北京一二手房市場降溫，土地市場卻“燃燒”起來了。

(資料圖片)

6月1日，北京迎來火熱土拍，一共出讓4宗宅地，其中3宗因房企激烈爭奪而觸發(fā)現(xiàn)場搖號，最熱門的當屬順義新城第19街區(qū)19-69地塊，報名房企數(shù)量高達45家，一舉刷新北京土拍歷史紀錄，中簽率僅為2.22%。

今年以來，北京土地市場持續(xù)升溫，熱門地塊的參拍房企數(shù)量節(jié)節(jié)攀升。在順義新城第19街區(qū)19-69地塊之前，史上最熱門地塊誕生于3月，彼時，昌平朱辛莊地塊一共獲得42家房企報名，中簽率低至2.38%。而在5月，豐臺青塔棚改地塊在資格預審階段同樣吸引了40余家房企參與。

不過，與此前相比，如今的市場環(huán)境已明顯不同。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量在經(jīng)歷一季度升溫后重新掉頭向下，在5月達到年內(nèi)春節(jié)后的最低值，而一手房成交量則在5月出現(xiàn)年內(nèi)的首次環(huán)比下跌。

最火宅地競得人成立僅半年

了解到，此次出讓的4宗宅地中，1宗因為僅有1家房企報名而底價成交，該地塊位于北京石景山區(qū)衙門口板塊，由中海地產(chǎn)以28.3億元的總價競得，住宅部分樓面價約5.13萬元/平方米。

房企們對另外3宗地塊明顯熱情高漲，了解到，北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊、順義區(qū)順義新城第19街區(qū)19-69地塊、順義區(qū)順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊分別獲得10家、45家、36家房企報名，其中，順義新城的2宗宅地尤為搶手。

在線上報價階段，順義新城的2宗宅地便雙雙達到土地合理上限價格，在6月1日的現(xiàn)場競拍中直接進入競報現(xiàn)房銷售面積程。由于房企的火熱競逐，地塊在達到現(xiàn)房銷售面積上限后雙雙觸發(fā)搖號。

順義新城第19街區(qū)19-69地塊在本輪土拍中最為搶手，報名房企高達45家，這也是北京土拍史上最多房企參與的地塊。在過往的土拍中，報名房企不一定會在現(xiàn)場競拍中參與競拍，而當現(xiàn)場競拍觸及搖號條件，不少房企出于資金和成本的考慮，又會在搖號環(huán)節(jié)止步，而在對順義新城第19街區(qū)19-69地塊的競逐中，罕見地出現(xiàn)報名房企全員參與現(xiàn)場競拍和搖號環(huán)節(jié)，由此，搖號中簽率下行至歷史最低值2.22%。

這宗地塊的參與房企既有地產(chǎn)龍頭，也有區(qū)域型中小房企，但在搖號中憑借運氣脫穎而出的卻是不知名的福建雄旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“雄旺地產(chǎn)”）。

天眼查顯示，雄旺地產(chǎn)成立于2022年11月，母公司福建雄旺投資有限公司（下稱“雄旺投資”）也僅僅成立超過2年，背后的大股東和二股東分別是自然人施琳和施祥。關(guān)于雄旺地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方的信息不多，公開報道顯示，這家公司曾在2022年12月、2023年2月和2023年3月分別參與了寧波、杭州和成都的土拍。在寧波土拍中，雄旺地產(chǎn)進入了鄞州區(qū)王家弄宅地的搖號環(huán)節(jié)，但最終不敵匯成世紀集團。

不過，雄旺地產(chǎn)或許并不是一家真正陌生的房企。天眼查顯示，雄旺地產(chǎn)母公司雄旺投資擁有實際控制權(quán)的福州兆益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福清兆錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建發(fā)國際和匯成世紀集團均透過子公司進行持股，而雄旺投資大股東施琳擔任高管的杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司實際上為匯成世紀集團的控股子公司，寧波兆誠房地產(chǎn)有限公司的股東列表中亦出現(xiàn)建發(fā)國際和匯成世紀集團的身影。

值得一提的是，建發(fā)國際和匯成世紀集團也參與了順義新城第19街區(qū)19-69地塊的競拍。

同樣進入了搖號環(huán)節(jié)的還有順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊、亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊，最終，前者由葛洲壩（600068）全資子公司中能建城市投資發(fā)展有限公司以17.41億元的總價、1.3萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競得，而后者的競得人為招商蛇口（001979）全資子公司招商局地產(chǎn)（北京）有限公司，總價達約33億元。

小房企想出手撿漏

土地市場火爆，樓市的走勢卻在下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院，今年5月，北京二手房合計網(wǎng)簽12982套，在4月環(huán)比下跌的基礎上進一步下行，達到春節(jié)后的年內(nèi)最低值，環(huán)比跌幅為6.79%；新建住宅成交4805套，環(huán)比下跌21.15%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，從市場趨勢來看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬套，受到購房入學的需求推動，過往多年基本在3月形成二手房成交的高峰，而到了4-5月需求就會下降，當下部分房源價格上漲也影響了市場繼續(xù)沖高。

他認為，無論一手房，還是二手房，如果沒有寬松政策的支持，市場在短暫的小陽春后便會開始進入“倒春寒”。

針對土地市場逆勢火爆的原因，市場存在不同的聲音。張大偉表示，政府對土地進行限價，為競得企業(yè)創(chuàng)造出巨大的利潤空間，這是企業(yè)積極參與競拍的重要原因之一。以最熱門的順義新城第19街區(qū)19-69地塊為例，該地塊的樓面價約為2.91萬元/平方米，而現(xiàn)房部分銷售指導價為6萬元/平方米，期房部分銷售指導價為5.8萬元/平方米，該價格相對周邊二手房價而言同時存在一定的競爭力。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄則認為，實際上不僅僅是北京的土拍市場，其它熱點一二線城市都表現(xiàn)不俗，一方面，從供應端來看，很多城市都戰(zhàn)略性地收縮了供地規(guī)模，并且在出讓地塊的品質(zhì)上也是精挑細選，優(yōu)質(zhì)地塊的加持對拉升土拍市場熱度起到了重要作用；另一方面，很多房企對拿地部署進行調(diào)整，在市場回暖受阻、形勢尚不明朗的情況下，有計劃地縮小三四線中小城市的拿地占比，更多地選擇一二線熱點城市。

此輪北京土拍的競爭不僅有萬科、龍湖、保利這樣的知名房企，也有小型房企和房地產(chǎn)上下游企業(yè)的參與，其中，今年在全國多地嶄露頭角的小型房企山西星河集團同時參與了順義新城兩宗宅地的競拍，防水建筑材料“第一股”東方雨虹（002271）也是這兩宗宅地的參與者。

在過往，東方雨虹在房地產(chǎn)開發(fā)領域布局不。，2020年8月其曾聯(lián)手奧園以8億元的總價競得廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)一宗宅地，而后其全資子公司又于2021年4月在廣州市花都區(qū)以底價1.12億元的價格競得一宗計容建面僅為2.79萬平方米的迷你宅地。

半個月前，東方雨虹競拍北京宅地的消息在市場上流傳，彼時，一名投資者在深交所互動易上詢問高管“公司是否準備涉足房地產(chǎn)”，得到的回復卻是“（公司）持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務商，不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”。

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