記者于麗麗李貝貝北京報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

有購(gòu)房者感慨，不就是帶看幾套房嗎？中介費(fèi)動(dòng)輒2%甚至2.7%！日前，資深業(yè)內(nèi)人士張亮對(duì)記者分析，“其實(shí)購(gòu)房者怨聲載道，主要是覺(jué)得中介費(fèi)和享受的服務(wù)不匹配?！睆埩林毖裕壳爸薪樾袠I(yè)不是把“服務(wù)”當(dāng)目的，而是把“成交”當(dāng)宗旨。

據(jù)了解，北京市的中介費(fèi)最低1%，最高2.7%；成都市有中介除收取買方2%以外，還要收取賣方1%。張亮表示，“整個(gè)行業(yè)，買方、賣方、中介，三方在一起就是一個(gè)‘黑箱’。各家中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各有說(shuō)辭，但卻沒(méi)有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)則，更沒(méi)有行業(yè)的公開透明信息，購(gòu)房者常常一頭霧水，不明所以?！?/p>

需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然目前各地對(duì)中介費(fèi)的收取比例和方式有所不同，但大都按照成交價(jià)的百分比收取。有業(yè)內(nèi)人士疑惑，既然500萬(wàn)元和1000萬(wàn)元房源交易流程相同，為何不能統(tǒng)一固定收費(fèi)？按成交價(jià)百分比收取中介費(fèi)，會(huì)否成為經(jīng)紀(jì)人與房東合力哄抬房?jī)r(jià)的助推因素？

有經(jīng)紀(jì)人對(duì)《》記者透露，當(dāng)房子被熱捧，房東可能會(huì)抬高房?jī)r(jià)，讓價(jià)高者得房，經(jīng)紀(jì)人也會(huì)進(jìn)行饑餓營(yíng)銷。而張亮對(duì)記者表示，行情向好時(shí)，中介一方面給房東更高的預(yù)期和信心，另一面也為了獲取讓房東滿意的代賣委托。因此，可謂是雙方“合力”推高了掛牌價(jià)。

中介費(fèi)怎么收更合理？

目前，全國(guó)二手房交易，各地收取中介費(fèi)的比例不同，收取方式也不盡相同。有的全部由買方承擔(dān)，有的則是買賣雙方各承擔(dān)1%，還有的不僅收取買方2%，還收取賣方的1%。

以北京市為例，諸葛找房上顯示的中介機(jī)構(gòu)有12家，均按照成交總價(jià)的百分比收取，最低1%，最高2.7%，皆由買方承擔(dān)。經(jīng)紀(jì)人介紹，買賣雙方簽署成交合同后，由買方一次性繳納。

成都市的中介費(fèi)收取方式與北京市截然不同。當(dāng)?shù)啬持薪闄C(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人介紹，當(dāng)?shù)爻凑粘山粌r(jià)收取買方2%之外，還要收取賣方1%，合計(jì)是3%。河南省新鄉(xiāng)市的一名經(jīng)紀(jì)人則表示，當(dāng)?shù)囟喟凑粘山粌r(jià)各收取買賣雙方的1%。

值得提到的是，記者發(fā)現(xiàn)，天津市中介費(fèi)的收取方式與眾不同。經(jīng)紀(jì)人張瑞(化名)告訴記者，天津市以成交價(jià)400萬(wàn)元為界線，400萬(wàn)元以下按成交價(jià)2.5%收取，而400萬(wàn)元以上房源，無(wú)論總價(jià)1000萬(wàn)元還是2000萬(wàn)元，都只收取9.9萬(wàn)元。

目前，各個(gè)城市收取中介費(fèi)的方式雖然不同，但有一個(gè)共同的特點(diǎn)，大都按照成交價(jià)的百分比收取。假設(shè)按照2%的中介費(fèi)為例，300萬(wàn)元房源是6萬(wàn)元中介費(fèi)，500萬(wàn)元房源是10萬(wàn)元的中介費(fèi)，1000萬(wàn)元房源是20萬(wàn)元中介費(fèi)。

多位經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者確認(rèn)，無(wú)論是房源總價(jià)300萬(wàn)元的房子，還是總價(jià)500萬(wàn)元的房子，甚至是800萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的房子，其交易流程相同。

有業(yè)內(nèi)人士拋出疑問(wèn)，既然交易流程相同，為何不能按照統(tǒng)一固定的標(biāo)準(zhǔn)收取，非要按照成交價(jià)的百分比收??？這種方式合理嗎？

