文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)許淑敏曾樹佳

深夜，一家投行的辦公室，燈火通明。馮力（化名）是這家投行負(fù)責(zé)對(duì)接房企的業(yè)務(wù)員，他正在不斷打著電話、發(fā)信息，案頭堆滿了厚厚的文件。

他已經(jīng)好久沒(méi)這么忙了。上面給出的任務(wù)是，抓緊時(shí)間跟開發(fā)商聯(lián)系、做方案，把客戶爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，幫他們配發(fā)股票。因?yàn)榻酉聛?lái)這段時(shí)間，是一個(gè)難得的好時(shí)機(jī)。

(資料圖片僅供參考)

馮力直言有點(diǎn)不可思議，此前好長(zhǎng)一段時(shí)間，大家都視地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)闋C手山芋，唯恐避之不及，如今這種情況，卻在一夜之間發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

這一切的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，發(fā)生在11月28日，彼時(shí)證券會(huì)發(fā)射“第三支箭”，支持房企股權(quán)融資。據(jù)媒體爆料當(dāng)晚7點(diǎn)半，交易所便與幾家房企召開了通氣會(huì)，傳達(dá)最新文件，并鼓勵(lì)房企積極參與，盡快報(bào)方案，同時(shí)提建議。

時(shí)隔12年的股權(quán)融資，突然就打開了。外面發(fā)債、授信的落地額度還在越壘越高，這邊房企又開始發(fā)行股票籌錢，演繹出了久違的熱鬧場(chǎng)景。不少憋了許久的地產(chǎn)人高聲疾呼：大周期的拐點(diǎn)到了。

一旦撕開了口子，便容易形成一股熱潮。福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福、北新路橋、天地源等11家涉房企業(yè)紛紛響應(yīng)，宣布定增，以便彌補(bǔ)現(xiàn)金流缺口，豎起“保交樓、保民生”的大旗。

按照業(yè)內(nèi)的說(shuō)法，比起公開發(fā)行股份，定向增發(fā)是提升增發(fā)融資成功率的重要保證，還是有一些潛在投資者愿意搏一搏。

連不缺錢的萬(wàn)科，也來(lái)湊熱鬧了，只是對(duì)于發(fā)行方式、募集資金用途，并未詳細(xì)說(shuō)明。

外界有人分析稱，其大股東深圳地鐵，或許想利用萬(wàn)科此次發(fā)行股票的機(jī)會(huì)，將旗下一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入萬(wàn)科，這樣既可以增加持股、獲得資金，還讓項(xiàng)目開發(fā)有了更好的歸宿。

當(dāng)然，在具體方案未公布之前，這一切只是猜想。不過(guò)，陸家嘴、格力地產(chǎn)已在抓緊實(shí)踐，他們已宣布將用股票增發(fā)的方式，或從股東處獲得資產(chǎn)，或并購(gòu)免稅集團(tuán)。

對(duì)于部分出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，定增的東風(fēng)吹來(lái)，是眼下擺脫困境的絕佳機(jī)會(huì)。但這個(gè)擺在眼前的紅利，并非百利而無(wú)一害，因?yàn)榧偃绗F(xiàn)時(shí)的股價(jià)、市值不在高點(diǎn)，那就相當(dāng)于在賤賣股票。

況且，若在估值尚未恢復(fù)元?dú)獾臅r(shí)候，還要討好投資者，折價(jià)增發(fā)，那房企就無(wú)異于喝下了另外一瓶“毒藥”。

借“箭”注入資產(chǎn)

按理說(shuō)，萬(wàn)科并不缺錢。

信貸與債券融資兩支箭發(fā)出，萬(wàn)科受益匪淺，獲得了超過(guò)3000億的授信，以及500億的債券發(fā)行額度。這大量的源頭活水，疊加截至三季末1188.3億的現(xiàn)金，足以應(yīng)對(duì)其2943.2億的有息負(fù)債。

