城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

去年下半年以來，全國各地居民提前償還住房貸款現(xiàn)象愈演愈烈。由于還貸申請過于集中，不少銀行不得不關(guān)閉了線上預約申請通道，線下柜臺業(yè)務辦理也排到了幾個月之后。為此，銀保監(jiān)會近日召開專題會議，針對反映較多的個人住房貸款提前還款難、預約時間長等問題，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務。在監(jiān)管部門的出手干預下，目前提前還貸困難的問題已逐步緩解，但關(guān)于提前還貸背后的深層邏輯，以及由此對房地產(chǎn)市場和金融機構(gòu)帶來的影響，值得反思。

(資料圖片僅供參考)

提前還貸原因探究

回顧歷史可以發(fā)現(xiàn)，從2008年以來我國曾經(jīng)經(jīng)歷過4次“提前還貸潮”。第一次是2008年，在財政“四萬億”政策下，貨幣政策由“從緊”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，央行從2008年9月16日至12月22日連續(xù)5次降息，促使貸款人通過提前還款降低利息成本，RMBS早償率從14.25%迅速攀升至24.54%。

第二次是2012年，受歐債危機影響，經(jīng)濟增速放緩，貨幣政策轉(zhuǎn)寬，央行連續(xù)兩次降準、降息，按揭貸款利率明顯降低再次刺激居民提前還貸意愿，RMBS早償率從7.24%上升至17.46%。

第三次是2014~2015年，2014年房地產(chǎn)市場遇冷導致經(jīng)濟增速回落，2015年至2016年連續(xù)五次降準、降息，按揭利率從6.96%降至4.55%，出現(xiàn)了短暫提前還貸現(xiàn)象。但在房價急速上漲和理財產(chǎn)品收益率走高環(huán)境下，此輪還貸潮并未持續(xù)。

本輪“提前還貸潮”從2021年就已經(jīng)開始，2022年前三季度RMBS早償率一度達到13%，四季度回落至8%左右，目前基本維持在10%左右，與之前幾次相比并不算高，但持續(xù)時間較長，對房地產(chǎn)市場乃至金融機構(gòu)的盈利預期都產(chǎn)生了一定影響。

至于提前還貸現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，歸結(jié)起來主要有以下幾個方面：

一是與房地產(chǎn)市場走勢高度相關(guān)。從此前歷次情形看，居民按揭貸款的走勢基本跟隨房價變動。房價上漲預期較強，居民購房意愿隨之增強，居民傾向于加杠桿；反之，房價上漲預期減弱，居民購房意愿下降，更傾向于降杠桿。2021年以來房地產(chǎn)市場明顯進入調(diào)整期，預期轉(zhuǎn)向，居民住房消費意愿下降，開始降杠桿。

二是房貸利率下降導致新增房貸與存量房貸利差擴大。目前我國房貸利率采取的是由LPR基準利率加點構(gòu)成，刺激合理住房消費需求政策之下，新發(fā)按揭貸款利率大幅下降，即使LPR重新定價，但存量房貸利率加點不變，導致存量房貸與新增房貸利差擴大（現(xiàn)行房貸利率與此前高點利率的差值最高超過1.5個百分點），促使居民提前償還高成本貸款。另外，在銀行流動性充裕的背景下，經(jīng)營貸、信用貸等利率大幅下降，一些居民選擇利用此類低息貸款置換高成本按揭貸款。

三是投資理財渠道少，收益率低。2022年以來，樓市、股市一路走低，A股全年跌幅接近20%，股票型基金平均跌幅超19%，各種理財產(chǎn)品也是風險增加、收益率嚴重下降，投資者綜合收益率降至2%左右，投資收益遠不能覆蓋貸款成本，由此導致有按揭貸款的居民選擇提前還貸。

四是受疫情等因素影響，居民收入預期不穩(wěn)定，對未來的不可預知導致存款意愿增強，消費意愿下降。有閑置資金的情況下首先選擇提前還清貸款做到“無債一身輕”。

綜合歷次“提前還貸潮”可以看出，存量房貸與新增房貸之間的利差是導致提前還貸的表面原因，房價預期和居民消費意愿下降、對未來預期的不確定才是導致提前還貸的深層原因。

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提前還貸要算好兩筆賬

關(guān)于是否應當提前還房貸有兩種截然不同的觀點，一種觀點認為提前還貸不可取，原因是通貨膨脹導致貨幣貶值，借銀行的錢相當于占了銀行的便宜；另一種觀點則認為貸款利率過高，提前還貸可以節(jié)省資金成本。筆者認為對此不能一概而論，是否提前還貸需要算好兩筆賬：經(jīng)濟賬和法律風險賬。