2月10日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示，300萬(wàn)元到500萬(wàn)元房源的交易難度和1000萬(wàn)以上的豪宅，其交易難度不同。三五百萬(wàn)的房子交易周期相對(duì)較短，而1000萬(wàn)元以上的房源成交速度會(huì)比較慢，帶看量較大。另外，成交價(jià)高的房源，其信貸過(guò)程的解決也就越復(fù)雜。所以郭毅認(rèn)為，房屋總價(jià)高，多收取一些中介費(fèi)用是相對(duì)合理的。

另外，業(yè)內(nèi)人士還提出，這會(huì)否導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人更積極推售總價(jià)高的房源？畢竟成交價(jià)越高，中介費(fèi)越高，經(jīng)紀(jì)人個(gè)人獲取的傭金也就越高。

2月9日，某北京市知名中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人林雨(化名)對(duì)記者表示，“我們不敢抬高房?jī)r(jià)的，公司明令禁止，如果違規(guī)會(huì)被開除。不過(guò)，如果一套房源看中的人比較多，房主會(huì)適當(dāng)提高售價(jià)，這就像競(jìng)標(biāo)一樣，價(jià)高者得房?！绷硗猓钟陮?duì)記者透露，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，有時(shí)也會(huì)適當(dāng)進(jìn)行饑餓營(yíng)銷。

為深入了解中介費(fèi)和經(jīng)紀(jì)人傭金的關(guān)系，2月10日，《》記者采訪了從事房地產(chǎn)行業(yè)20年的資深業(yè)內(nèi)人士張亮。據(jù)他介紹，中介公司傭金分配是一個(gè)復(fù)雜的計(jì)算過(guò)程，房源方、成交方、管理人員公共傭金、后端服務(wù)方、平臺(tái)公共管理費(fèi)用等都要從中介費(fèi)中計(jì)提。

經(jīng)紀(jì)人張瑞介紹，天津市某中介機(jī)構(gòu)的中介費(fèi)分配規(guī)則如下：以10萬(wàn)元傭金為例，必須分配給房源端(房子的維護(hù)人，多是同店的同事)40%，這40%由公司系統(tǒng)直接劃撥，其余60%除去平臺(tái)費(fèi)，到經(jīng)紀(jì)人手里大約2萬(wàn)。張瑞認(rèn)為，這種分配方式相對(duì)合理。

業(yè)內(nèi)人士楊非(化名)介紹，通常來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人能拿到20%-50%左右的傭金分成，但要根據(jù)業(yè)績(jī)階梯計(jì)算。楊非認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有足夠大的動(dòng)力推高房?jī)r(jià)。就算有動(dòng)機(jī)，也是配合房主賣高價(jià)的期望，但這是在合理范圍內(nèi)。

張亮對(duì)記者披露，中介機(jī)構(gòu)真正對(duì)房?jī)r(jià)起到推波助瀾作用的，是信息不對(duì)稱和行情來(lái)了之后的群體作業(yè)。譬如說(shuō)，最近成交火爆，經(jīng)紀(jì)人會(huì)給所有房主打電話，房主感覺(jué)市場(chǎng)火熱，心理預(yù)期就高，經(jīng)紀(jì)人為爭(zhēng)奪房源，也會(huì)告訴房主自家中介機(jī)構(gòu)會(huì)比其他同行賣家更高，從而引導(dǎo)房主在自家機(jī)構(gòu)委托代賣。

中介費(fèi)是否應(yīng)該降得更低？張亮認(rèn)為，不能降得過(guò)低，倘若過(guò)低，就意味著沒(méi)有“服務(wù)”。他認(rèn)為，行業(yè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)則，統(tǒng)一按照2%，最高不超過(guò)2.5%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取。

張亮對(duì)記者表示，“其實(shí)目前購(gòu)房者怨聲載道，大家覺(jué)得高昂的中介費(fèi)與享受到的服務(wù)根本不匹配。”他直言，目前整個(gè)中介行業(yè)，并沒(méi)有以“服務(wù)”為目的，而是“成交”為目的。

作為在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打20年的業(yè)內(nèi)人士，張亮認(rèn)為，當(dāng)前二手房交易市場(chǎng)上最大的問(wèn)題，并不是中介費(fèi)按照成交價(jià)的多少比例來(lái)收取，而是這個(gè)行業(yè)的收入和分配規(guī)則，根本不夠公開和透明。

中介費(fèi)的收取和分配應(yīng)當(dāng)更透明

楊非對(duì)記者披露了四五線城市存在的中介費(fèi)亂象。他介紹，目前四五線城市還存在返中介費(fèi)的現(xiàn)象。譬如中介機(jī)構(gòu)按規(guī)定收取了購(gòu)房者1萬(wàn)元中介費(fèi)，但為了贏得同行的競(jìng)爭(zhēng)，中介機(jī)構(gòu)又將1萬(wàn)元中介費(fèi)返給購(gòu)房者8000元，以此來(lái)吸引客源。張亮稱，“這種做法很多見(jiàn)，這種方式是在搞亂行業(yè)。”