盡管如此，它還是在大股東的提請(qǐng)下，開始籌劃著股權(quán)融資。

業(yè)內(nèi)給萬(wàn)科的此次配發(fā)行動(dòng)，做出了金額預(yù)估。萬(wàn)科A總股本為116.3億股，新增20%即為23.26億股，如果按凈資產(chǎn)為發(fā)行價(jià)為參考，大致的融資額最多不超480億元。假如在港股上配股的話，折算成人民幣，也大概是這個(gè)數(shù)。

配發(fā)股份，顧名思義即有配發(fā)、定向增持兩種方式。配股就是針對(duì)每一個(gè)原股東發(fā)行股份，發(fā)行價(jià)相對(duì)更低，但普通股民也要參與；而定增，則是針對(duì)少數(shù)幾個(gè)股東或者新股東，發(fā)行股份融資。

萬(wàn)科尚未制定具體發(fā)行方案，因此還不確定是以哪種方式進(jìn)行。但萬(wàn)科如果真想向股東要錢，只要減少明年的股東分紅即可，完全不用如此大費(fèi)周章。

說(shuō)到底，還是出于大股東深鐵與萬(wàn)科之間，共同的發(fā)展訴求。由于此次配發(fā)股份是深鐵提出來(lái)的，所以引發(fā)了業(yè)內(nèi)不少的猜想。

如果計(jì)劃成行，有可能是萬(wàn)科發(fā)行股份，深鐵在接收一些股份的同時(shí)，也以旗下的項(xiàng)目，以及部分現(xiàn)金作為交易代價(jià)，轉(zhuǎn)給萬(wàn)科。這樣萬(wàn)科既得到了土儲(chǔ)、資金的補(bǔ)充，與深鐵的合作也更為深入。

寶萬(wàn)之爭(zhēng)之后，深鐵成為萬(wàn)科第一大股東，兩者的合作就密切了起來(lái)，合作拿地、開發(fā)的例子并不少見。

就在半個(gè)月前，萬(wàn)科、深鐵還與鹽田港集團(tuán)、環(huán)境水務(wù)集團(tuán)、巴士集團(tuán)、特發(fā)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)等6家深圳市屬國(guó)企，舉行了一次“頂流合作”的簽約儀式。

深圳將規(guī)劃建設(shè)20個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，且按照每年建設(shè)不少于2000萬(wàn)平方米、連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會(huì)提供低成本產(chǎn)業(yè)空間；而且，這座城市還將在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，讓企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)，提升樓宇的容積率。

作為深圳地產(chǎn)一哥的萬(wàn)科、財(cái)力雄厚的深鐵，自然不會(huì)缺席這場(chǎng)助力深圳產(chǎn)城融合的運(yùn)動(dòng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深鐵集團(tuán)現(xiàn)已累計(jì)獲取土地開發(fā)權(quán)項(xiàng)目25個(gè)，其中19個(gè)為政府配置項(xiàng)目，6個(gè)為市場(chǎng)化拓展項(xiàng)目。這些項(xiàng)目都需要籌錢開發(fā)，如果通過(guò)股權(quán)融資的操作，能夠讓萬(wàn)科參與項(xiàng)目開發(fā)，又能籌得資金，無(wú)疑是一舉兩得的效果。

在萬(wàn)科的方案未落地之前，這一切尚無(wú)定論。不過(guò)，陸家嘴、格力地產(chǎn)已經(jīng)搶先表態(tài)，他們想喝下“借增發(fā)股份并購(gòu)重組”的頭啖湯。

陸家嘴將通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買控股股東陸家嘴集團(tuán)持有的相關(guān)項(xiàng)目。收購(gòu)項(xiàng)目位于上海陸家嘴貿(mào)易區(qū)、前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)部分股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金。

借著東風(fēng)，格力地產(chǎn)也想完成此前擱置的心愿，重啟原董事長(zhǎng)魯君四的資產(chǎn)的注入操作。其宣布同樣以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)全體股東，持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。

