兩天時(shí)間里，龍光集團(tuán)(下稱“龍光”)的股價(jià)如同坐上了過(guò)山車。

(資料圖)

11月8日，復(fù)牌的龍光以0.5港元的價(jià)格高開，但開盤后便直線下挫，期間一度跌至0.4港元，截至收盤跌15.15%，總市值進(jìn)一步縮水至23.88億港元。而就在前一日(7日)停牌前，該公司股價(jià)才大漲11.24%，彼時(shí)市場(chǎng)推測(cè)其大漲停牌或是由于債務(wù)重組有了新進(jìn)展。

停牌原因很快被揭曉。

當(dāng)日晚間，龍光公告稱公司及旗下兩家全資附屬公司于11月7日收到Citicorp International Limited(花旗國(guó)際有限公司)提出的清盤呈請(qǐng)，其表示將尋求法律措施以堅(jiān)決反對(duì)呈請(qǐng)，并采取一切必要行動(dòng)保障公司的合法權(quán)利。

等不及的債權(quán)人

從公告內(nèi)容來(lái)看，Citicorp International Limited此番代表的是2025年到期、5.75%優(yōu)先票據(jù)的相關(guān)系列票據(jù)的少數(shù)票據(jù)持有人。

2020年1月，龍光發(fā)行了一筆本金總額3億美元的優(yōu)先票據(jù)，用作現(xiàn)有債務(wù)再融資。該票據(jù)起息日為2020年1月14日，每半年付息，到期日為2025年1月14日，目前未償還余額為3億美元。截至發(fā)稿，該筆票據(jù)價(jià)格已經(jīng)跌至8.424美元。

按正常流程來(lái)看，這筆票據(jù)原本應(yīng)在今年7月14日支付利息，若算上30天的寬限期，最終付息日截止時(shí)間為8月14日。不過(guò)就在8月7日，龍光宣布將暫停支付5筆境外票據(jù)的到期利息，其中便包括上述2025年到期、利息5.75%的票據(jù)。

很明顯，從宣布違約到發(fā)起清盤呈請(qǐng)僅約三個(gè)月時(shí)間，債權(quán)人的耐心已經(jīng)所剩無(wú)幾。

在匯生國(guó)際融資總裁黃立沖看來(lái)，債權(quán)人發(fā)起清盤呈請(qǐng)更多是為了給房企施壓，倒逼其償還債務(wù)，“在房企的積極溝通下，多數(shù)清盤呈請(qǐng)的最終結(jié)果都是與投資人達(dá)成和解，繼而撤回相關(guān)呈請(qǐng)”。

他直言，提出清盤后，房企可向法院抗辯，這一過(guò)程的時(shí)間成本不低，同時(shí)在過(guò)往案例中，法院對(duì)此類呈請(qǐng)的判定較為審慎，會(huì)考慮此舉是否將損害其他債權(quán)人的利益以及是否會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生不利影響。

龍光亦在公告中強(qiáng)調(diào)，公司一直致力于積極與境外債權(quán)人進(jìn)行友好洽商，自8月下旬以來(lái)，其就框架性整體債務(wù)管理方案與多個(gè)組別的債權(quán)人溝通協(xié)商，目前已取得了多位債權(quán)人發(fā)出的意向性支持函，他們?cè)敢獗M快與公司達(dá)成相關(guān)方案，推動(dòng)整體債務(wù)管理方案的實(shí)施落地。

有相關(guān)媒體報(bào)道稱，該公司已于11月3日向機(jī)構(gòu)投資人提交了一份境內(nèi)債務(wù)全面重組方案，若該方案獲準(zhǔn)通過(guò)，將是繼富力后第二個(gè)房企境內(nèi)債重組案例。目前，該公司境內(nèi)債整體債務(wù)金額超200億元，截至6月末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為143.52億元。

