新房市場(chǎng)率先回暖。

春節(jié)后的樓市小陽(yáng)春仿佛等不及了。

(資料圖)

以上海為例，春節(jié)假期后，多個(gè)新盤售樓處、樣板房人氣回暖，看房的客戶甚至要排隊(duì)進(jìn)入樣板房。環(huán)滬首站的蘇州樓市反應(yīng)更快，多個(gè)新盤率先取消折扣。

由于一二手房存在價(jià)差，上海的新房市場(chǎng)其實(shí)一直不缺人氣。但這個(gè)春節(jié)過(guò)后，銷售人員們發(fā)現(xiàn)，去化速度在明顯加快。即便是郊環(huán)外的新盤，在春節(jié)前加推過(guò)但沒(méi)有售罄的房源，也在春節(jié)后的兩周內(nèi)全部賣完，清盤了。

這不禁令人想起，2022年6月，部分地區(qū)樓市回暖，但在價(jià)格預(yù)期未滿足的情況下，成交很快出現(xiàn)下行。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一波樓市回暖會(huì)比上一次持久而穩(wěn)定。一方面，價(jià)格上行不明顯；另一方面，隨著限購(gòu)限售政策的優(yōu)化、貨幣寬松政策的加持，消費(fèi)者信心修復(fù)有所加快。

上海一手房回暖，郊區(qū)二手房觸底

2月15日下午，上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦走訪樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管是在工作日，不少新房售樓處人氣指數(shù)仍持續(xù)上升。市區(qū)一個(gè)項(xiàng)目樣板房?jī)?nèi)，一名銷售人員帶看多組客戶。

盧文曦認(rèn)為市場(chǎng)熱度明顯在回升：一方面，市場(chǎng)環(huán)境對(duì)消費(fèi)者變得友好，包括房?jī)r(jià)與利率的下調(diào)，降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本，另一方面，就是大眾對(duì)市場(chǎng)回穩(wěn)預(yù)期在春節(jié)后變得強(qiáng)烈。

這兩個(gè)方面的變化助推了消費(fèi)者入市信心。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，從房企定價(jià)策略上，去年6月份部分房企為了沖擊半年度銷售業(yè)績(jī)，給出的優(yōu)惠力度較大，推出大量的特價(jià)房、工抵房，而當(dāng)前優(yōu)惠力度“見(jiàn)好就收”；隨著國(guó)家政策調(diào)整，購(gòu)房者信心在不斷恢復(fù)，而去年6月份，購(gòu)房者信心相對(duì)不足。

從這兩點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)前消費(fèi)者入市信心更充足，并非受到短暫價(jià)格刺激。

中指院數(shù)據(jù)顯示，最近一周（2月6日-2月12日）上海新房成交1654套，比前一周翻番。

中介人員陳敏發(fā)覺(jué)春節(jié)開市后，一二手房帶看量都上去了，“房?jī)r(jià)沒(méi)有漲多少，但比較穩(wěn)定一點(diǎn)了”，陳敏認(rèn)為去年年底一手新盤集中供應(yīng)，搖號(hào)中簽的提升促使消費(fèi)者進(jìn)入一手房市場(chǎng)，從而影響了二手房去化速度。春節(jié)后，整體素質(zhì)好一點(diǎn)的小區(qū)價(jià)格稍微漲了一點(diǎn)，但不明顯；老小區(qū)或者著急出售的房源，還是會(huì)下調(diào)掛牌價(jià)。

這表明，上海這一次樓市回暖，與2022年六月份市場(chǎng)出現(xiàn)的一波回暖跡象確實(shí)有不同的地方。2022年6月，此前積壓的購(gòu)房需求獲得短暫釋放的同時(shí)，消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格目標(biāo)其實(shí)沒(méi)有達(dá)到，成交隨之下行。如今，二手房?jī)r(jià)成交量沒(méi)有明顯上升，但價(jià)格有觸底跡象。