這些房企帶起的示范性效應(yīng)，并不小。在他們剛顯露出了配發(fā)股份的意向時(shí)，便有投資者有感而發(fā)：“未來(lái)一段時(shí)間，大家會(huì)見到地產(chǎn)一家接一家定增的壯觀場(chǎng)景?！?/p>

尤其是萬(wàn)科，其推行的合伙人制度、調(diào)控下喊出的“活下去”“收斂聚焦”等標(biāo)語(yǔ)，都被其他企業(yè)當(dāng)做借鑒與思考。此次的定增熱，萬(wàn)科雖不是第一個(gè)吃螃蟹，但后續(xù)或許會(huì)有更多的房企緊隨其后，依樣畫葫蘆。

在萬(wàn)科透露發(fā)行股份的前一天，建發(fā)國(guó)際也宣布配股融資8億港元。連流動(dòng)性較為充裕的建發(fā)、萬(wàn)科等國(guó)資，都過(guò)來(lái)湊熱鬧，那其他沒(méi)有出險(xiǎn)的房企，后續(xù)就更不會(huì)錯(cuò)過(guò)了。

基于此，一向?qū)?nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度的惠譽(yù)，也做出了新判斷，它預(yù)計(jì)有償付能力的民營(yíng)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)，將更多地受益于“三支箭”的政策。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，目前，華聯(lián)控股、建發(fā)股份、華僑城、財(cái)信發(fā)展、嘉凱城、陽(yáng)光股份、萊茵體育、保利發(fā)展、招商蛇口、金地等一眾房企，雖尚無(wú)實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，但已對(duì)外披露了自身的自融資意向。

饑者囤糧

萬(wàn)科發(fā)起定增籌資更像是未雨綢繆，世茂股份、華夏幸福等出險(xiǎn)房企搶著定增融資是因?yàn)榭吹搅恕耙痪€生機(jī)”，而福星股份、大名城、新湖中寶等多家資金緊張的涉房企業(yè)準(zhǔn)備定增，則是為了緩解流動(dòng)性壓力，避免陷入債務(wù)泥潭。

不管是出險(xiǎn)房企，或是資金緊張的房企，籌資都是迫在眉睫。

一般定增流程，先出董事會(huì)預(yù)案，然后才是股東大會(huì)審議，再到證監(jiān)會(huì)審核。從這些定增公告就可以看出，他們大多連預(yù)案都沒(méi)出，就急著發(fā)預(yù)告。

公告內(nèi)容也大同小異，基本都是以定增規(guī)定的上限進(jìn)行公告，具體數(shù)額待定。根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定，定增發(fā)行股票數(shù)量不能超過(guò)總股本的30%，定增發(fā)行對(duì)象不超過(guò)35名。

上述幾家房企，除了新湖中寶設(shè)定不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本20%、華夏幸福不公布擬發(fā)行股票數(shù)量以外，其余都是規(guī)定不超過(guò)發(fā)行前公司總股本30%。

至于籌資用途，大部分是用來(lái)“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，典型的“哪里需要資金就往哪里輸送”。

確實(shí)，對(duì)于這些流動(dòng)性緊張的房企來(lái)說(shuō)，很難從別的地方融到一大筆資金，此次的股權(quán)融資是為數(shù)不多的機(jī)會(huì)。柏文喜提到，部分出險(xiǎn)房企由于信用喪失，所以信貸、發(fā)債等政策很難惠及，而股權(quán)融資就成了其不多的可選融資自救方式之一。

只是最終能否成功發(fā)行，仍是未知數(shù)。房企們?cè)诙ㄔ龉嫔弦蔡寡?，由于非公開發(fā)行股票方案尚未確定，該事項(xiàng)尚存在不確定性。如后續(xù)公司實(shí)施非公開發(fā)行股票事項(xiàng)，需經(jīng)公司董事會(huì)、股東大會(huì)審議批準(zhǔn)，及證監(jiān)會(huì)等主管部門的核準(zhǔn)。

