記者李貝貝 上海報(bào)道

(資料圖)

2023年首周，上海第8批新房陸續(xù)入市，在充足的市場(chǎng)供應(yīng)下，上海新房市場(chǎng)持續(xù)向好。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月2日—8日期間，上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環(huán)比增加38.38%。

值得注意的是，在近期召開的2023年上?！皟蓵?huì)”期間，多位委員針對(duì)推動(dòng)上海房地產(chǎn)健康有序發(fā)展提出了相關(guān)建議，包括限購(gòu)政策適度調(diào)整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價(jià)等。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，盡管1月不是傳統(tǒng)的政策窗口期，但近期樓市暖風(fēng)不斷，住建部、央行接連對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，意味著后續(xù)政策利好將迅速落地兌現(xiàn)。

新年首周上海新房成交高位起步

1月18日，華發(fā)建發(fā)·縵玥二期項(xiàng)目開啟選房，42套建面約99平方米精裝3房吸引了近200組客戶認(rèn)購(gòu)，成功“日光”。同一日，入圍分高達(dá)97分、均價(jià)15萬元/平方米的綠城·外灘蘭庭項(xiàng)目也啟動(dòng)線上選房，111套房源同樣當(dāng)日售罄。

在過去2周內(nèi)，上海新房市場(chǎng)頻現(xiàn)“日光盤”。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計(jì)，1月5日—12日，上海入市7個(gè)新建項(xiàng)目中，鴻印里和建發(fā)華發(fā)古美華庭兩項(xiàng)目全部售罄。其中，1月12日，位于靜安區(qū)的鴻印里項(xiàng)目正式開盤選房，均價(jià)達(dá)到14.2萬元/平方米，入圍分達(dá)到81.4分，再現(xiàn)“千人搖號(hào)”的名場(chǎng)面；位于閔行古美的建發(fā)華發(fā)古美華庭項(xiàng)目推出94套房源，開盤當(dāng)日亦全部售罄。

1月11日，建發(fā)地產(chǎn)旗下的“剛需地鐵盤”建發(fā)熙和府項(xiàng)目開盤去化率達(dá)89%。盡管未能“日光”，但該項(xiàng)目頗受置業(yè)者關(guān)注，甚至出現(xiàn)客戶排長(zhǎng)隊(duì)參觀樣板間的場(chǎng)面?！笆蹣翘幝犱N售講解還要排隊(duì)?！辟?gòu)房者王忻（化名）向《》記者表示。

市場(chǎng)信息顯示，2022年底、2023年初，在市民普遍“陽(yáng)康”后，上海樓市正逐步回溫。來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，新年首周（1月2日—8日），上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環(huán)比增加38.38%。

從區(qū)域分布來看，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，在新年首周，作為成交主力的青浦和嘉定“超常發(fā)揮”。其中青浦新房成交量達(dá)到8.89萬平方米，嘉定則成交8.06萬平方米，兩個(gè)區(qū)成交將近占全市一半成交。而從成交產(chǎn)品來看，中高端產(chǎn)品為主的大格局未變。以新年首周成交數(shù)據(jù)為例，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在成交前十名榜單中，有4個(gè)10萬+產(chǎn)品，其余均為3—6萬元/平方米的首次改善項(xiàng)目。

值得注意的是，該周上榜產(chǎn)品簽約都超過百套，也是歷史上第一次看到這種現(xiàn)象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，排名前3的項(xiàng)目分別為越秀保利嘉悅云上、招商蘇河璽、萬科掌心原舍。以萬科掌心原舍為例，新年首周該項(xiàng)目網(wǎng)簽累計(jì)146套，套均總價(jià)在870萬—920萬元，合院產(chǎn)品套總價(jià)約為950萬—2200萬元。

不過，新房市場(chǎng)熱度回歸的同時(shí)，由于大量新盤入市，二手房市場(chǎng)成交明顯受到擠壓。上海鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼10月的1.65萬套、11月的1.61萬套低位之后，2022年12月，上海二手房成交量持續(xù)下探，當(dāng)月僅成交1.2萬套，環(huán)比下降23%；同比下降30%，成交金額435億元，環(huán)比下降23%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾向《》記者解釋說，2022年12月份成交套數(shù)為全年最低，主要是受到外部客觀原因影響，下半月疫情集中爆發(fā)導(dǎo)致看房和成交下降。不過，楊雨蕾也樂觀地認(rèn)為：“但內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交占比增加，大戶型、高總價(jià)房源成交占比增加，使得年末的整體均價(jià)穩(wěn)中有漲，這也說明有不少改善型需求在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)仍有較為明確的入市意愿?！?/p>

