廣州二手房參考價(jià)取消了？

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者登錄鏈家等房產(chǎn)平臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)，之前被列入“廣州二手住房交易參考價(jià)格”的96個(gè)小區(qū)已展示出真實(shí)掛牌價(jià)，同時(shí)政府參考價(jià)仍有顯示。相比之下，中原地產(chǎn)、安居客等平臺(tái)則只顯示政府參考價(jià)。

(資料圖)

12月26日，廣州房產(chǎn)中介謝林（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，貝殼找房更改了外網(wǎng)呈現(xiàn)形式，可以展示真實(shí)的掛牌價(jià)了，指導(dǎo)價(jià)也同時(shí)存在。

值得注意的是，有廣州房產(chǎn)中介在12月22日向記者表示，目前廣州二手房參考價(jià)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性取消。不過(guò)也有其他的廣州房產(chǎn)中介指出，這件事情還有待落實(shí)。

對(duì)此，《華夏時(shí)報(bào)》記者于12月27日通過(guò)廣州12345咨詢二手房參考價(jià)是否仍存在，但截至發(fā)稿，相關(guān)部門(mén)尚未就此事作出回應(yīng)。

而廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在12月21日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)則表示，參考價(jià)存在，對(duì)于已進(jìn)入過(guò)快下行通道中的商品房交易量，卻可能是（使之）更加惡化的一個(gè)因素，因此，當(dāng)樓市的主題轉(zhuǎn)向穩(wěn)定、擴(kuò)內(nèi)需、防風(fēng)險(xiǎn)并重時(shí)，二手房參考價(jià)退出，也在情理之中，但退出這一個(gè)動(dòng)作對(duì)樓市沒(méi)有太大的作用。

廣州二手房參考價(jià)“名存實(shí)亡”

廣州的“二手房參考價(jià)制度”于2021年8月31日發(fā)布，主要是針對(duì)成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格。

同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開(kāi)展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

在這之前已有多個(gè)城市發(fā)布該制度，如深圳、上海、東莞、寧波、西安。其中，深圳是首個(gè)出臺(tái)該類(lèi)型政策的城市。2021年2月8日，深圳住建局出臺(tái)《關(guān)于建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》新規(guī)，首次公布深圳全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。

為何廣州會(huì)選擇在2021年下半年推出二手房參考價(jià)制度？

對(duì)此，當(dāng)時(shí)有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州二手房市場(chǎng)異?；钴S促使相關(guān)政策出臺(tái)。

克而瑞數(shù)據(jù)指出，2021年6月，即使存在廣州二手房增值稅2年變5年、各大銀行二手房貸批復(fù)周期長(zhǎng)、新房限價(jià)導(dǎo)致一二手價(jià)格倒掛等綜合因素，廣州二手房成交量也有8070套，2021年7月則有8894套網(wǎng)簽。另外，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)2021年8月（統(tǒng)計(jì)周期為2021年7月26日至2021年8月25日），廣州全市二手住宅共網(wǎng)簽8535宗和82.17萬(wàn)平。

相比之下，廣州二手房參考價(jià)制度出臺(tái)后，2021年9月廣州二手房成交套數(shù)為6191套，環(huán)比下降26.9%，同比下跌55.9%。

不過(guò)，李宇嘉指出，對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，參考價(jià)是2021年下半年那段特殊時(shí)間，即房地產(chǎn)過(guò)于狂熱下的政府介入，也是行政干預(yù)措施。事實(shí)上，后期廣州也并未像深圳一樣，將參考價(jià)和貸款評(píng)估價(jià)對(duì)等起來(lái)，事實(shí)上的作用并不大，參考價(jià)也并不是廣州房?jī)r(jià)下跌的主因。

其實(shí)，早在今年5月底，就有廣州房產(chǎn)中介就向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，“廣州現(xiàn)在二手房交易是參考銀行評(píng)估價(jià)的，指導(dǎo)價(jià)現(xiàn)在沒(méi)那么重要了。”而據(jù)記者了解，目前廣州的二手房都是按實(shí)際成交價(jià)進(jìn)行貸款，不過(guò)，深圳二手房交易仍嚴(yán)格按照參考價(jià)貸款。