而能否取得上述批準(zhǔn)或核準(zhǔn)，以及最終落地時(shí)間均存在不確定性。同時(shí)，非公開發(fā)行股票事項(xiàng)，也存在因市場(chǎng)環(huán)境而被暫停、被終止的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，按照業(yè)內(nèi)的說(shuō)法，比起公開發(fā)行股份，定向增發(fā)是提升增發(fā)融資成功率的重要保證，還是有一些潛在投資者愿意搏一搏。柏文喜提到，這些房企目前面臨的問(wèn)題，主要是由于樓市下行、銷售難以回暖而造成的流動(dòng)性困境，看好行業(yè)未來(lái)的投資者，會(huì)愿意投錢。

“這些潛在投資者包括其產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游企業(yè)、供應(yīng)商、施工企業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)房企，相關(guān)國(guó)央企以及資管機(jī)構(gòu)等專業(yè)投資者?！鄙鲜鋈耸糠Q。

而且出險(xiǎn)房企定增發(fā)行成功的話，市場(chǎng)給出的反應(yīng)會(huì)不同。一般定增發(fā)行股份，會(huì)攤薄原有股東權(quán)益，股價(jià)也會(huì)應(yīng)聲而跌。

但如果華夏幸福、世茂股份定增成功，幫企業(yè)解決資金難題，很可能把企業(yè)拉出資金困境，提升市場(chǎng)信心，股價(jià)還會(huì)上漲。

看看當(dāng)下，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)596.22億元，債務(wù)重組仍在進(jìn)行中；而世茂股份的母公司世茂集團(tuán)，也在推進(jìn)境外債務(wù)重組。

而其余涉房企業(yè)短債壓力都很大，福星股份前三季度短期負(fù)債達(dá)到49億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物27.85億元，存在缺口；新湖中寶上半年短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)99.21億元，貨幣資金余額僅84.66億元，同樣捉襟見肘。

盡管短期有利于紓解流動(dòng)性困難，但并非長(zhǎng)久之計(jì)，定增融資所籌資金規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。例如上述某房企，頂多也就籌集30億元，對(duì)其整體千億債務(wù)，就是杯水車薪。

因此不少股民不滿，認(rèn)為以這種方式收拾“缺錢”的爛攤子，無(wú)益于增量發(fā)展。

對(duì)于亟需資金的房企來(lái)說(shuō)，已經(jīng)顧不上股價(jià)的下跌、股民的哀嚎。更重要的是，找到資金，然后活下去。不出意外的話，后續(xù)諸如泰禾、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城、金科股份、藍(lán)光發(fā)展等多家出險(xiǎn)房企，也會(huì)逐漸走上定增融資的路。

定增的東風(fēng)吹來(lái)，是眼下擺脫困境的絕佳機(jī)會(huì)。但這個(gè)擺在眼前的紅利，并非百利而無(wú)一害，因?yàn)榧偃绗F(xiàn)時(shí)的股價(jià)、市值不在高點(diǎn)，那就相當(dāng)于在賤賣股票。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)獲悉，盡管11月三箭齊發(fā)，資本市場(chǎng)信心回升，一些房企在此期間從估值低谷中抽身，但118家A股樣本房企中，仍有52家房企的市值，較年初有所下跌。

其中，金科股份、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展跌幅在40%以上，中南建設(shè)、廣宇發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城的跌幅，也超過(guò)了30%。

