進入年底,氣溫持續(xù)降低,但房地產(chǎn)市場卻感受到了濃濃的暖意。
近期穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”,形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系,從保交樓到保房企三好生,穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良房企迎重大利好。
政策利好之下,眾房企在二級市場迎來了久違的爆發(fā)。先是港股龍頭民營房企,如碧桂園、龍湖、旭輝等,在幾天時間內(nèi)反彈翻倍;然后是A股房企出現(xiàn)大幅反彈,再之后,則是國資房企與部分前期違約房企大幅反彈。
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房地產(chǎn)進入低谷期已有近兩年時間了,融資環(huán)境的收緊,部分房企的暴雷,銷售的停滯,讓資本對地產(chǎn)的信心也跌落谷底,本次政策暖風的吹來,讓市場也看到了新的希望。
資本市場的狂歡是雨露均沾,而政策的救援卻有選擇性。據(jù)市場分析,近期重磅穩(wěn)樓市政策主要修復優(yōu)質(zhì)房企融資端,這意味著這些房企的優(yōu)勢將進一步凸顯。
以碧桂園為例,自11月24日以來,其已與工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、中信銀行等十家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。
信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的持續(xù)加持,不僅將充裕這些房企的流動性,為其保交付、穩(wěn)經(jīng)營提供更強有力的資金保障。另一方面,房企利用手頭的資金把握機會實施并購重組,也將進一步加快行業(yè)出清,恢復信心,回歸正軌。
“三箭”合力拓寬融資渠道
從銀行信貸支持到債券融資幫扶,再到開放股權(quán)融資,證監(jiān)會連續(xù)射出的“三支箭”,打開了房企的多元化融資道路,支持力度空前。
自11月23日起,交通銀行、中國銀行以及中國農(nóng)業(yè)銀行等便陸續(xù)對各家房企授信,據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計,截至目前,共16家銀行公開宣布與房企簽署戰(zhàn)略協(xié)議,提供多元化的綜合金融服務,并給予意向性授信額度。意向性授信額度累計超2萬億元。
各大行對房企的授信,是“第一支箭”政策落地的表現(xiàn)。銀企合作名單顯示,國央企及優(yōu)質(zhì)民企得到明顯政策傾斜,受益房企包括碧桂園、萬科、龍湖集團、美的置業(yè)、中國海外發(fā)展等57家。
整體來看,“第一支箭”規(guī)模大、額度高、速度快,是對之前央行“金融16條”政策的落地和完善,為后續(xù)優(yōu)質(zhì)房企正常經(jīng)營提供資金支持,未來優(yōu)質(zhì)房企信用修復方向明確。
目前,部分房企獲授信的額度還在不斷增大。截至12月2日,碧桂園已獲得工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲銀行等10家銀行共超3000億元授信支持。
同時,如萬科也與已經(jīng)拿到已與前述六大銀行達成戰(zhàn)略合作協(xié)議,累計獲得授信額度逾3000億元,包括中行1000億元、交行1000億元、郵儲1000億元。
碧桂園也緊隨其后,在12月2日獲得順德農(nóng)商銀行200億元的意向性綜合授信后,公司意向性綜合授信支持也已達到3000億元。
本次授信的資金用途主要用于房地產(chǎn)開發(fā)、按揭、并購、債券承銷與投資,另有融資租賃、保函置換預售監(jiān)管資金、供應鏈融資及結(jié)算服務等融資合作模式,涵蓋了房企經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)、覆蓋面較廣。
11月8日,支持民營房企三好生債券融資的“第二支箭”發(fā)出,融資名單上,民企的名單不斷擴容,而且將債券融資支持額度提到了2500億元。
政策落地同樣迅速,僅兩天后,龍湖集團的200億元儲架式注冊發(fā)行獲得受理,中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。此后于15日、17日,美的置業(yè)、新城控股各自150億元儲架式中期票據(jù),也先后獲受理。
中銀國際指出,交易商協(xié)會發(fā)出“第二支箭”,有望直接增強和穩(wěn)固優(yōu)質(zhì)民營房企的主體信用,有助于引導市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風險偏好,促進民營房企的融資修復。
相比于銀行授信與債券融資,“第三支箭”的射出更為重磅。“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”是近10年來,首次涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放,是目前房企存量債務過大下的關(guān)鍵一招,有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,三箭齊發(fā)充分說明“穩(wěn)樓市先穩(wěn)房企”,為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機會。
優(yōu)質(zhì)房企持續(xù)受加持,行業(yè)出清加速
無論是銀行授信、債券融資還是股權(quán)融資,獲益的主體都是經(jīng)營穩(wěn)健、財務基本面良好的民營房企。
從銀行授信來看,獲得大額授信萬科、碧桂園等都是行業(yè)的龍頭,他們在行業(yè)下行期間依舊保持穩(wěn)健的經(jīng)營。
以碧桂園為例,克而瑞最新統(tǒng)計顯示,11月房地產(chǎn)市場仍繼續(xù)探底,規(guī)模房企整體銷售延續(xù)低迷,TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%,同比降低25.5%。行業(yè)下行期,碧桂園銷售表現(xiàn)仍保持韌性。據(jù)第三方統(tǒng)計,前11個月碧桂園累計全口徑銷售金額達4412.9億元,繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)首位。
“三支箭”最終的目標,都指向了保交付。當整個行業(yè)仍面臨不少項目停工停產(chǎn)的問題,上述房企往往還是“保交付”領(lǐng)域的中流砥柱。2022年1月至9月,碧桂園連同其合營公司和聯(lián)營公司已在30個省、267座城市、910個區(qū)縣,累計合同交付共45萬套房屋,交付面積為5300萬㎡。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),碧桂園交付面積約占全國18%,如果不考慮單套面積差異等因素,大體上相當于全國每交付5套房,就有約1套是碧桂園的房子。
“第二支箭”增信融資代表著融資環(huán)境的大幅改善。從金額來看,龍湖200億元發(fā)債規(guī)模,是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模10億左右的20倍。
民企增信發(fā)債有著不低的門檻。11月9日中債信用增進公司公布的《項目需求意向表》,明確列出了5種“擬提供的風險緩釋方式”,包括金融機構(gòu)風險緩釋、國有企業(yè)反擔保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔保、國有擔保(增進)機構(gòu)反擔保等。
申請增信發(fā)債的民營房企需要具備一定的資產(chǎn)、信用資源等,因此僅有部分企業(yè)符合申請條件,仍有部分民企的融資依然受限。換言之,增信發(fā)債僅對優(yōu)質(zhì)房企開放。
從此前行業(yè)融資出現(xiàn)回暖信號時便可看出,優(yōu)質(zhì)房企一直是其中受益者。此前5月以來,中債增支持發(fā)債的公司里面,碧桂園、龍湖、新城控股、美的置業(yè)、卓越集團等多家基本面尚好的民營都在名單當中。
“第三支箭”的政策指出,上市募集的資金,可以用來購買涉房資產(chǎn),用以補充流動資金、償還債務等,但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。這對于優(yōu)質(zhì)房企而言,他們擁有更多的收購機會,眼前一片開闊地。
有分析認為,如果頭部房企能夠順利實施并購重組的配套融資方案的話,那么這將有利于加快行業(yè)目前出清的節(jié)奏,進而加快后續(xù)地產(chǎn)周期修復的速度。