金秋十月，是豐收的季節(jié)，房地產(chǎn)銷售市場也迎來了久違的暖意。

日前，億翰智庫發(fā)布《2022年1-10月中國典型房企銷售業(yè)績研究報告》，10月單月，百強房企實現(xiàn)銷售業(yè)績(全口徑)6091億元，較9月略有增長。其中，TOP10/20/30/50房企單月業(yè)績環(huán)比漲幅分別為2%、7%、3%、7%。

(資料圖片)

分房企來看，碧桂園以4033億元穩(wěn)居榜首，保利發(fā)展（600048）、萬科分居亞、季軍，三家銷售金額合計超1.1萬億元。此外，10月中海、招商蛇口（001979）、華潤的表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于30%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從排行榜可以看出，今年總體上房企銷售的格局已經(jīng)基本定型。包括碧桂園、萬科、保利等排名靠前的房企，屬于今年“不容易”市場下成績較好的代表。

穩(wěn)健型房企獲得市場青睞

經(jīng)歷了7/8月的冷淡行情，多家房企在“金九銀十”期間加大營銷優(yōu)惠力度，如特價房、買房送車位、買房送物業(yè)費、首付分期、0息首付、7天無理由退房、折扣券等，吸引消費者關(guān)注度，對銷售業(yè)績的釋放起到了一定作用。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5710億元，環(huán)比增長10%。其中超半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。10月，超6成百強房企業(yè)績再次實現(xiàn)環(huán)比增長，部分房企增幅更是高于30%。

值得注意的是，相比經(jīng)營壓力大或已經(jīng)出險的房企，碧桂園、保利、萬科等一批穩(wěn)健型房企(包括優(yōu)質(zhì)民企、國央企)的營銷動作更加明顯。億翰智庫分析，主要原因在于在市場冷清、悲觀情緒蔓延、信心不足的背景下，出險房企已經(jīng)很難再通過所謂的讓利吸引客流，而穩(wěn)健型房企則尚有一定優(yōu)勢存在，營銷端的讓利仍能在客流吸引上發(fā)揮作用。

如碧桂園“金秋購房節(jié)”放出超10萬張購房折扣券，覆蓋全國30省市區(qū)、260城，時間跨度從9月23日-10月10日。萬科多個城市公司借助38周年司慶契機紛紛開展優(yōu)惠活動，其中長沙萬科推出100套特價房，總價優(yōu)惠超1000萬元。保利浙江推出聯(lián)動優(yōu)惠福利，活動期間每成交100套，購房者可享受優(yōu)惠1%-5%。金地東莞聯(lián)合六大在售樓盤發(fā)起“金地金秋五折購房節(jié)”，最低可享5折優(yōu)惠。

億翰智庫指出，穩(wěn)健型房企表現(xiàn)優(yōu)于其他企業(yè)，除了營銷、政策作用外，企業(yè)屬性的先天優(yōu)勢起到?jīng)Q定性作用，在冷清氛圍蔓延、信心缺失的背景下，背景優(yōu)勢本身就是增信的最佳方式，因而更容易獲得市場青睞，也更容易修復(fù)缺失的信心。

優(yōu)質(zhì)民企獲中債增信

房企銷售數(shù)據(jù)階段性修復(fù)，發(fā)債融資環(huán)比亦有改善。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，100家重點房企發(fā)債達372.1億元，環(huán)比增加95.1%；其中境內(nèi)發(fā)債308.7億元，環(huán)比增加61.9%；中期票據(jù)發(fā)行149.8億元，環(huán)比增加11.2%。

雖然境內(nèi)發(fā)債主體仍然以央企國企為主，但同樣也有部分經(jīng)營情況良好的民營房企完成發(fā)行了中債增擔保中期票據(jù)。

其中，碧桂園地產(chǎn)集團于9月19日在公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，本金總額為15億元，為期三年，票面利率為3.2%。據(jù)悉，此次發(fā)債吸引了包括國有大行、股份行及非銀機構(gòu)等多家機構(gòu)踴躍參與投標，認購倍數(shù)達2.86倍。

值得一提的是，此期中票發(fā)行由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，即當被擔保對象發(fā)生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應(yīng)盡的全部義務(wù)。據(jù)了解，這一舉措被視為在今年4月監(jiān)管方提出的通過創(chuàng)設(shè)信用保護工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持的再升級，體現(xiàn)了監(jiān)管機構(gòu)對碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企基本面以及持續(xù)經(jīng)營能力的認可。

數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園信用狀況良好，是為數(shù)不多仍能進行全品種融資的民營房企。在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，其已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元人民幣，配售新股折合24.1億元人民幣；去年下半年至今，境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計61億元、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計87億元。

另據(jù)8月底碧桂園中期業(yè)績報告披露，公司總借貸余額進一步降至2936.8億元，比去年底再降7.6個百分點。期末公司凈負債率為48.1%，連續(xù)多年維持60%以下的低位，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。期末集團現(xiàn)金余額約1479.8億元，在手資金充裕。

嚴躍進表示，針對碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企的融資新政策，也說明相關(guān)部門關(guān)注此類企業(yè)的發(fā)展。某種程度上也是希望此類示范房企真正在債券融資方面順暢，這也是穩(wěn)定房地產(chǎn)的一項重要工作。

“保交樓”釋放積極信號

積極推貨去化的同時，保交樓成為各大房企下半年的工作重點。

今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。

之后，全國多地紛紛出臺“保交樓”的相關(guān)舉措，如“一樓一策”“一對一幫扶”等。其中，鄭州由中心城市基金下設(shè)紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目。

此外，各地還陸續(xù)出臺新規(guī)強化預(yù)售資金監(jiān)管。其中，長沙要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當?shù)亍?，?yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

一位龍頭房企負責人表示，8月以來，多地陸續(xù)提高了商品房預(yù)售監(jiān)管資金的比例，有的可達100%，此舉將最大程度保障項目如期交付。

具體到房企，碧桂園克服來自市場下行、疫情反復(fù)、合作方變化等方面的不利影響，積極調(diào)動資金和資源，推動項目進度，按時按質(zhì)保證了數(shù)量龐大的產(chǎn)品交付。數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯(lián)營公司已在30個省市區(qū)、267座城市、910個區(qū)縣，累計合同交付共45萬套房屋，這在當前市場環(huán)境下殊為不易。

克而瑞表示，整體來看，目前行業(yè)格局正從“強者恒強”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強”。中長期來看，行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經(jīng)營、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

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