若在估值尚未恢復(fù)元?dú)獾臅r(shí)候，還要討好投資者，折價(jià)增發(fā)，那房企無(wú)異于喝下了另外一瓶“毒藥”。

重啟的閘門

一邊，第一支箭和第二支箭的熱度仍在發(fā)酵，發(fā)債、授信的落地額度越壘越高；另一邊，11月28日證券會(huì)發(fā)射“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)晚7點(diǎn)半，交易所便召集了幾家房企召開了通氣會(huì)，一來(lái)是傳達(dá)最新的文件，二來(lái)則是鼓勵(lì)房企積極參與，盡快報(bào)方案，同時(shí)提建議。

證監(jiān)會(huì)此番宣布的5項(xiàng)措施，包括了上市公司并購(gòu)重組及配套融資、房企再融資、完善房企境外上市政策等，這些史詩(shī)級(jí)利好讓地產(chǎn)人精神為之一振。

如果說(shuō)前兩支箭只有優(yōu)質(zhì)房企才能獲益，那第三支箭則讓氣若游絲的房企，也看到了出路。他們猶如撥云見日，紛紛大聲疾呼：大周期的拐點(diǎn)到了，有救了。

業(yè)內(nèi)之所以會(huì)如此激動(dòng)，是因?yàn)槟巧裙蓹?quán)融資的大門，已經(jīng)關(guān)閉了12年之久。按照傳統(tǒng)的算法，12年為一紀(jì)，已相當(dāng)于一個(gè)小的輪回了。從2010年開始，證監(jiān)會(huì)基本叫停了房企的股權(quán)融資，房企IPO幾近停止。而已經(jīng)在A股上市的房企，也失去了再融資功能。

掰開手指頭數(shù)一下，在這期間，就只有招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市、新城控股B股轉(zhuǎn)A股上市、綠地控股借殼上市，其余均陷入了沉寂。其中也不乏執(zhí)著謀求“入A”者，但都無(wú)功而返。

如萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A股資本市場(chǎng)的大門外，守候了6年，但就算王健林再怎么輕資產(chǎn)化也無(wú)濟(jì)于事，直至去年他眼見成功無(wú)望，才決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股陣地，

許家印也沒(méi)趕上好時(shí)候，他早早開啟了回A計(jì)劃，但一會(huì)深深房，一會(huì)嘉凱城，愣是借不了“殼”，最終不得不打消了念頭，只能搞起1300億戰(zhàn)投的“債轉(zhuǎn)股”。

如今股權(quán)融資的大門打開了，但恒大的船早已沉沒(méi)，許家印無(wú)法在新的環(huán)境中，施展更多的財(cái)技，只能等待別人把它“打撈”上來(lái)重組。但對(duì)于還能在水里撲騰的房企而言，則有被拉一把的可能。

不過(guò)，狂歡之余，政策上也有“克制”。房企從外面融進(jìn)來(lái)的錢，雖然不影響他們的負(fù)債率，但在文件中，證監(jiān)會(huì)明確對(duì)房企的股權(quán)融資，進(jìn)行了一定的限制。

其中提及，上市募集的資金，可以用來(lái)購(gòu)買涉房資產(chǎn)，用以補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。也就是說(shuō)，房企從外面融進(jìn)來(lái)的錢，雖然不影響他們的負(fù)債率，但只能用來(lái)度過(guò)眼前的流動(dòng)性逆境，并不能用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

換言之，“救房企”并不代表“救行業(yè)”，最終目標(biāo)還是“保交樓”，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。行業(yè)的黃金時(shí)期早已過(guò)去，以前追高周轉(zhuǎn)的模式不能卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象也不會(huì)再有。

“三箭齊發(fā)”的政策性利好，解決的只是房企短期融資性現(xiàn)金流的問(wèn)題，房企長(zhǎng)久生存的根本，還是在于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

房企最可靠的資金來(lái)源，來(lái)自銷售回款。但政策落地仍需時(shí)間，信心的提振并非一朝一夕，市場(chǎng)預(yù)期短時(shí)間還未能扭轉(zhuǎn)。而另一邊，2023年上半年又一波大規(guī)模的償債潮，正在向房企們緩緩走來(lái)。

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