自從2022年6月以來，廣州增城房東小何就沒再準時收到租客的租金，此時距離他們簽訂合同還不到三個月?！安皇腔貜瓦€沒收到工資，就是說手上需要資金周轉(zhuǎn)”。面對租客屢屢遲交租，小何也無奈接受，“問過一圈中介，說是近年增城租賃市場的競爭壓力的確比較大”。

(資料圖片)

而另一邊，中心城區(qū)的出租房則擁有不錯行情。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會昨日（2月7日）發(fā)布的報告，2022年廣州全市監(jiān)測點住宅租金中，遠郊區(qū)域（花都、南沙、增城、從化）租金為19.54元/平方米/月，連續(xù)三年回落；中心區(qū)域（荔灣、越秀、天河、海珠）租金水平為62.29元/平方米/月，自2016年以來保持正增長趨勢。

中心區(qū)域租金相對堅挺

遠郊區(qū)域租金連年下降

廣州市住宅租金動態(tài)監(jiān)測課題組針對國有土地上的電梯樓及樓梯樓住宅，在全市11個區(qū)域劃分65個板塊，選擇379個典型樓盤（社區(qū)）作為動態(tài)監(jiān)測點，定點監(jiān)測其住宅租金的變化。

據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計，2022年廣州全市監(jiān)測點住宅租金為55.35元/平方米/月，同比微幅增長0.35%，漲幅較2021年有所收窄。成交量方面，全市監(jiān)測點租賃成交量同比上漲6.23%，自2020年以來連續(xù)兩年呈現(xiàn)正增長。

2016-2022年全市監(jiān)測點住宅租金走勢

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其中，中心區(qū)域（荔灣、越秀、天河、海珠）租金水平分別為62.29元/平方米/月，自2016年以來保持正增長趨勢；近郊區(qū)域（白云、黃埔、番禺）租金水平有所修復，2022年租金為39.22元/平方米/月，同比微幅上升0.68%；遠郊區(qū)域為19.54元/平方米/月，同比下降3.76%，連續(xù)三年回落。

各行政區(qū)方面，海珠區(qū)同比上升1.27%至57.52元/平方米/月，越秀、天河兩區(qū)同比漲幅較2021年有所減弱，荔灣區(qū)租金繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下探趨勢，整體而言中心區(qū)域租金保持堅挺。黃埔區(qū)受大規(guī)模城市更新影響，部分區(qū)域租賃市場供需不平衡問題較明顯，導致租金上漲2.48%，但漲幅同比（4.71%）收窄。

因外貿(mào)訂單急劇下滑，花都區(qū)皮革外貿(mào)、航空物流產(chǎn)業(yè)受波及，產(chǎn)業(yè)用工需求下降，2020年以來區(qū)域內(nèi)住宅租賃需求有所回落，導致租金呈現(xiàn)下滑趨勢，2022年花都區(qū)住宅租金監(jiān)測點同比以3.56%的幅度領(lǐng)跌全市。從化、南沙、增城三區(qū)同比跌幅分別達到2.27%、1.74%和0.72%。

數(shù)據(jù)來源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會

在各戶型租金單價方面，1房戶型平均租金最貴，達到70.38元/平方米/月，2房戶型平均租金水平為51.48元/平方米/月，3房戶型租金最低，4房及以上戶型普遍以大平層、豪宅為主，租金水平較3房高。

廣州住宅租金回報率有所上升

中心區(qū)域監(jiān)測點住宅租金區(qū)間所占比例中，1500元以下的低租金區(qū)間占比小幅回升，同比上漲2.9個百分點至36.6%。由于存在較多的老舊樓梯樓、單間房源，荔灣區(qū)長壽路、龍津街以及越秀區(qū)礦泉街等成為低租金成交最集中的區(qū)域。

3500元及以上租金同比回落1.8個百分點，1500-2500元（含1500元）與2500-3500元（含2500元）的租金區(qū)間占比同比下降幅度較小。

近三年中心區(qū)域監(jiān)測點住宅租金區(qū)間構(gòu)成

值得關(guān)注的是，2022年平均議價空間為6.12%，同比2021年（5.64%）擴大0.46個百分點。從下半年起各月議價空間持續(xù)走高，至12月達到最大的7.86%。

2022年各月租金議價空間

在租金回報率方面，由于2022年熱門樓盤網(wǎng)簽均價普遍呈跌勢，部分租金堅挺或小幅上升的樓盤租金回報率同比有小幅提升，過半的熱門樓盤租金回報率突破2%，租金的漲幅明顯慢于房價漲幅導致租金回報率不斷被拉低的現(xiàn)象得到一定緩解。

說明：租金回報率 = （租金單價 × 12個月）/（網(wǎng)簽均價）

2022年全市監(jiān)測點平均去化周期為54.92天，同比2021年延長2.25天。具體到各區(qū)方面，海珠區(qū)樓盤最好租，監(jiān)測點房源平均去化周期為47.84天，受布匹產(chǎn)業(yè)集群帶來的龐大就業(yè)人群推動，新港西路、新港中路沿線的樓梯樓、60平方米以下以及月租金在2500-3500元之間的房源頗受市場追捧，去化天數(shù)普遍在30天以內(nèi)。與之相反，花都區(qū)是全市監(jiān)測點房源去化難度最大的區(qū)域，平均去化周期達到64.63天，區(qū)域內(nèi)祈福輝煌臺、駿威廣場、錦尚蓬萊等小區(qū)租盤平均去化周期普遍在2個月以上。

在中心區(qū)域租賃成交占比方面，整體租金價格最高的天河區(qū)租賃成交占比下降2.38個百分點至32.84%，海珠區(qū)亦有1.66個百分點的回落，荔灣區(qū)近三年租賃成交占比變化不大，而越秀區(qū)租賃市場則表現(xiàn)強勢。

近三年中心區(qū)域監(jiān)測點住宅租賃成交比例

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