經(jīng)過(guò)2月7日、8日兩天時(shí)間，北京市2023年開(kāi)年首場(chǎng)土拍落下帷幕，這也是北京2022年第五批次集中供地收官。

此次推出的6宗宅地全部出讓，3宗觸頂成交、3宗底價(jià)成交，冷熱分明，共收金132.09億元，成交總面積21.47萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面53.18萬(wàn)平方米。

(資料圖片僅供參考)

總體來(lái)看，此次成交體量與2022年四批次出讓水平相當(dāng)，由于半數(shù)土地達(dá)到價(jià)格上限，北京土地市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)顯著。其中，越秀59億連獲兩宗地，成為此次土拍最大“黑馬”。

2月7日、8日，北京成交6宗宅地，總成交金額132.09億元。資料圖片

越秀59億斬獲兩宗熱門地塊

從整體交易行情來(lái)看，2月8日的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)更為火熱。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天出讓的3宗宅地（即石景山蘋果園地塊、昌平信息園地塊、朝陽(yáng)小紅門地塊）起始總價(jià)63.8億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)均觸及地價(jià)上限，其中2宗地價(jià)觸頂、1宗地價(jià)+現(xiàn)房銷售面積“雙觸頂”成交，收金73.37億元。而值得關(guān)注的是，越秀以總價(jià)59.11億元連落兩宗熱門地塊，包括石景山蘋果園地塊、昌平信息園地塊，成為北京2023年首場(chǎng)土拍（也是2022年第五批次集中供地）的最大“黑馬”。

據(jù)北京鏈家研究院高級(jí)分析師岳微介紹，上述3宗地塊的共同特點(diǎn)是所在區(qū)域雖有持續(xù)供應(yīng)，但所在板塊近兩年內(nèi)并無(wú)新房供應(yīng)，住房需求有較好積累。從結(jié)果上看亦如市場(chǎng)預(yù)期，3宗地塊全部觸及溢價(jià)率上限，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

從單宗地塊來(lái)看，熱度最高的當(dāng)數(shù)昌平信息園地塊。該地塊是采取“限地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房面積+搖號(hào)”方式出讓，起始價(jià)28.8億元，起始樓面價(jià)2.82萬(wàn)元/平方米。當(dāng)天共有14家房企參與報(bào)名：中建玖合、越秀、城建、建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)（600755）、招商、首開(kāi)、中建智地、中海+未來(lái)科學(xué)城、金茂、華潤(rùn)、建工、中鐵、中能建（葛洲壩（600068））。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)14輪線上以及14輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)觸頂后，該地塊進(jìn)入競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)。最終越秀以33.12億元+現(xiàn)房銷售面積4.5萬(wàn)平方米“雙觸頂”以及搖號(hào)，幸運(yùn)地拿下昌平信息園地塊，成交樓面價(jià)3.24萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%；銷售指導(dǎo)價(jià)期房6.2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房6.5萬(wàn)元/平方米。

岳微指出，這也是昌平信息產(chǎn)業(yè)園時(shí)隔兩年再次出讓商品住宅用地。該地塊近海淀、臨地鐵、與小米產(chǎn)業(yè)園一路之隔，現(xiàn)有交通便利，后期規(guī)劃預(yù)期明確，居住需求與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展均有較強(qiáng)潛力。

越秀拿下的另一地塊是石景山蘋果園地塊，共有6家房企參與報(bào)名：中海、首開(kāi)、招商、廈門國(guó)貿(mào)、越秀、建發(fā)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，該地塊起始價(jià)22.6億元，起始樓面價(jià)3.75萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)6輪線上以及19輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)觸頂后進(jìn)入競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)。最終越秀以25.99億元+現(xiàn)房銷售面積1.5萬(wàn)平方米拿下石景山蘋果園地塊，成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，其未來(lái)銷售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)元/平方米。

在岳微看來(lái)，石景山蘋果園地塊區(qū)位條件較好，具有較好的周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目可形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

而朝陽(yáng)小紅門地塊盡管宗地體量較小，但其房地價(jià)差較足，依然引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，共有10家房企參與報(bào)名：華潤(rùn)、金茂、首開(kāi)、建工、龍湖、廈門國(guó)貿(mào)、保利、中建信和、中建東孚、建發(fā)。其中，龍湖是此次參與線下競(jìng)價(jià)的唯一一家民營(yíng)房企。該地塊起始價(jià)12.4億元，起始樓面價(jià)4.11萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)10輪線上以及13輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)觸頂后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由中建東孚以14.26億元拿下，成交樓面價(jià)4.73萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)元/平方米。

3宗地塊底價(jià)成交，京東獲一宅地

從土拍現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)可以看到，房企參與的積極性很高，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)次數(shù)均超過(guò)兩位數(shù)。相比之下，2月7日出讓的3宗宅地因?yàn)榫挥幸患曳科髨?bào)價(jià)，全部是底價(jià)成交。