公開信息顯示，美國(guó)和日本的中介費(fèi)均為6%，相較而言，中國(guó)不超過(guò)3%的中介費(fèi)似乎并不高。但張亮認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)中介費(fèi)的問(wèn)題在于，信息不透明，無(wú)論是收取還是分配都不透明。而不少購(gòu)房者也有這樣一種認(rèn)知：不就是帶看了幾套房嗎？這就值十幾萬(wàn)？

中介費(fèi)的所謂服務(wù)，目前包含哪些內(nèi)容？根據(jù)已公開信息，記者整理了二手房交易的相關(guān)環(huán)節(jié)，細(xì)推敲大約有30個(gè)環(huán)節(jié)。

二手房交易的具體環(huán)節(jié)，從房源委托開始，經(jīng)紀(jì)人要進(jìn)行實(shí)地勘察、房源維護(hù)、購(gòu)房資質(zhì)核驗(yàn)、帶看、簽署買賣合同、出具貸款方案、生成網(wǎng)簽、房屋評(píng)估、貸款面簽、審核批貸、繳稅、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、監(jiān)管解凍、網(wǎng)申抵押登記、辦理抵押登記、物業(yè)交割、戶口遷出等大概30個(gè)環(huán)節(jié)。

假設(shè)購(gòu)買1000萬(wàn)的房子，按照目前北京市的中介費(fèi)市場(chǎng)行情，2.7%的中介費(fèi)就是27萬(wàn)，即使按照2%收取，也要20萬(wàn)。這實(shí)際上給購(gòu)房者增加了不小的購(gòu)房成本。除此之外，貸款還有服務(wù)費(fèi)。

經(jīng)紀(jì)人張瑞曾告訴記者，天津市400萬(wàn)以上的房源除收取9.9萬(wàn)的固定中介費(fèi)以外，還會(huì)收取貸款總額千分之五的“貸款服務(wù)費(fèi)”。

張亮指出，目前整個(gè)行業(yè)，買方、賣方、中介，三方在一起就是一個(gè)“黑箱”。各家中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都各有說(shuō)辭，但卻并無(wú)行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)則，更無(wú)行業(yè)的公開透明信息，購(gòu)房者常常一頭霧水，不明所以。

天津市的一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其所在中介機(jī)構(gòu)的傭金是按照公司內(nèi)部系統(tǒng)分配的。但楊非則表示，“目前國(guó)內(nèi)中介費(fèi)分配，均是各中介公司內(nèi)部決策分配，但美國(guó)的分賬系統(tǒng)卻是行業(yè)共識(shí)，業(yè)內(nèi)兩家不同品牌的中介機(jī)構(gòu)，采取的分配系統(tǒng)也相同，而且這套系統(tǒng)相對(duì)公平、公正?！?/p>

張亮指出，我國(guó)的中介市場(chǎng)在規(guī)范性和公開透明方面，應(yīng)當(dāng)向國(guó)外學(xué)習(xí)。他認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)不僅沒(méi)有發(fā)揮讓市場(chǎng)信息對(duì)稱的作用，還在人為的阻礙信息流動(dòng)。

據(jù)了解，目前不少房主會(huì)把所售房源的鑰匙交給所委托的中介持有，而中介機(jī)構(gòu)則多實(shí)施的是人盯人和人盯樓的戰(zhàn)術(shù)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)把房源看得很緊。張亮說(shuō)，鑒于此，同一品牌中介機(jī)構(gòu)的房源，各家分店的信息很多時(shí)候也不及時(shí)共享，因?yàn)楸舜酥g存在競(jìng)爭(zhēng)。而不同品牌中介機(jī)構(gòu)之間，更不可能共享。

張亮透露，中介機(jī)構(gòu)希望客戶簽訂獨(dú)家委托，但是獨(dú)家委托之后其他中介很難獲取房源信息?？蛻粝Ｍ嘀薪閰⑴c，就要去每一家簽訂委托代賣。

能不能讓行業(yè)更公開、更透明，讓中介把房源統(tǒng)一向全行業(yè)公開？張亮指出，目前業(yè)內(nèi)沒(méi)有一套系統(tǒng)來(lái)解決這些問(wèn)題，這也是為什么中介費(fèi)沒(méi)有統(tǒng)一收取標(biāo)準(zhǔn)的主要原因之一。

張亮認(rèn)為，假設(shè)行業(yè)統(tǒng)一了收取和分配標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)信息流動(dòng)會(huì)更順暢，而這，也是行業(yè)當(dāng)前最突出的問(wèn)題。

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