境外債方面，數(shù)據(jù)顯示，除部分離岸銀團(tuán)貸款，龍光未來(lái)6年內(nèi)有13筆境外債到期，債務(wù)總規(guī)模約56億美元，到期時(shí)間主要集中在2025年、2026年，2022年及2023年到期的境外債合計(jì)規(guī)模約11.5億美元。

這樣的債期結(jié)構(gòu)也意味著，即便境內(nèi)債重組成功，龍光在未來(lái)數(shù)年內(nèi)的償債任務(wù)依然不輕，尤其是在目前新房市場(chǎng)銷售低迷、行業(yè)流動(dòng)性緊縮的大環(huán)境下。

困局待解

今年以來(lái)，受行業(yè)深度調(diào)整影響，開發(fā)商自身“造血”能力大幅下降，展期成了行業(yè)常態(tài)。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，房企信用債展期規(guī)模達(dá)到473.6億元，海外債展期規(guī)模1031.7億元，合計(jì)約1505.3億元。

信用風(fēng)險(xiǎn)的彌漫導(dǎo)致企業(yè)融資受阻，民營(yíng)房企再融資更是艱難，部分出險(xiǎn)房企只得引入AMC進(jìn)行資產(chǎn)盤活，化解債務(wù)，進(jìn)行紓困。

以佳兆業(yè)為例，自去年陷入流動(dòng)性困境，公司旗下的廣州南沙地王項(xiàng)目悅伴灣全部股權(quán)便轉(zhuǎn)讓給平安信托，而后在AMC中國(guó)信達(dá)的牽頭下，該項(xiàng)目以代建模式被盤活。

該項(xiàng)目是中國(guó)信達(dá)介入出險(xiǎn)房企紓困首個(gè)成功落地的項(xiàng)目，彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這種資產(chǎn)盤活方式有利于企業(yè)加速回籠資金，推動(dòng)項(xiàng)目本身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，多方共贏。

但其實(shí)這種模式的成功并不容易，資產(chǎn)盤活過(guò)程中，項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰、資產(chǎn)是否能夠抵債、價(jià)值評(píng)估等都是各方需要考慮的因素。合生不動(dòng)產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理鄔伯特曾在觀點(diǎn)地產(chǎn)的資本圓桌論壇上表示，資產(chǎn)盤活很重要的一點(diǎn)是要如何提升底層的資產(chǎn)價(jià)值。

另一方面，在浦贏資產(chǎn)創(chuàng)始人兼CEO丁亞明看來(lái)，通過(guò)重組、重整實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目重生將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)間企業(yè)卸重前行的主要模式，“重組可以是債務(wù)重組、資產(chǎn)抵債、資產(chǎn)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，以此來(lái)解決問(wèn)題”。

他指出，不良資產(chǎn)的處置本質(zhì)上是信任危機(jī)，各方首先需要互相信任，再者降低預(yù)期，做出讓步，而重整則要遵循法律，披露所有的債務(wù)問(wèn)題，鎖定資產(chǎn)，并根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行出售、剝離，最后通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值。

整體來(lái)看，項(xiàng)目資產(chǎn)的盤活仿佛一場(chǎng)橫跨法律、金融、地產(chǎn)多個(gè)領(lǐng)域的“綜合考試”，能通過(guò)的考生寥寥無(wú)幾。也是因此，盡管出險(xiǎn)房企積極化債，政策、金融機(jī)構(gòu)出手幫扶，但陷入流動(dòng)危機(jī)的房企依然難以走出泥沼。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年至今，在房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的蔓延下，已有35家房企對(duì)旗下債券計(jì)劃展期或展期成功，更有包括花樣年、恒大、新力、大發(fā)、福晟國(guó)際等在內(nèi)的十余家開發(fā)商境外主體收到清盤呈請(qǐng)。

而這份清單仍有繼續(xù)拉長(zhǎng)的可能。數(shù)據(jù)顯示，2022年剩余時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)仍有537億美元的借款到期，明年第一季度到期的規(guī)模為723億美元，“房地產(chǎn)行業(yè)至少有2920億美元的在岸和離岸借款將于2023年底到期”。

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