2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚。投資信心仍未修、民眾的購(gòu)房消費(fèi)動(dòng)力不足、城市化率增長(zhǎng)趨緩、人口下滑等長(zhǎng)中短期多重因素疊加，形成對(duì)房?jī)r(jià)的悲觀預(yù)期。坊間流傳著“未來(lái)房?jī)r(jià)一定會(huì)跌”的說(shuō)法，這種觀點(diǎn)看似有理有據(jù)，卻可能是流行的謬誤。

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丘吉爾說(shuō)，看得見(jiàn)多遠(yuǎn)的過(guò)去，就能看得到多遠(yuǎn)的未來(lái)。不妨把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，回顧過(guò)去幾十年國(guó)內(nèi)外的房?jī)r(jià)變遷。

先看國(guó)內(nèi)。

從宏觀看，房?jī)r(jià)增速映射了經(jīng)濟(jì)增速、通貨膨脹速度、城市化速度等重要經(jīng)濟(jì)要素。即使城市化紅利基本消退，未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)還要綜合考慮GDP和CPI兩個(gè)指標(biāo)。

主流觀點(diǎn)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年中國(guó)GDP平均增速3-4%。2023年中國(guó)大概率沒(méi)有通脹風(fēng)險(xiǎn)，但未來(lái)幾年，如果要保一定的經(jīng)濟(jì)增速，那么貨幣和財(cái)政政策就需要相應(yīng)放開(kāi)，所以2024年后，中國(guó)未必不會(huì)有一定的通脹壓力，到那時(shí)候高端房產(chǎn)的抗通脹屬性就會(huì)被給予一定的市場(chǎng)溢價(jià)。

回顧過(guò)去二十年的歷史數(shù)據(jù)，2000-2012年和2013-2021年這兩個(gè)階段，中國(guó)的平均經(jīng)濟(jì)增速分別是10.1%和6.6%，全國(guó)整體房產(chǎn)的年化收益率分別是6.1%和4.9%，但一線(xiàn)城市北上廣深房產(chǎn)的收益率是13.1%和8.0%。

由此可以作出兩個(gè)趨勢(shì)推論，第一，全國(guó)整體房產(chǎn)的年化收益率都低于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，但一線(xiàn)城市房子的年化收益率都遠(yuǎn)高于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速。第二，未來(lái)5年，中國(guó)房產(chǎn)新房的年化收益率很可能徘徊在2-5%這個(gè)區(qū)間。

也就是說(shuō)，盡管房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了讓家庭財(cái)富暴漲的階段，但仍承擔(dān)了儲(chǔ)蓄、扛通脹，以及補(bǔ)充未來(lái)現(xiàn)金流缺口的功能。對(duì)大多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房依然是不確定時(shí)代的安全底線(xiàn)和心理安慰。在不確定的時(shí)代，家庭投資決策更需要“保底”，需要將“下限”守得更牢，這樣才有機(jī)會(huì)追求上限。

1946-2012年各主要發(fā)達(dá)國(guó)家

房?jī)r(jià)增速、CPI與GDP增速

再看國(guó)外。

有人說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)跟1990年的日本很像，處在泡沫破滅的前夜。從1946年到1990年，日本的房?jī)r(jià)增速達(dá)到每年10.3%，幾十年間累積增長(zhǎng)超過(guò)1000倍，泡沫名副其實(shí)。而過(guò)去十幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅就十幾倍。二者相比，完全不在一個(gè)量級(jí)上。

并且，從2003年開(kāi)始，日本的房?jī)r(jià)和世界的房?jī)r(jià)是一起漲跌的。比如從2003年到2007年，日本東京的房?jī)r(jià)是上漲的；2008年的金融危機(jī)平息以后，從2012年到2017年，東京的房?jī)r(jià)也是上漲。這種上漲趨勢(shì)，甚至不受日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口老齡化的大環(huán)境影響。

再看美國(guó)，眾所周知，2008年的時(shí)候美國(guó)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫爆發(fā)了次貸危機(jī)，但到了2012年美國(guó)房?jī)r(jià)又再次開(kāi)啟上漲模式。過(guò)去疫情近三年，通脹起來(lái)后，美國(guó)樓市更是異?；鸨?jī)r(jià)水平和上漲幅度均創(chuàng)出歷史新高。美國(guó)20個(gè)最大城市一年上漲50%者并不少見(jiàn)，20%—30%是常規(guī)水平。其中，紐約、棕櫚灘、舊金山灣區(qū)等地超級(jí)豪宅的熱度尤其高，一套別墅數(shù)十個(gè)置業(yè)者等待OFFER的現(xiàn)象比比皆是。

從微觀看，世界上歷史最悠久、最富有的老錢(qián)家族，房子也是家族財(cái)富的主要載體。比如英國(guó)王室，“資產(chǎn)受益”就主要來(lái)源于房產(chǎn)。Halifax 的相關(guān)報(bào)告表明，伊麗莎白二世女王在位70年期間，英國(guó)各地的房?jī)r(jià)已經(jīng)增長(zhǎng)了4倍多，按實(shí)際價(jià)格計(jì)算，平均增長(zhǎng)了327%。其中，倫敦的房?jī)r(jià)漲幅最大，漲幅為408%。根據(jù)McCarthyStone對(duì)英國(guó)王室房產(chǎn)的研究，僅2019-2022三年間，英國(guó)王室的房產(chǎn)總價(jià)值增加了4.6億英鎊，達(dá)到總市值37億英鎊?？梢?jiàn)，房產(chǎn)是王室財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，而其收益增值主要源自于房?jī)r(jià)的上漲。