其中，通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊由新城基業(yè)以底價(jià)10.4億元摘得，樓面價(jià)15631元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米；房山良鄉(xiāng)大學(xué)城地塊由中建智地底價(jià)17.2億元摘得，樓面價(jià)22029元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米（現(xiàn)房4.7萬(wàn)元/平方米）。

據(jù)岳微分析，2月7日底價(jià)成交的3宗地均位于北京當(dāng)前著力發(fā)展的平原新城區(qū)域。其中，通州梨園地塊由于需配建近5000平方米公共設(shè)施并自持商辦綜合體，對(duì)拿地企業(yè)的穩(wěn)定性、資金、開(kāi)發(fā)能力均有較高要求，最終由通州國(guó)資企業(yè)新城基業(yè)拿下。而房山良鄉(xiāng)地塊則全部為住宅用地，居住屬性純粹，最終由在房山區(qū)具有豐厚開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的中建智地競(jìng)得，這有利于該企業(yè)進(jìn)一步深耕區(qū)域，提升整體板塊價(jià)值。

值得關(guān)注的是，亦莊新城0303街區(qū)地塊由京東以底價(jià)31.12億元摘得，樓面價(jià)15988元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。

對(duì)此，岳微認(rèn)為，亦莊核心區(qū)亦莊新城地塊緊鄰京東集團(tuán)，涉及用地種類復(fù)雜，包含較大體量且需自持的綜合性商業(yè)金服用地，主要定位亦莊產(chǎn)業(yè)園內(nèi)工作人群的居住需求，京東底價(jià)競(jìng)得此地塊既有自身打造綜合產(chǎn)業(yè)園方面考慮，也有利于區(qū)域“職住平衡”目的實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該地塊位于亦莊京東總部對(duì)面，該地塊定位剛需，需執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策。京東前期可能會(huì)圍繞職工的住房問(wèn)題進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而其他購(gòu)房者也有認(rèn)購(gòu)的機(jī)會(huì)，“京東拿地說(shuō)明科技類企業(yè)已成為土地市場(chǎng)上的特殊角色，也是科技企業(yè)擴(kuò)張、投資能力增強(qiáng)的體現(xiàn)。此次京東是通過(guò)旗下北京越新公司拿地，而且該公司注冊(cè)時(shí)間不長(zhǎng)，說(shuō)明京東拿地意愿很強(qiáng)。”

北京2023年首場(chǎng)土拍成交情況一覽

圖/中指研究院

越秀、廈門國(guó)貿(mào)等進(jìn)京布局意向強(qiáng)烈

與前幾輪供地相比，此次房企參與土地競(jìng)價(jià)的熱情較高。從出讓規(guī)則看，本輪集中供地實(shí)際為去年集中供地的延續(xù)，在“先規(guī)劃、后發(fā)展，以人定房、產(chǎn)住融合”的供應(yīng)原則下，依然實(shí)施預(yù)申請(qǐng)方式出讓。

在岳微看來(lái)，2022年下半年“金融十六條”“第二支箭”“第三支箭”等政策出臺(tái)，給予房企有力支持，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境得到了切實(shí)改善。疊加2023年初北京市場(chǎng)銷售端回暖的積極態(tài)勢(shì)，有力地提振了房企市場(chǎng)信心。

可以看到，在本次土拍過(guò)程中，“越秀、建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)等國(guó)央企競(jìng)價(jià)積極，南方房企進(jìn)京布局意向強(qiáng)烈。其中，廈門國(guó)貿(mào)自2022年下半年以來(lái)，多次參與北京土拍，在朝陽(yáng)小紅門地塊率先遞交高標(biāo)建設(shè)承諾書，并在石景山蘋果園地塊中觸發(fā)地價(jià)上限，但受制于搖號(hào)，未有斬獲。此外，在京有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的越秀、廈門建發(fā)，也表現(xiàn)出在北京市場(chǎng)長(zhǎng)期深耕的決心，兩家房企舉牌積極、多次競(jìng)價(jià)?！痹牢⑷缡钦f(shuō)。

整體來(lái)看，自2022年以來(lái)，北京市指導(dǎo)價(jià)格空間有所擴(kuò)大，房地價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大，期房及現(xiàn)房備案價(jià)格也進(jìn)行差異化指導(dǎo)，“讓利”開(kāi)發(fā)企業(yè)。值得關(guān)注的是，岳微認(rèn)為，此次出讓地塊均有明確周邊規(guī)劃或配套提升計(jì)劃，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品打造，而且土地供給與居民居住需求更相匹配，有利于北京市逐步實(shí)現(xiàn)“職住平衡”的全局目標(biāo)。

2022年底，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，將試點(diǎn)兩年的“雙集中”供地模式升級(jí)為清單公告制。北京市率先響應(yīng)，已發(fā)布2023年擬供應(yīng)地塊清單。

岳微表示：“隨著出讓模式升級(jí)、市場(chǎng)銷售回暖、融資環(huán)境改善等有利因素不斷匯聚，相信北京2023年土地市場(chǎng)活躍度也將相應(yīng)提升?！?/p>

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