首先要算好經(jīng)濟賬。一般按揭貸款年限可做到30年，回望過去30年，通貨膨脹率遠遠超過了銀行貸款利率。盡管目前通貨膨脹有所放緩，但隨著全球通脹的蔓延，未來我國的通脹壓力也會逐漸加大，考慮到通脹因素，實際按揭貸款利率并不高。

不考慮通脹因素，僅從現(xiàn)實情況看，提前還貸是否合適還要看還款年限、還款方式、資金來源等因素。按揭貸款還款方式一般分為等額本息和等額本金兩種，等額本息還款期限如果沒有達到二分之一（比如20年期貸款還款期限不滿10年），提前還款比較劃算；等額本金還款期限沒有達到三分之一，提前還款比較劃算。從資金來源上看，如果是閑置資金且沒有更好的投資渠道或其他消費需求，可選擇提前還款；如果是選擇以其他形式的貸款替換，不僅要考慮高額的手續(xù)費、中介費等成本，還要考慮貸款的合法合規(guī)性。另外，按照現(xiàn)行政策，個人住房貸款利息可按每月1000元的標準享受個稅專項附加扣除，一年有12000元的個稅扣除額度，這也是購房者提前還貸時需要考慮的因素。

其次要考慮法律風險。目前隨著支持實體經(jīng)濟政策出臺和銀行流動性的寬裕，經(jīng)營貸、消費貸等貸款利率持續(xù)走低，一些貸款中介開始借機以“利率低”“放款快”為誘餌，誘導購房者通過辦理經(jīng)營貸作為過橋資金，償還按揭貸款，這種操作不僅隱含違規(guī)風險，甚至有可能觸犯法律。比如在一些違規(guī)中介機構(gòu)誘導下偽造營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營流水等信息獲得貸款資格。近年來，各地金融監(jiān)管部門將經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市列為重點查處對象，一旦遭到查處，不僅要還清貸款，還會對個人征信記錄造成影響，情形嚴重的甚至可能觸犯法律。

“提前還貸潮”的應對之策

隨著房地產(chǎn)市場下滑和居民提前還貸意愿增強，我國個人住房貸款規(guī)模增速大幅下滑。根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，2022年末金融機構(gòu)本外幣住戶貸款余額74.94萬億元，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末下降了10個百分點。2022年4季度按揭貸款環(huán)比凈減少1100億元，為2008年4季度以來首次環(huán)比減少。盡管個人住房貸款增速大幅下滑，但仍占到住戶貸款余額的51.8%。

對于銀行來說，個人住房貸款是最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅收益穩(wěn)定，而且風險很小。如果短期內(nèi)出現(xiàn)大面積提前還貸，不僅影響到銀行長期的利差收益，而且短期內(nèi)很難找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相匹配，增加了機會成本。因此，面對洶涌的“提前還貸潮”，銀行大多采取了拖延戰(zhàn)術(shù)，通過關(guān)閉線上預約通道、拉長預約時間等方式拖延還貸進度。但是這樣的操作不僅不能阻止提前還貸，反而會嚴重影響到銀行的信譽和品牌形象。對此，銀保監(jiān)會近日召開專題會議，針對反映較多的個人住房貸款提前還款難、預約時間長等問題，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務。

如何應對洶涌的“提前還貸潮”？結(jié)合我國國情和現(xiàn)行政策，可以從以下幾個方面應對。

一是降低存量房貸利率。這是近期經(jīng)濟學界討論最多的話題，包括孟曉蘇、任澤平等經(jīng)濟學家紛紛呼吁出臺措施引導銀行適度下調(diào)存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。任澤平認為，降低存量房貸利率不僅降低了購房者利息成本，刺激了住房消費，而且對宏觀經(jīng)濟也將產(chǎn)生積極影響。

降低存量房貸利率對銀行來說雖然利差收益受到了一定損失，但相比提前還貸來說畢竟保住了房貸存量。在2008？年也曾經(jīng)下調(diào)過存量房貸利率，對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟恢復起到了積極作用。

