“江西地產(chǎn)一哥”新力控股頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍終于落下。

(資料圖)

4月6日，香港聯(lián)交所宣布，由2023年4月13日上午9時(shí)起，新力控股的上市地位將予以取消。這家上市總共40個(gè)月，其中有18個(gè)月處于停牌狀態(tài)的房企，現(xiàn)在終于到了退市的一步。

無(wú)獨(dú)有偶，在新力退市公告發(fā)布后的短短幾分鐘，“川系一哥”藍(lán)光發(fā)展（600466）也公告稱(chēng)，公司股票當(dāng)日收盤(pán)價(jià)首次低于1元，根據(jù)上交所股票上市規(guī)則，公司股票可能被上交所終止上市交易。

兩則消息迅速引發(fā)投資者關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好發(fā)展，但是藍(lán)光和新力退市風(fēng)波值得高度關(guān)注，各地要防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣墒酗L(fēng)險(xiǎn)。

從“黑馬”到退市

新力控股的發(fā)跡和退場(chǎng)都像是被摁了加速鍵。

作為曾經(jīng)的房企“黑馬”，新力控股于2019年11月正式登陸港交所，開(kāi)盤(pán)4.03港元/股，上市首日市值達(dá)到了139.41億港元。截至2021年9月20日停牌，新力控股股價(jià)報(bào)0.5港元/股，總市值僅剩17.85億港元。

新力2010年成立于江西南昌，其實(shí)控人是江西神秘富豪張園林。新力控股招股書(shū)曾披露，張園林學(xué)歷僅為中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)，他33歲那年便自主創(chuàng)業(yè)，2010年時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金、土地資源等各方面的要求已經(jīng)非常高，行業(yè)護(hù)城河很深，但新力成立的第一年就拿出七八個(gè)億拿地，短短幾年新力就在南昌積累了大量土儲(chǔ)。

作為中國(guó)內(nèi)地成立時(shí)間最短的上市房地產(chǎn)公司，2019年至2020年是新力控股以及張園林最輝煌的時(shí)刻，萬(wàn)科用了26年實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售額，新力實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售額卻只用了10年。

2021年7月，新力控股剛上市8個(gè)月之際，一封網(wǎng)傳的“新力地產(chǎn)老板求救信”，讓張園林成為輿論焦點(diǎn)。兩個(gè)月后，新力股價(jià)突然閃崩，暴跌87%，張園林與境外投資者爆發(fā)矛盾。隨后，新力控股從此一蹶不振，裁員降薪、樓盤(pán)停工、年報(bào)停發(fā)，一年多來(lái)新力尚在職員工的核心工作只剩下已售樓盤(pán)的保交付。

有投資人表示，在2021年年底發(fā)生問(wèn)題后，新力控股的處理態(tài)度十分消極，過(guò)于“躺平”。

比如2021年12月時(shí)，新力就稱(chēng)因?yàn)楹藬?shù)師的薪酬談不攏所以導(dǎo)致核數(shù)師辭任，而新聘請(qǐng)的核數(shù)師不到3個(gè)月又辭任了。2022年3月時(shí)，新力又稱(chēng)因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)告單位的主要雇員都離職了，導(dǎo)致年報(bào)要延緩發(fā)布，這一延緩就是一年多，最終致復(fù)牌無(wú)望。

2022年8月時(shí)，連法院都“找不到”新力了。當(dāng)時(shí)浙江省高級(jí)人民法院發(fā)出公告稱(chēng)，新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及旗下多個(gè)子公司，與上訴人中建投信托股份有限公司的金融借款合同糾紛一案已審理終結(jié)，“因你公司下落不明，現(xiàn)依法向你公告送達(dá)本院（2022）浙民終965號(hào)民事裁定書(shū)。限你自本公告發(fā)出之日起30日內(nèi)到本院領(lǐng)取裁定書(shū)，逾期則視為送達(dá)，本裁定即發(fā)生法律效力”。