把周期拉長(zhǎng)，將視野放寬，無(wú)論宏觀還是微觀，國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，房子是長(zhǎng)期資產(chǎn)，看房?jī)r(jià)的規(guī)律，還是要看長(zhǎng)期趨勢(shì)。

2023年，經(jīng)歷了大疫三年的“險(xiǎn)象環(huán)生”，又面臨新一輪財(cái)富的重新洗牌。中國(guó)家庭的資產(chǎn)配置既不能過(guò)于激進(jìn)，也不能過(guò)于保守，要兼顧流動(dòng)性、避險(xiǎn)保值和進(jìn)階機(jī)會(huì)。在思考買(mǎi)房決策的時(shí)候，也要深刻明白背后的價(jià)值邏輯，不能一概而論。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，很多時(shí)候，市場(chǎng)越不好，越貴的房子，反而賣(mài)得越好。因?yàn)闃鞘兄芷谥械南鄬?duì)低點(diǎn)，往往是高端市場(chǎng)“占便宜”的窗口期。

嚴(yán)格意義上說(shuō)，沒(méi)有“能不能買(mǎi)房”這個(gè)概念，只有“哪里的房子、什么房子”這個(gè)概念。關(guān)鍵取決于是不是“優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)”。

以福州院子為例，占據(jù)城市風(fēng)水文脈，院子系中式頂豪血統(tǒng)，“天花板”級(jí)產(chǎn)品力，源脈溫泉入戶(hù)……資產(chǎn)稀缺性獨(dú)一份，放眼福州市場(chǎng)，沒(méi)有替代。

福州院子不可復(fù)制的三個(gè)要素：純別墅稀缺性、主城區(qū)四地鐵、現(xiàn)房品質(zhì)。

第一， 限墅令下，純粹的別墅產(chǎn)品稀缺

2019年“限墅令”升級(jí)以來(lái)，近幾年福州土拍，主城四區(qū)內(nèi)，沒(méi)有一幅容積率在1以下的商品住宅用地。這也意味著，福州市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目容積率普遍在1.5-2.0，高低配規(guī)劃、疊拼產(chǎn)品是主流，純粹的別墅社區(qū)、純別墅產(chǎn)品少之又少。

福州院子以0.7超低容積率，規(guī)劃680畝純別墅社區(qū)，從社區(qū)規(guī)劃到業(yè)主圈層，都非常純粹。汲取三坊七巷美學(xué)靈感，定制四坊十八巷弘雅格局，坊巷交錯(cuò)，居有名仕，談笑有鴻儒，往來(lái)無(wú)白丁。

第二， 四地鐵雙站，便捷通達(dá)全城

福州院子地處主城區(qū)，項(xiàng)目周邊有1/4/5/6四條地鐵線(xiàn)環(huán)繞，路網(wǎng)四通八達(dá)，出行便利，是真正的第一居所別墅。

其中，5 號(hào)線(xiàn)的螺洲古鎮(zhèn)站及高仕路站就在小區(qū)門(mén)口，步行 2 分鐘就可到達(dá)；1號(hào)線(xiàn)城門(mén)站，離項(xiàng)目?jī)H 2 分鐘車(chē)程；6 號(hào)線(xiàn)能實(shí)現(xiàn)一站高效換乘，20分鐘直達(dá)長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

便捷的地鐵路網(wǎng)，將為業(yè)主的出行提供更多便利。而基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)，也將通過(guò)吸引和聚集人流，帶動(dòng)地鐵沿線(xiàn)的商業(yè)配套、城市界面、經(jīng)濟(jì)流量提升，形成一個(gè)相互加強(qiáng)的正循環(huán)。在很大程度上，賣(mài)房子就是買(mǎi)未來(lái)。從資源聚集角度來(lái)說(shuō)，院子周邊可預(yù)見(jiàn)的附加資源越多，未來(lái)價(jià)值也就越高。

在購(gòu)房決策越來(lái)越審慎的當(dāng)下，現(xiàn)房的安全性，成了豪宅的加分項(xiàng)。

福州的獨(dú)棟新房一向極為稀貴，主城區(qū)的獨(dú)棟別墅幾乎斷供。福州院子大獨(dú)棟產(chǎn)品屬于現(xiàn)房階段，實(shí)景呈現(xiàn)所見(jiàn)即所得，并且可以辦理產(chǎn)權(quán)。對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，這是對(duì)資產(chǎn)安全最大的保證。

走在實(shí)景交付區(qū)內(nèi)，亭臺(tái)樓榭、山花樹(shù)湖，步移景異，既有江南園林的婉約秀美，又有皇家園林的大氣磅礴，如此匠心投入的園林景觀在福州市面上已難以尋見(jiàn)。

2022年，福州市屬?lài)?guó)企福州建發(fā)集團(tuán)全面介入福州院子項(xiàng)目保交樓管理，支持和扶助項(xiàng)目在建地塊恢復(fù)施工建設(shè)、優(yōu)化資金監(jiān)管，確保工程正常運(yùn)行。在福州建發(fā)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)的共同推動(dòng)下，福州院子在建地塊的施工建設(shè)取得顯著進(jìn)展，為保交付、保品質(zhì)增加了重要信心砝碼。

兼顧資產(chǎn)安全性、稀缺性，以及生活品質(zhì)進(jìn)階的最優(yōu)解，這樣的產(chǎn)品，自然備受市場(chǎng)矚目。

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