二是效仿發(fā)達國家采取“再融資”方式。歐美發(fā)達國家對提前還貸有著比較成熟的應對措施，例如美國，貸款人可以隨時選擇以更低的利率進行“再融資”。在扣除已付的本金和利息之后，銀行或其他貸款機構(gòu)先行代為付清貸款人高利率的存量貸款，然后以當前較低利率重新為其辦理貸款。這種做法相比直接降低存量房貸利率雖然操作起來比較繁瑣，但更為科學，也是值得借鑒的應對之策。

三是加大個人住房貸款抵扣個稅力度。將房貸利息抵扣個稅是國際上普遍采用的稅收優(yōu)惠政策，據(jù)統(tǒng)計目前有80多個國家在采用。在英、美等國，住房抵押貸款通?？傻挚蹅€人收入所得稅或者是出租房屋所得稅，而且往往是較大抵扣項。綜合各國情況，常用的抵免方式包括稅前抵扣、應納稅額抵扣、財政補助等三種。目前我國針對首套房貸采取的是“一刀切”的政策，不論貸款額度多少，每月固定抵扣1000元。

雖然操作起來比較簡便，但在制度設(shè)計上存在明顯漏洞。近期網(wǎng)絡(luò)就流傳著“1元房貸抵個稅”現(xiàn)象：提前還貸并不完全還清，而是只留一小部分（每月還貸1元），這樣仍然可以享受個稅抵扣優(yōu)惠政策。房貸抵扣個稅的政策方向是正確的，但在制度設(shè)計上應更科學，比如根據(jù)房貸額度和實際利息支出確定抵扣比例或抵扣額，貸款額度越高，抵扣力度越大。

四是加強經(jīng)營貸、消費貸監(jiān)管，嚴厲查處違規(guī)放貸、違規(guī)挪用等現(xiàn)象。最近人民銀行、銀保監(jiān)會再次要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示。監(jiān)管部門也將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

提前還貸引發(fā)銀行盈利模式思考

銀行業(yè)是典型的順周期行業(yè)，盈利水平對經(jīng)濟周期的變動極為敏感。特別是作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)一直是銀行業(yè)最大的收入來源。從2022年的“停貸風波”到“提前還貸潮”，突顯出銀行對房地產(chǎn)信貸的高度依賴，也為銀行業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型敲響警鐘：隨著房地產(chǎn)增量開發(fā)的黃金時代終結(jié)，銀行業(yè)30年來“躺著賺錢”的時代即將結(jié)束，銀行過度依賴房地產(chǎn)、依靠存貸利差的盈利模式難以為繼。

受我國金融業(yè)管理體制等因素影響，我國銀行業(yè)仍處于以存款、貸款、匯款為中心的傳統(tǒng)模式，依靠資產(chǎn)規(guī)模擴張實現(xiàn)增長，而成熟金融市場的銀行業(yè)已經(jīng)向交易銀行和財富管理銀行轉(zhuǎn)變。隨著國內(nèi)存款利率市場化推進，存貸利差將進一步收窄，銀行盈利模式亟待創(chuàng)新。

在盈利模式上，根據(jù)發(fā)達國家金融機構(gòu)經(jīng)驗，逐漸發(fā)展以財富管理為抓手的負債端，輔之以資產(chǎn)證券化與交易為基礎(chǔ)的資產(chǎn)端，是銀行盈利模式轉(zhuǎn)型的方向。

近年來盡管一些商業(yè)銀行也在逐步嘗試開辟新的利潤增長點，比如賺取各項手續(xù)費和傭金收入，但目前的非利息利潤在利潤體系中的占比仍然偏少。商業(yè)銀行仍需在增強自身經(jīng)濟實力的同時，不斷發(fā)展中間業(yè)務，提升服務質(zhì)量和服務價值，加大創(chuàng)新力度，拓展新的盈利渠道。

在資金投向上，隨著房地產(chǎn)高速增長的時代結(jié)束，銀行信貸投向也要隨國家產(chǎn)業(yè)政策做出調(diào)整，轉(zhuǎn)向低碳環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)，向?qū)嶓w經(jīng)濟要效益，尋求新的利潤增長點。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報3月6日11版 責任編輯 蘇志勇

關(guān)鍵詞： 按揭貸款 個人住房貸款 房地產(chǎn)市場