10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降或持平，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅一落一升、二三線城市降幅擴(kuò)大。

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近一段時(shí)間以來(lái)，“穩(wěn)樓市”政策密集出臺(tái)。9月30日，中國(guó)人民銀行決定自2022年10月1日起，人民銀行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

“在房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步支持下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三季度?！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，在重點(diǎn)城市加快優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推盤推動(dòng)下，樓市可能于國(guó)慶節(jié)后在重點(diǎn)城市率先有所轉(zhuǎn)暖，并可能在年底對(duì)更多二、三線城市產(chǎn)生帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)四季度銷售跌幅有所收斂。

房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量增多

從環(huán)比來(lái)看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格一降一平，二三線城市環(huán)比下降。9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《》記者，7月份以來(lái)，受資金鏈緊張影響，開發(fā)商降價(jià)促銷，且9月份降價(jià)促銷力度加大，新房?jī)r(jià)格跌幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，一線城市漲幅從7月份持續(xù)收窄后，9月份出現(xiàn)了今年以來(lái)首次下跌，主要原因在于廣州、深圳下跌導(dǎo)致一線城市整體由漲轉(zhuǎn)跌。

從同比來(lái)看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅一落一升，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲1.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。二線城市和三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格均為負(fù)增長(zhǎng)，且降幅均比上月有所擴(kuò)大。

此外，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量也在增多。9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)；同比下降城市分別有50個(gè)和63個(gè)，比上月分別增加1個(gè)和2個(gè)。

9月商品房銷售邊際好轉(zhuǎn)

1至9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%，降幅較1至8月份有所擴(kuò)大。商品房銷售方面，1至9月份，商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降26.3%，降幅均較1至8月份收斂。

“房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出供給端壓力略大、銷售端努力修復(fù)、價(jià)格端相對(duì)樂觀的特點(diǎn)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)商品房銷售整體處于盤整階段，銷售金額和銷售面積在9月份出現(xiàn)了比較明顯的拉升，說明各地“穩(wěn)樓市”政策正在發(fā)力見效。

針對(duì)9月商品房銷售數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，9月份各地政策優(yōu)化節(jié)奏較7、8月份明顯加快，疊加房企推盤節(jié)奏和營(yíng)銷力度加大，市場(chǎng)活躍度有所改善。9月份單商品房銷售面積和金額環(huán)比均增長(zhǎng)，同比降幅收窄。

另外，1至9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降5.3%；房屋竣工面積下降19.9%，降幅較1至8月收窄。對(duì)此，李宇嘉表示，房屋竣工面積降幅收窄說明近期保交樓政策力度加大，取得了積極效果。預(yù)計(jì)保交樓形勢(shì)繼續(xù)向好，從而對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢(shì)有積極作用。

談及后期房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)，陳文靜表示，短期來(lái)看，四季度仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)修復(fù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)減弱，四季度投資額同比降幅或進(jìn)一步收窄，但全年投資下行趨勢(shì)難改。

政策發(fā)力激發(fā)市場(chǎng)活力

9月份以來(lái)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等部門持續(xù)釋放利好政策，10月以來(lái)，已有多地跟進(jìn)落地相關(guān)舉措。專家普遍認(rèn)為，這些政策措施出臺(tái)釋放了在堅(jiān)持“房住不炒”基礎(chǔ)上，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，目前已有10余個(gè)城市首套房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代。陳文靜表示，降低房貸利率有利于降低購(gòu)房成本，促進(jìn)置業(yè)需求入市。當(dāng)前政策效果開始顯現(xiàn)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月國(guó)慶假期后的兩周，重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比降幅收窄。短期來(lái)看，各地優(yōu)化政策的節(jié)奏有望持續(xù)，政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)，疊加去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒或進(jìn)一步修復(fù)。

“樓市正在出現(xiàn)良好跡象，后續(xù)關(guān)鍵要看保交樓和銷售端，因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)關(guān)系到需求端的信心能否穩(wěn)定住。只要新房能竣工交付，開發(fā)商積極降價(jià)促銷，需求就會(huì)慢慢穩(wěn)定住?！崩钣罴伪硎?，預(yù)計(jì)伴隨保交樓取得積極進(jìn)展，新房?jī)r(jià)格降低，能帶動(dòng)有效需求入場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)，開工、拿地積極性增加，暢通房地產(chǎn)良性循環(huán)。

值得關(guān)注的是，黨的二十大報(bào)告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，指明了下階段房地產(chǎn)政策的方向。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)政策仍將聚焦支持合理住房需求，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，同時(shí)住房租賃市場(chǎng)也將迎來(lái)快速發(fā)展期。

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