法律界人士表示，法院公告中所說(shuō)的“下落不明”，大多是指進(jìn)行送達(dá)時(shí)根據(jù)原告所提供的地址、聯(lián)系方式，或者法院自行調(diào)取的公民身份證地址、法人注冊(cè)登記地址和聯(lián)系方式等均不能取得有效聯(lián)系。遇到這種情況時(shí)，法院會(huì)以“下落不明”為由進(jìn)行公告送達(dá)。訴訟文書(shū)送達(dá)難的問(wèn)題多是當(dāng)事人故意避而不見(jiàn)導(dǎo)致的。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，新力控股屬于最近兩年受債務(wù)問(wèn)題困擾較大的企業(yè)。此前2022年其經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)披露就開(kāi)始顯露出問(wèn)題，但確實(shí)沒(méi)有引起廣大投資者和房地產(chǎn)界的關(guān)注。退市消息很突然，今年一季度新力控股也鮮見(jiàn)一些負(fù)面的消息，所以也不排除企業(yè)本身也無(wú)意保留上市地位?；蛘哒f(shuō)，其很難在短期內(nèi)向復(fù)牌方向靠攏。

逾20家上市房企仍在停牌

面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的不只有新力控股與藍(lán)光發(fā)展，多只地產(chǎn)股都在退市邊緣徘徊。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、天山發(fā)展控股、花樣年控股、陽(yáng)光100中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)等十余家房企仍處于停牌期。以上房企，大多于去年四月開(kāi)始停牌。

此外，因未按期披露2022年年報(bào)，佳源國(guó)際控股、上置集團(tuán)、匯景控股、佳源服務(wù)、上坤地產(chǎn)、旭輝控股、新明中國(guó)、祥生控股、大發(fā)地產(chǎn)、力高集團(tuán)、力高健康生活等房企物企也進(jìn)入停牌隊(duì)伍。對(duì)于未能如期刊發(fā)2022年度業(yè)績(jī)的理由，公司部門(mén)關(guān)鍵團(tuán)隊(duì)人員辭任、新冠疫情傳播影響、核數(shù)師空缺等成主要因素。

按港交所規(guī)定，主板上市公司若連續(xù)停牌超過(guò)18個(gè)月，港交所有權(quán)取消公司上市地位，也可視個(gè)別停牌公司的具體事項(xiàng)和情況隨時(shí)刊發(fā)除牌通知。根據(jù)《上市規(guī)則》除牌條文第6.01條規(guī)定，如果發(fā)行人未能在補(bǔ)救期前，結(jié)束補(bǔ)救問(wèn)題并復(fù)牌，港交所可取消上市地位，或立即將發(fā)行人除牌。

進(jìn)入2023年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好和多項(xiàng)利好政策落地，此前出險(xiǎn)的部分優(yōu)質(zhì)房企加快出臺(tái)了化債方案。

今年開(kāi)年，大多數(shù)出險(xiǎn)房企境外債重組有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，不僅華夏幸福（600340）境外債方案有進(jìn)展，旭輝、融創(chuàng)、花樣年初步方案已出，奧園達(dá)成中期債務(wù)中止協(xié)議，祥生、中梁等房企的債務(wù)重組計(jì)劃正在尋求同意。

今年3月10日，佳兆業(yè)集團(tuán)在停牌11個(gè)月后復(fù)牌，成為今年首家復(fù)牌的出險(xiǎn)房企；3月14日，景瑞控股也在佳兆業(yè)之后成功復(fù)牌，除了補(bǔ)發(fā)財(cái)報(bào)，還完成了有關(guān)49.1億元存款事項(xiàng)的獨(dú)立調(diào)查，已經(jīng)公告調(diào)查結(jié)果并采取補(bǔ)救措施。

旭輝控股披露了化債的初步方案。根據(jù)旭輝披露的初步指示性關(guān)鍵條款，旭輝此次的化債方案的核心包括“不超過(guò)7年的債券展期”和靈活的“債轉(zhuǎn)股”，這也參照了此前出險(xiǎn)房企化債成功的方案，目前該方案是否能通過(guò)還需要獲得債權(quán)人的同意。

按照此前的化債經(jīng)驗(yàn)，富力地產(chǎn)的“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤(pán)思路，華夏幸福用物管和代建平臺(tái)的股權(quán)作為置換的“債轉(zhuǎn)股”方案，也為出險(xiǎn)房企提供了“債轉(zhuǎn)股”的新思路。從目前來(lái)看，“不削減本金”“適當(dāng)?shù)恼蛊凇薄爸Ц锻赓M(fèi)”“債轉(zhuǎn)股”等方式成為房企化債的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。

