觀點網(wǎng) 廣州番禺里仁洞村舊改終于按下了加速鍵。
(相關(guān)資料圖)
近日，番禺里仁洞村實施方案獲廣州市住建局批復(fù)。越秀地產(chǎn)將投入改造成本總計約209億元，對里仁洞村進行全面改造。
這宗批復(fù)，里仁洞村等了三年。
2019年，越秀地產(chǎn)已確定為里仁洞村舊改合作企業(yè)。根據(jù)實施方案，里仁洞村改造范圍用地約162公頃，項目規(guī)劃建設(shè)總量約392萬平方米，其中復(fù)建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米。
然而在2020-2021年，這宗命運多舛的舊改項目前后經(jīng)歷了一系列控高、砍量、取消上蓋公園等指標調(diào)整，進展緩慢。
直到近日更新改造實施方案獲批，里仁洞村算是真的準備好”騰籠換鳥”了。
里仁洞村逆襲
“好女不嫁里仁洞?！?/p>
在成為“中國淘寶第一村”前，里仁洞的名聲并不出眾，貧窮、落后等刻板印象使得這座城中村一度成為彼時廣州人民避之若浼的區(qū)域。
但正因如此，房租低廉，生活成本低的里仁洞成為了一大批赤手空拳闖蕩社會青年人的第一站。在他們眼中，里仁洞暗藏商機：交通發(fā)達，星光快速、番禺大道等線路連通廣州市區(qū)，村口的公交車更直線連接沙河服裝批發(fā)市場、白馬服裝城與廣州十三行。
天時地利人和，伴隨著網(wǎng)絡(luò)購物及線上商業(yè)的進一步發(fā)展，里仁洞村和村子里的年輕人們創(chuàng)出了名堂，“年初背個蛇皮袋進去，年底就能開寶馬出來?！睋?jù)資料顯示，2015年，里仁洞村網(wǎng)店從業(yè)人員已經(jīng)超過3萬人，村內(nèi)3536間的出租屋中，商戶占據(jù)了2162間。
但在黃金上升期之后，里仁洞村的電商產(chǎn)業(yè)因房子上漲、環(huán)境堪憂等多重原因逐漸衰退，以至于到2019年，里仁洞村電商產(chǎn)業(yè)的業(yè)績發(fā)展狀況、團隊入駐情況不容樂觀，里仁洞村到了急需升級轉(zhuǎn)型的階段，“舊改”環(huán)節(jié)也就順勢提上了日程。
2019年7月，越秀地產(chǎn)與廣州市番禺區(qū)里仁洞村正式簽署舊改合作框架協(xié)議。作為越秀地產(chǎn)在廣州的首個舊村改造項目，彼時該公司宣稱將投入214億推動項目開發(fā)建設(shè)。
據(jù)最初版本的招標文件顯示，里仁洞村改造的面積約為172.25公頃，現(xiàn)有建筑面積約221萬平方米。改造后總建筑面積將達349萬平方米，預(yù)計為越秀地產(chǎn)帶來約150萬平方米的土儲。此外，里仁洞村還將建設(shè)一棟300米高的商業(yè)樓，超越現(xiàn)有的266米廣晟萬博城A塔，成為番禺新地標。
而在2020年9月，《番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村城市更新單元詳細規(guī)劃》又對這宗項目做出了進一步調(diào)整：里仁洞村更新定位為“以科創(chuàng)時尚、商務(wù)辦公、生態(tài)居住為主導(dǎo)功能的時尚產(chǎn)業(yè)高地、多元包容的活力城區(qū)。”
規(guī)劃新提出要在番禺大道上方“加蓋”，建設(shè)“萬博公園”，以廊橋系統(tǒng)連接長隆、萬博、里仁洞三大組團，打造中國第一條高線公園。而里仁洞的300米地標經(jīng)過調(diào)整后則改為了245米，并由這幢標志性塔樓組團與萬博公園共同打造國際級城市地標。
然而，這版已優(yōu)化過的規(guī)劃在2022年又一次被改動。
2022年8月31日，《番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村城市更新單元詳細規(guī)劃優(yōu)化》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第四次會議審議通過。
據(jù)彼時的資料顯示，此次優(yōu)化進行減量規(guī)劃，項目改造范圍內(nèi)總建筑面積較原詳細規(guī)劃減少13.63萬平方米，其中居住建筑面積減少4.1萬平方米，商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積減少9.66萬平方米。
而原先規(guī)劃的公園上蓋平臺，優(yōu)化為人行天橋，保留跨接天橋、二層連廊系統(tǒng)、商業(yè)建筑、公共建筑設(shè)施，構(gòu)建聯(lián)動萬博、長隆及里仁洞片區(qū)的廣域慢行環(huán)線。
另外，規(guī)劃還提到原址修繕保護里仁洞玉虛宮、馮氏宗祠、里溪古廟、植地莊珠江縱隊駐守舊址4處登記保護文物單位，結(jié)合住宅打造嶺南特色文化社區(qū)。而改造范圍內(nèi)公共服務(wù)及市政公用設(shè)施由312處增加至346處，配置區(qū)級青少年活動中心、區(qū)級文化藝術(shù)中心、綜合醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)中學(xué)。
