是174億元，同比增長了86%，環(huán)比增長61%。1-2月份累計(jì)銷售額是282億元，同比增長41%。”

“回溫”延續(xù)至了3月，數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)3月單月實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額人民幣224.6億元，合同銷售面積120.6萬平方米。

截至2023年3月末，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約人民幣58.6億元（含稅金額約人民幣62.5億元）；其中運(yùn)營收入約人民幣29.7億元（含稅金額約人民幣31.9億元），服務(wù)收入約人民幣28.9億（含稅金額約人民幣30.6億）。

首季表現(xiàn)

從地區(qū)分布來看，長三角地區(qū)仍為龍湖集團(tuán)銷售金額的主要貢獻(xiàn)地區(qū)，于一季度錄得合同銷售金額共計(jì)148.1億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體到3月份，龍湖集團(tuán)于西部地區(qū)的合同銷售金額為60億元，環(huán)渤海地區(qū)為50.4億元，長三角地區(qū)為74.2億元，華中地區(qū)為17.4億元，華南地區(qū)為22.6億元。

從行業(yè)表現(xiàn)來看，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-3月，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額11428億元，同比上升0.8%，降幅較1-2月收窄13.8個(gè)百分點(diǎn)，由跌轉(zhuǎn)升。

在這里面，龍湖集團(tuán)一季度銷售表現(xiàn)跑贏大盤。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年1-3月，龍湖集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣72.2億元、111.4億元、152.4億元，歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售面積分別為44.4萬平方米、71.2萬平方米、80.9萬平方米。

今年前三個(gè)月，龍湖集團(tuán)取得權(quán)益銷售金額共計(jì)336億元，權(quán)益銷售面積達(dá)196.5萬平方米。

根據(jù)此前數(shù)據(jù)，2022年1-3月，龍湖集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣69.9億元、60.8億元、110億元，歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售面積分別為41.8萬平方米、37.4萬平方米、56萬平方米。

截至2022年3月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣240.7億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積135.2萬平方米。

由此計(jì)算，龍湖集團(tuán)一季度權(quán)益銷售金額同比增加95.3億元，增幅約39.6%；權(quán)益銷售面積同比增加61.3萬平方米，增幅45.34%。

一季度的迅速增長，或可主要?dú)w功于2月、3月。

具體而言，今年2月、3月龍湖集團(tuán)權(quán)益銷售金額分別同比增83.22%、38.55%，權(quán)益銷售面積同比增90.37%、44.46%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

保持謹(jǐn)慎

此前的2022年度業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，拿地方面，龍湖今年將嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)持以銷定支，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏，保證盤面的安全性；同時(shí)將嚴(yán)守投資刻度，聚焦主力城市和機(jī)會(huì)城市的核心區(qū)域，通過產(chǎn)品力的打造等動(dòng)作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。

反映在拿地方面，今年一季度除1月未獲取土地儲(chǔ)備之外，2月、3月均有斬獲，共計(jì)獲得五宗地塊，相較去年同期九宗地有所減少。而且在拿地權(quán)益方面，也同樣謹(jǐn)慎。

2月份，龍湖集團(tuán)新增二塊來自于收并購項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，總建筑面積9.78萬平方米，權(quán)益建筑面積5.64萬平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣5.5億元。

其中，蘇州東吳天街北地塊權(quán)益比70%，權(quán)益對價(jià)3.71億元；長沙大塘兩安地塊權(quán)益比51%，權(quán)益對價(jià)1.75億元。

3月新增三塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積42.57萬平方米，權(quán)益建筑面積24.75萬平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣23.78億元。

其中，西安草北地塊權(quán)益比60%，權(quán)益對價(jià)10.56億元；深圳龍崗街道地塊、馬田街道地塊權(quán)益比均為55%，權(quán)益對價(jià)分別為3.34億元、9.88億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

盡管此前龍湖集團(tuán)表示，2023年將持續(xù)根據(jù)市場的情況隨時(shí)保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。

綜合一季度的市場表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)在投拓方面仍然謹(jǐn)慎。

3月20日，里昂發(fā)布研究報(bào)告稱，重申龍湖集團(tuán)“買入”評級，去年業(yè)績符合指引，利潤穩(wěn)定，目標(biāo)價(jià)由30港元上調(diào)至32港元。

該行認(rèn)為，更快的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以令龍湖在較小的土地儲(chǔ)備下實(shí)現(xiàn)合同銷售增長，再加上快速增長的經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)愈來愈大，認(rèn)為中期內(nèi)雙位數(shù)利潤增長仍然可以實(shí)現(xiàn)。

另一方面，市場回溫也離不開政策端的持續(xù)利好。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)監(jiān)測，2023年3月份近35個(gè)省市出臺(tái)“穩(wěn)樓市”措施，政策放寬方向主要為更多二三線重點(diǎn)城市限制性措施逐步松綁，包括購房限制、限售、落戶、購房轉(zhuǎn)讓；公積金政策涉及提高貸款最高額度、支持多孩家庭、降低首付比例。

今年3月，標(biāo)普也提到，龍湖集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率將在未來12-24個(gè)月內(nèi)企穩(wěn)。該公司一二線城市的滲透率上升，且執(zhí)行能力強(qiáng)，應(yīng)有助緩解樓市低迷帶來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果指出，3月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額3223億元，同比上升35.1%，環(huán)比上升79.5%，前20房企中超過一半企業(yè)一季度權(quán)益銷售金額同比上升，反映出當(dāng)前市場回暖的趨勢較明顯。

施工方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月房屋累計(jì)施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋累計(jì)新開工面積13567萬平方米，同比下降9.4%；房屋累計(jì)竣工面積13178萬平方米，同比上升8%。

整體來看，隨著房地產(chǎn)市場逐步回暖，房屋開竣工情況好轉(zhuǎn)，竣工面積實(shí)現(xiàn)同比增長。

此外，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼此前提到，2023年的債務(wù)會(huì)保持在2080億元這個(gè)總數(shù)不變，但是在結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)一步做一些優(yōu)化。

惠譽(yù)對此表示，龍湖的目標(biāo)是在2023年將總債務(wù)維持在2000億元人民幣左右，并將境外債務(wù)在總債務(wù)中的比例每年壓降，并計(jì)劃利用境內(nèi)銀行融資適度減少境外融資。

標(biāo)普則預(yù)計(jì)，龍湖集團(tuán)的EBITDA將保持基本穩(wěn)定，該公司將持續(xù)削減債務(wù)，2023年經(jīng)調(diào)整債務(wù)料將下降5%-10%。

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