克而瑞研究中心指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等多家房企債務(wù)展期的加權(quán)平均期限達(dá)到3年及以上。這意味著一旦企業(yè)展期方案通過(guò)，將有效緩解相關(guān)公司未來(lái)至少3年以上的流動(dòng)性壓力，這為房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、回歸健康軌道爭(zhēng)取了時(shí)間。

“一般來(lái)說(shuō)，只要公司債務(wù)清晰、化債方案明確，在獲得一定比例的股東同意之后，就可以申請(qǐng)復(fù)牌?！蹦惩Ｅ品科笙嚓P(guān)人士指出。

優(yōu)勝劣汰 資本市場(chǎng)會(huì)用腳投票

無(wú)法復(fù)牌最終退市，對(duì)房企來(lái)說(shuō)意味著什么？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，退市對(duì)房企來(lái)說(shuō)意味著通過(guò)資本市場(chǎng)融資的渠道堵塞了，也意味著其信用能力繼續(xù)惡化，引入新資金實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組并實(shí)現(xiàn)復(fù)生的希望更加渺茫。當(dāng)新力退市成為定局后，接下來(lái)也大概率會(huì)宣告破產(chǎn)或者被收購(gòu)。不過(guò)，即便發(fā)布年報(bào)而留在港交所，也會(huì)因?yàn)檫B續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)滑坡而被責(zé)令退市接下來(lái)，還會(huì)有一批未披露財(cái)報(bào)的企業(yè)觸發(fā)退市條款。

“退市是倒逼機(jī)制，以信用惡化、融資局面緊張，輿論不利等倒逼企業(yè)加快推進(jìn)債務(wù)問(wèn)題解決。從這個(gè)角度來(lái)看，退市是有好處的，有利于加快債務(wù)重組，從而讓債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡快處理，軟著陸。而且，退市本身就是資本市場(chǎng)的正?，F(xiàn)象，有進(jìn)有退，才能通過(guò)大浪淘沙，提高上市公司的質(zhì)量，保護(hù)投資者利益，也倒逼機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者擦亮慧眼，識(shí)別哪些是優(yōu)質(zhì)的上市公司?！崩钣罴窝a(bǔ)充。

退市觸發(fā)破產(chǎn)或資產(chǎn)重組，這是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置的一條路徑，也是必然的路徑。在不放水、不依賴(lài)、不刺激的頂層架構(gòu)下，過(guò)去蓄增的規(guī)模、實(shí)體都要退出。因此，不太可能因?yàn)橥耸挟a(chǎn)生的影響而救市。特別是，在講究市場(chǎng)化、法制化、商業(yè)化處理原則的框架下，更需要通過(guò)市場(chǎng)的力量來(lái)優(yōu)勝劣汰。只有投資者，只能是買(mǎi)者自負(fù)，這是我國(guó)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展的必然之路。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次事件對(duì)于行業(yè)有非常重要的教訓(xùn)意義，其說(shuō)明我們衡量房企是否健康，其實(shí)要多維度去看。同時(shí)也要反思企業(yè)經(jīng)營(yíng)背后的更深層次問(wèn)題。判斷企業(yè)是否健康，關(guān)鍵看銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)、債務(wù)問(wèn)題、股票市場(chǎng)表現(xiàn)。至少此次新力和藍(lán)光事件說(shuō)明，雖然近期各房企債務(wù)問(wèn)題解決的不錯(cuò)，但是部分房企股票市場(chǎng)表現(xiàn)非常糟糕，說(shuō)明資本市場(chǎng)有其自身的判斷。

從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局看，優(yōu)勝劣汰也是法則。就短期看，目前很多房企是持躺平思維的，債務(wù)問(wèn)題不積極解決、資本市場(chǎng)不積極作為、能拖則拖能欠則欠、利用商業(yè)規(guī)則逃避責(zé)任，最終都會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題進(jìn)一步放大。換句話說(shuō)，“躺平不可取，資本市場(chǎng)會(huì)用腳投票”。

各地近期要系統(tǒng)梳理所在地方房企的股票市場(chǎng)表現(xiàn)，要充分認(rèn)識(shí)到，要防范債務(wù)危機(jī)演變?yōu)楣善蔽C(jī)。尤其是要從資本市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)密切關(guān)注，防范出現(xiàn)黑天鵝事件。

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