記者 李貝貝 上海報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

5月以來，全國(guó)多地出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主自發(fā)“抱團(tuán)保價(jià)”，采取發(fā)倡議書抵制中介壓價(jià)、向相關(guān)部門投訴阻止低價(jià)地塊出讓等各類情況進(jìn)行“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

無論何種方式，市場(chǎng)的規(guī)律都無法打破。58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波向《》記者直言，部分業(yè)主“抱團(tuán)護(hù)價(jià)”的舉動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用很弱：“想以這種方式去限制房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成明顯的影響作用。該降價(jià)的房子依然會(huì)降，并不會(huì)受到’抱團(tuán)’的影響?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主選擇“抱團(tuán)護(hù)價(jià)”需要慎重考慮市場(chǎng)環(huán)境和政策導(dǎo)向。而對(duì)于這種集體行為，相關(guān)部門也應(yīng)給予關(guān)注，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，盡力維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定和公平競(jìng)爭(zhēng)。

聯(lián)名抵制“黑中介”

5月8日，一位來自于佛山南海萬達(dá)華府的“熱心業(yè)主”發(fā)出《倡議書》，號(hào)召全體業(yè)主共同維護(hù)房產(chǎn)價(jià)值，建議“三房掛牌價(jià)不要低于300萬元，同時(shí)立刻從惡意打壓房?jī)r(jià)的中介那里撤盤”。該“熱心業(yè)主”認(rèn)為，小區(qū)的房?jī)r(jià)遭受到周圍中介的聯(lián)合惡意打壓，而這些同為萬達(dá)華府業(yè)主的中介卻故意放低價(jià)格，借以誘使其他放盤業(yè)主降價(jià)，并通過話術(shù)讓其他業(yè)主對(duì)房產(chǎn)價(jià)值喪失信心，進(jìn)而倉(cāng)促賣房。

不過，《倡議書》并沒有在萬達(dá)華府小區(qū)激起太多水花。記者看到，貝殼找房APP顯示，截至5月23日，萬達(dá)華府目掛牌在售的三房房源共173套，其中掛牌價(jià)300萬元以上的三房房源共83套。

無獨(dú)有偶，成都綠地·錦天府的業(yè)主日前也啟動(dòng)了“護(hù)盤行動(dòng)”，同樣強(qiáng)調(diào)要抵制“黑中介”。多名業(yè)主認(rèn)為，由于受到中介散播的負(fù)面輿論影響、以及中介和物業(yè)租售中心聯(lián)手壟斷，導(dǎo)致小區(qū)房?jī)r(jià)掉入“第二梯隊(duì)”，房產(chǎn)價(jià)值縮水超過百萬元，因此聯(lián)名抵制“黑中介”。

在部分小區(qū)業(yè)主成立的“錦天府回歸區(qū)域正常價(jià)值”業(yè)主群，有業(yè)主倡議，“如果暫時(shí)不賣房子，掛著玩的，請(qǐng)?jiān)谪悮?nèi)外網(wǎng)下架房源，因?yàn)槲镆韵橘F?！苯刂?月23日，綠地·錦天府在貝殼找房APP上共有89套房源。其中一套被平臺(tái)推薦的房源，近2周內(nèi)直降45萬元。

不同于對(duì)中介的抵制，南京一批業(yè)主靠聯(lián)手抵制低價(jià)地塊出讓，取得顯著的“護(hù)價(jià)”成果：5月10日，南京第二輪集中供地開拍，10宗地?cái)埥?50億元，其中3宗地觸頂搖號(hào)。而此前一天，該輪供地中的G02地塊“因故終止出讓”。

南京市規(guī)劃和自然資源局對(duì)外表示，“不方便透露，終止出讓的相關(guān)原因也不會(huì)向社會(huì)公開”。但據(jù)媒體報(bào)道，G20地塊終止出讓的原因是其起拍樓面價(jià)僅1萬元/平米，封頂樓面價(jià)1.17萬元/平米。而距離G20地塊僅一路之隔的中建國(guó)熙公館，2016年的樓面地價(jià)即達(dá)到2.31萬元/平米，目前小區(qū)掛牌均價(jià)約為2.8萬元/平米。

公開信息顯示，中建國(guó)熙公館業(yè)主們?cè)陔娫捦对V及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中直指江北新區(qū)政府“賤賣國(guó)有資產(chǎn)，帶頭低價(jià)拋售，不符合國(guó)家的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的指導(dǎo)方針”。最終，G20地塊退出南京二批次集中供地，令中建國(guó)熙公館的業(yè)主們松了一口氣。

《》記者注意到，多地二手房業(yè)主聯(lián)合打起“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”的同時(shí)，亦有城市出現(xiàn)官方下場(chǎng)阻止新房大幅降價(jià)銷售的情況。例如，“五一”期間，昆山兩房企因“擅自大幅度降價(jià)銷售”遭當(dāng)?shù)刈〗ú块T處罰，項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽；在佛山，因部分項(xiàng)目推出“零首付”、打“骨折價(jià)”活動(dòng)，被惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文叫停。