楊雨蕾進(jìn)一步表示，從單月的成交量來看，基本都能維持在1.5萬套的榮枯水平線以上，市場(chǎng)的流動(dòng)性并未枯竭，排除疫情對(duì)市場(chǎng)的擾動(dòng)，鏈家的帶看和新增客戶都比較穩(wěn)定，說明需求并不弱。

樓市全面復(fù)蘇仍然有挑戰(zhàn)

對(duì)于上海新房市場(chǎng)的近期回溫，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著上海逐步全面恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序，置業(yè)信心也將在回暖后止跌企穩(wěn)。當(dāng)前，無論是房地產(chǎn)調(diào)控政策還是市場(chǎng)成交均已處于底部，2023年有望出臺(tái)更多支持性政策，居民對(duì)于收入的預(yù)期以及房地產(chǎn)行業(yè)的信心也將逐步恢復(fù)。

在盧文曦看來，盡管1月不是傳統(tǒng)的政策窗口期，但近期樓市暖風(fēng)不斷，住建部、央行接連對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，意味著后續(xù)政策利好將迅速落兌現(xiàn)?！罢叱鲈皆?，市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)低迷狀態(tài)時(shí)間越快?！北R文曦表示。

2022年上海新房市場(chǎng)新增供應(yīng)保持充足，全年新增供應(yīng)量達(dá)1154萬平方米，同比增長(zhǎng)41.6%。“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年預(yù)計(jì)有不少于300個(gè)項(xiàng)目（新盤）入市，供應(yīng)量仍將維持高位，或?qū)⒊尸F(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化加劇?！?月15日，第一太平戴維斯方面向本報(bào)記者指出。分區(qū)域來看，2023年或?qū)⑹鞘袇^(qū)供應(yīng)大年，黃浦、徐匯、靜安諸多豪宅蓄勢(shì)待發(fā)，一手新房的密集入市，對(duì)購(gòu)房客戶來說或?qū)⑹且粋€(gè)選房大年。2023年新房供應(yīng)預(yù)測(cè)較2022年度有所回落，疊加政策利好，2023年第二季度后，前期積壓的置業(yè)需求有望集中釋放，市場(chǎng)迎來觸底反彈。

而在二手房方面，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀預(yù)計(jì)，在高端二手市場(chǎng)方面，由于一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象仍然明顯，大部分購(gòu)房者首選新房，加上新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，或?qū)⑹沟枚质袌?chǎng)整體需求轉(zhuǎn)淡。

值得注意的是，在近期召開的2023年上?！皟蓵?huì)”期間，多位委員針對(duì)推動(dòng)上海房地產(chǎn)健康有序發(fā)展提出了相關(guān)建議。

例如，上海市政協(xié)委員仇瑜峰在提案中指出，如今，上海購(gòu)房者觀望情緒較重、新樓盤去庫(kù)存壓力較大、城市競(jìng)爭(zhēng)加劇，建議上海應(yīng)適當(dāng)放寬限購(gòu)政策，增加對(duì)剛性需求和改善需求的支持，為人口流入、人才引進(jìn)創(chuàng)造條件。

而上海市政協(xié)委員丁祖昱、張琦、葉峻則共同在《關(guān)于上海調(diào)整樓市四限政策的建議》提案中指出，為了抓緊市場(chǎng)窗口期，使調(diào)控政策先于市場(chǎng)全面下行來臨之前，有必要基于上海樓市現(xiàn)狀作出一些符合市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整，包括限購(gòu)政策適度調(diào)整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價(jià)。

例如，該提案建議上海有條件、分區(qū)域地試點(diǎn)放松限購(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)域、外地戶籍購(gòu)房要求從5年社保縮短至2年；在放松限貸方面：建議及時(shí)調(diào)整認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，在貸款還清的前提下，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。

記者看到，臨近春節(jié)，上海新房市場(chǎng)成交行情有所回落。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（1.9—1.15）新建商品住宅成交面積23.24萬平方米，環(huán)比減少34%。有受訪人士謹(jǐn)慎指出，從近期新房的表現(xiàn)還是反映出當(dāng)下市場(chǎng)處于割裂態(tài)勢(shì)，熱盤很熱，冷盤依舊冷，全面復(fù)蘇仍然有挑戰(zhàn)。

“短期面臨農(nóng)歷新年的淡季，市場(chǎng)重心逐漸不在交易層面上，部分首改類產(chǎn)品還能做最后一波搶收。供應(yīng)回落在意料之中，后續(xù)也會(huì)逐步傳導(dǎo)至交易層面。隨著利好不斷提振市場(chǎng)信心，市場(chǎng)正好利用淡季盤整的窗口期理解和消化政策，蓄勢(shì)未來行情?！北R文曦樂觀表示。

關(guān)鍵詞： 政協(xié)委員