陳敏認(rèn)為，現(xiàn)在是買二手房的好時(shí)候。他所在的中介門店位于上海外環(huán)外，最近在其附近的一套地鐵上蓋住宅二手房，75平方米掛牌價(jià)365萬(wàn)元，92平方米的戶型掛牌450萬(wàn)元。2022年10月的時(shí)候，這個(gè)小區(qū)上述兩種戶型的房子總價(jià)分別為430萬(wàn)和520萬(wàn)。

“這已經(jīng)是觸底的價(jià)格了，這幾天多了不少帶看的客戶?！标惷粽J(rèn)為隨著成交量慢慢放大，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)止跌。但在上海市區(qū)，更多作為板塊豪宅標(biāo)桿的二手房還處于擠泡沫階段。

因此，盧文曦認(rèn)為這一輪成交量的反彈不會(huì)像去年6月那么急，而是會(huì)慢慢往上走，從一手房傳導(dǎo)到二手房，呈現(xiàn)波段上漲趨勢(shì)，市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)間更長(zhǎng)久，也更穩(wěn)健。

蘇州多盤取消房?jī)r(jià)優(yōu)惠

對(duì)于此次樓市回暖，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱之為“市場(chǎng)需求不弱”，其預(yù)計(jì)，隨著2月份第一批供應(yīng)入市，二三月份的小陽(yáng)春市場(chǎng)可期。

作為環(huán)滬首站，蘇州的樓市反應(yīng)甚至比上海更為明顯。春節(jié)過(guò)后的兩周內(nèi)蘇州的新房成交就明顯上揚(yáng)了。從中指院提供的周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這兩周，蘇州新房成交量均達(dá)到七八百套以上，相比春節(jié)期間一周的成交量暴漲10倍，雖然與1月前后的成交量相當(dāng)，但從項(xiàng)目取消折扣這一點(diǎn)來(lái)看，帶看量增加導(dǎo)致了房源漲價(jià)的趨勢(shì)。

據(jù)一名蘇州園區(qū)在售項(xiàng)目的營(yíng)銷人員透露，蘇州市場(chǎng)回暖，作為樓市標(biāo)桿的工業(yè)園區(qū)成交量明顯上漲是一個(gè)特征。去年蘇州樓市低迷的時(shí)候，新盤集中放量，蘇州園區(qū)房?jī)r(jià)也有打折的。隨著春節(jié)后帶看量增加，蘇州幾乎全域取消了此前的價(jià)格優(yōu)惠，園區(qū)多個(gè)新盤包括萬(wàn)科、保利等知名開發(fā)商的項(xiàng)目，也取消了原有的折扣優(yōu)惠。

由于環(huán)滬的地理位置、又是江蘇經(jīng)濟(jì)能量首屈一指的城市，蘇州樓市經(jīng)歷了過(guò)山車劇情。2022年，樓市進(jìn)入深度調(diào)控的時(shí)候，蘇州樓市一度陷入價(jià)格戰(zhàn)，蘇州高新區(qū)有樓盤為了促銷，就曾打出65折的價(jià)格優(yōu)惠。

貝殼平臺(tái)一名銷售人員張斌表示，消費(fèi)者此前擔(dān)心因疫情影響收入而不敢買房，現(xiàn)在他們的心態(tài)已發(fā)生變化，剛需們出手了。從張斌的反饋來(lái)看，來(lái)自上海的客戶多集中于昆山花橋板塊看房，蘇州園區(qū)主要購(gòu)買力還是蘇州本地人和來(lái)自蘇北淮安、鹽城等地的消費(fèi)者。

對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，春節(jié)后包括上海在內(nèi)的多個(gè)城市樓市回暖，主要受到需求端政策變化與疫情防控政策調(diào)整等方面的影響，第一，政策層面，當(dāng)前樓市需求端政策調(diào)整特征明顯，比如降低利率，人才購(gòu)房資格優(yōu)化。而去年政策主要集中在供給端，主要針對(duì)房企爆雷融資，紓困政策，今年的政策更利于需求的釋放。第二，疫情管控放開之后，此前被擠壓的購(gòu)房需求獲得釋放，春節(jié)期間擠壓的一些需求也在釋放。

（應(yīng)采訪者要求，陳敏、張斌均為化名）

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