“據(jù)說這宗之前一直是有費用劃分等等的問題，所以擱置了很長時間。”一位廣州房地產(chǎn)資深人士在提及里仁洞村舊改時向觀點新媒體坦言，區(qū)政府來主導(dǎo)舊村改造存在權(quán)限問題，無論規(guī)劃、用地指標都要市統(tǒng)一協(xié)調(diào)才能解決。
“相對而言，里仁洞村在番禺也是一個標志性的改造項目，如果越秀地產(chǎn)能將這個項目能夠做好，可以起到很好的示范和帶頭作用?！?/p>
越秀舊改軌跡
值得注意的是，在里仁洞村項目規(guī)劃中，其建設(shè)總量約392萬平方米，其中復(fù)建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米；里仁洞復(fù)建物業(yè)約72萬平方米，融資商業(yè)約13萬平方米，商業(yè)商務(wù)體量總計有95.6萬平方米。
無論從哪個板塊來看，都稱得上是“巨無霸”型項目了。因此，對于越秀地產(chǎn)來說，這宗項目是其在羊城的首個舊改，幾年來著重開拓的城更板塊也因此取得了新的突破。
早在2017年，越秀地產(chǎn)便已成立城市更新集團，主要深入軌交物業(yè)、國企合作、舊廠改造等項目。在奪得里仁洞村項目之后，越秀地產(chǎn)進一步向廣州舊改項目進軍。
緊接著里仁洞村項目后3個月，2019年10月，越秀地產(chǎn)獲又獲得廣州南沙大崗鎮(zhèn)東流村改造權(quán)。值得注意的是，這宗舊改項目的合作內(nèi)容主要為東流村舊村、舊廠房全面改造、新村部分微改造，總用地面積約22.51萬平方米，涉及909戶，投資預(yù)算約6.81億元。
此外，與同時期的南沙舊改第一村金洲、沖尾自然村舊改項目相似，南沙大崗鎮(zhèn)東流村也選擇了合作改造模式，由村股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社與引入合作企業(yè)合作更新改造舊村莊，開發(fā)成本由引入合作企業(yè)方負責。
半年后的2021年3月，廣州越秀南洋電器廠及其周邊更新改造項目迎來限時競價。最終，該地塊被一家名叫廣州智能裝備科技創(chuàng)意園有限公司的企業(yè)以28.15億元的價格拍下。而持有廣智科技創(chuàng)意園有限公司41%股權(quán)的廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司的背后，依舊是越秀地產(chǎn)。
有趣的是，南洋電器廠雖然占地面積僅有3.7萬平方米，卻成為了廣州首個舊城混合改造項目，總投資金額為28億元。資料顯示，南洋電器廠地處廣州老城區(qū)核心區(qū)越秀環(huán)市東商圈，將采用全面改造和微改造相結(jié)合的模式，即拆除老舊小區(qū)和廠區(qū)建筑和保護兩處文保單位。
據(jù)規(guī)劃，南洋電器廠將建設(shè)198米地標建筑“越秀之心”、2棟商務(wù)辦公樓和5棟住宅塔樓，同時通過符合城市功能、立體綠化、立體慢行系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施“上天下地”以及文保建筑活化利用等方式，承載復(fù)合城市功能。
除了發(fā)力廣州舊改項目，越秀地產(chǎn)也錨定佛山舊村居改造項目。于2022年5月31日，越秀地產(chǎn)中選南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)桂瀾路北延線“雅瑤段”舊村居改造項目前期服務(wù)工作合作單位，涉地超660畝。
據(jù)彼時觀點新媒體要聞報道，該項目是佛山首個由政府主導(dǎo)引入前服工作合作單位的城市更新項目，位于大瀝鎮(zhèn)嶺南路以東、雅瑤水道以南、香基河以北，權(quán)屬范圍包含雅瑤經(jīng)聯(lián)社以及羅步頭、石龍、鎮(zhèn)北、東約、奕世、沙步、中心七個股份經(jīng)濟合作社，項目戶數(shù)超600戶，戶籍人口超2000人，村民住宅超1000棟。
為何越秀地產(chǎn)能夠取得這宗項目？其實有跡可循，在2022年5月7日大瀝鎮(zhèn)2022年城市更新大會現(xiàn)場，大瀝鎮(zhèn)政府就與越秀地產(chǎn)、興海地產(chǎn)、華潤置地、保利華南等企業(yè)簽訂了《大瀝鎮(zhèn)城市更新項目投資框架協(xié)議》。再加上此前于廣州的重點舊改項目加持，越秀地產(chǎn)于廣佛區(qū)域的城更事業(yè)似乎并不愁項目緊缺。
此外，在越秀地產(chǎn)管理層近期的發(fā)言中，也可一窺這家企業(yè)對于舊改項目偏向正面的態(tài)度。
8月18日越秀地產(chǎn)召開的2022年半年度業(yè)績發(fā)布會上，董事長兼執(zhí)行董事林昭遠、在談到舊改時表示，廣州舊改目前沒有停止推進?！俺鞘懈率锹鋵嵵醒胫匾膽?zhàn)略，這個工作應(yīng)該目前市委市政府高度重視的，項目正常推進?！?/p>
營業(yè)執(zhí)照公示信息