熱點(diǎn)城市二手房掛牌量激增

對(duì)于“抱團(tuán)保價(jià)”的做法，58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波直言：“我認(rèn)為對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用很弱。想以這種方式去限制房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成明顯的影響作用。該降價(jià)的房子依然會(huì)降，并不會(huì)受到’抱團(tuán)’的影響。”

記者注意到，目前，業(yè)主們的“護(hù)盤”行動(dòng)已經(jīng)從“漲價(jià)”降級(jí)為“保價(jià)”：今年2、3月份，市場(chǎng)大幅回暖，業(yè)主信心大增，深圳、西安、杭州等地部分小區(qū)業(yè)主聯(lián)手漲價(jià)。其中有小區(qū)制定“三年行動(dòng)計(jì)劃”，甚至準(zhǔn)備成立“村支部委員會(huì)”，審核每一位業(yè)主的成交價(jià)格，每位業(yè)主的房源掛牌價(jià)也需要通過村委會(huì)審核。時(shí)隔2個(gè)月，業(yè)主們的訴求變成了“拒絕帶頭低價(jià)拋售”。

小區(qū)業(yè)主選擇“抱團(tuán)”的后者，有著面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫回暖后又再度“失溫”的無奈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“（護(hù)價(jià)）這是正常市場(chǎng)現(xiàn)象”。張大偉向《》記者分析指出，本來這一輪樓市小陽春市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)就不穩(wěn)，但房?jī)r(jià)上漲過快，導(dǎo)致需求端出現(xiàn)了觀望，“所以現(xiàn)在本來就是回歸到正常情況。在疫情后的需求被釋放后，市場(chǎng)再次出現(xiàn)下行”。

張波表示，可以清晰地看到，今年4月份以來，市場(chǎng)成交量整體出現(xiàn)下降趨勢(shì)，包括此前一些熱度比較高的城市如南京、杭州等，以及部分一線城市。成交量長(zhǎng)期低于一定的平衡線，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有下降可能，也會(huì)令業(yè)主對(duì)市場(chǎng)未來的預(yù)期發(fā)生變化，這是業(yè)主們“抱團(tuán)保價(jià)”的價(jià)格因素所在。

其次，業(yè)主“抱團(tuán)保價(jià)”的行為在于希望維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定?！跋啾?022年，2023年的市場(chǎng)沒有疫情等干擾因素的影響，許多業(yè)主對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的判斷會(huì)相對(duì)樂觀。但與此同時(shí)，部分急于拋盤的業(yè)主卻認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還會(huì)有向下探底的空間，希望通過降價(jià)方式快速出手，這樣會(huì)對(duì)人們的市場(chǎng)預(yù)期造成干擾項(xiàng)影響?！睆埐ū硎?。

新一輪“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”的背后，則是已經(jīng)拉開的新一輪房?jī)r(jià)調(diào)整大幕。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于5月17日公布的2023年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，4月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落更為明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2023年4月，全國(guó)100個(gè)城市二手房住宅平均價(jià)格為15826元/平方米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

掛牌量方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，其所監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市（北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門）二手房住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲高達(dá)124.78%。而4月份熱點(diǎn)城市二手房調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)比例比3月份進(jìn)一步擴(kuò)大至86.3%。

進(jìn)入“紅五月”，重點(diǎn)城市的二手房掛牌量仍高居不下。例如，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，5月8日至5月14日，深圳全市二手房有效房源52397套，創(chuàng)下近一年來新高。

市場(chǎng)熱度悄然回落的同時(shí)，全面救市仍在繼續(xù)。4月以來，部分核心城市持續(xù)微調(diào)政策。包括鄭州、合肥、杭州等城市放寬限購(gòu)、擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域、放寬購(gòu)房條件。鄭州、寧波、合肥等城市調(diào)整公積金政策，南昌、南京等部分城市鼓勵(lì)房票安置等。

“組合拳”之下，樓市回暖的關(guān)鍵仍在于需求端。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前來看，新市民和年輕人的購(gòu)房需求和潛力依然較大。但是恰恰是這部分人群，疫情以來收入和就業(yè)受到影響較大?！皹鞘谢嘏赡苓€要等上述人群購(gòu)買力逐步恢復(fù)，這可能需要一定時(shí)間”。

根據(jù)張波的判斷，2023年的市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“波折性的恢復(fù)”，上漲及下降趨勢(shì)交錯(cuò)呈現(xiàn)，也令業(yè)主們的心態(tài)出現(xiàn)明顯分化?；谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)強(qiáng)大的支持力度，整個(gè)市場(chǎng)面的成交量預(yù)計(jì)在下半年會(huì)恢復(fù)到正常的格局，“這個(gè)情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)直線下降的現(xiàn)象就會(huì)減少”，張波認(rèn)為。

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