“個(gè)人感覺(jué)，廣州比較大，有些地方像增城、從化這些地方本來(lái)就價(jià)格低，很難統(tǒng)一執(zhí)行，還有一直宣傳的廣佛同城，廣州+佛山兩個(gè)城市太大了，如果深圳要是放開(kāi)肯定一下就火起來(lái)了?！鄙钲诜慨a(chǎn)中介陳林（化名）在12月22日向《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)道。

陳林還提及，深圳二手房參考價(jià)是否會(huì)取消仍是個(gè)未知數(shù)，不過(guò)深圳二手房現(xiàn)在基本上都是按參考價(jià)賣(mài)的。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交，接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%，可見(jiàn)目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。

圖源：樂(lè)有家研究中心

此外，樂(lè)有家研究中心還指出，11月深圳低于參考價(jià)的二手掛牌房源為7%，接近參考價(jià)的二手掛牌房源超20%，相較前兩個(gè)月呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)。而從業(yè)主掛牌價(jià)來(lái)看，業(yè)主仍在持續(xù)讓利，尤其在年底，迫于債務(wù)壓力或急需置換的業(yè)主，掛牌價(jià)進(jìn)一步下調(diào)。

廣州樓市今年成交持續(xù)低迷

李宇嘉指出，近三個(gè)月，廣州二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、0.6%。從跌幅來(lái)看，在一二線熱點(diǎn)城市中排名靠前，一線城市中跌幅最大。部分樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)跌穿了指導(dǎo)價(jià)。而且，當(dāng)前廣州二手房掛牌量迅速攀升，據(jù)報(bào)道已經(jīng)超過(guò)了12萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。供應(yīng)量攀升，更加劇了房?jī)r(jià)下跌的壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市今年以來(lái)成交持續(xù)低迷，目前庫(kù)存持續(xù)攀升。截至今年11月底，廣州新房庫(kù)存11.8萬(wàn)套，去化周期18.9個(gè)月。其中，11個(gè)行政區(qū)域新房去化周期皆高于12個(gè)月。而11月廣州新房供求萎縮明顯，成交均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平，環(huán)比下降10%。

此外，鏈家網(wǎng)站顯示廣州在售二手房已超過(guò)12.6萬(wàn)套。而據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，今年3月份的時(shí)候，廣州二手房掛牌數(shù)量剛過(guò)10萬(wàn)套。去年7月，掛牌量還在8萬(wàn)套左右。

“不管是出于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售的角度，或者是出于扭轉(zhuǎn)價(jià)格下行和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的循環(huán)，退出二手房指導(dǎo)價(jià)，有一定的作用和意義。因?yàn)?，?duì)于很多買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，既然很多房子低于參考價(jià)成交，那么現(xiàn)在高于參考價(jià)的，可能未來(lái)還會(huì)下跌。但問(wèn)題是，即便跌穿了參考價(jià)，也不一定會(huì)成交，更大可能是加劇悲觀預(yù)期?！崩钣罴握f(shuō)道。

12月19日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人提到，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

李宇嘉建議，住房市場(chǎng)信心和購(gòu)買(mǎi)力回升，除了要退出行政性干預(yù)政策，更要修復(fù)疫情對(duì)居民收入和預(yù)期的沖擊，加快處置風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)和保交樓。近期，疫情擴(kuò)散對(duì)生產(chǎn)生活的干擾超出了預(yù)期，線下生產(chǎn)生活辦公等都受到?jīng)_擊。當(dāng)務(wù)之急是提振居民收入，恢復(fù)市場(chǎng)信心。另外，也需要對(duì)存量房貸降利率以減輕負(fù)擔(dān)。2017-2021年商品房超高位運(yùn)行，現(xiàn)在把這部分房貸的利率降下來(lái)，減少居民月供支出，才能激活生活消費(fèi)和內(nèi)需。整體樓市穩(wěn)定和回升，即便樂(lè)觀估計(jì)，至少得到明年年中。

關(guān)鍵詞： 名存實(shí)亡