國(guó)慶節(jié)后，多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了房企融資月度報(bào)告。整體來(lái)看，9月房企融資總量環(huán)比增加明顯，融資成本繼續(xù)保持低位。

中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形式稍有好轉(zhuǎn)。行業(yè)平均利率為3.67%，同比下降2.14個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。

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克而瑞近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示出，上個(gè)月房企融資有所回暖。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。不過，房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近年來(lái)低位。

值得注意的是，自引入中債信用增進(jìn)投資公司（中債增）進(jìn)行增信擔(dān)保以來(lái)，上個(gè)月碧桂園、美的置業(yè)等多家示范房企實(shí)現(xiàn)增信發(fā)債也是一大特點(diǎn)。在此背景下，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來(lái)增信發(fā)債房企有望擴(kuò)圍。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在接受證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)表示，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，增信融資起到了示范作用，表明了監(jiān)管方對(duì)房企合理融資和信用債這一融資渠道的支持態(tài)度，有利于帶動(dòng)資金重歸房地產(chǎn)行業(yè)；對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，打破了當(dāng)前持續(xù)低迷的融資環(huán)境的僵局，為行業(yè)打通了新的融資渠道。

融資總量環(huán)比增加

中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%。從融資結(jié)構(gòu)看，9月信用債規(guī)模占比47.3%，海外債占比0%，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升10.6%，環(huán)比上升30.8%；信托融資同比下降73.2%，環(huán)比下降42.3%；ABS融資同比上升41.1%，環(huán)比上升26.0%。9月公開發(fā)行市場(chǎng)略有修復(fù)，信托變動(dòng)較大。

克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示出，9月房企融資總額增加明顯。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權(quán)融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%；9月資產(chǎn)證券化融資24.84億元，環(huán)比減少55.7%，同比減少83.1%。

就房企發(fā)債方面，9月房企發(fā)債372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。其中，境內(nèi)發(fā)債308.7億元，環(huán)比增加61.9%，同比增加24.7%。其中，公司債發(fā)行117.9億元，環(huán)比增加210.3%，同比減少0.8%；中期票據(jù)發(fā)行149.8億元，環(huán)比增加11.2%，同比增加279.2%。

克而瑞分析師認(rèn)為，房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位,可見房企融資難問題仍然較為突出。另一方面，境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國(guó)企，此外還有部分經(jīng)營(yíng)情況良好的民營(yíng)房企，在9月完成發(fā)行了中債增擔(dān)保中期票據(jù)。

在融資成本方面，整體看，房企融資成本繼續(xù)保持低位成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%，環(huán)比上升0.16pct，同比下降1.93pct。

中指研究院分析師則表示，受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響，房企融資成本進(jìn)一步下降。從融資利率來(lái)看，9月融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。

房企增信發(fā)債受關(guān)注

值得一提的是，上個(gè)月，多家示范房企均實(shí)現(xiàn)了增信發(fā)債也是房企融資市場(chǎng)一大特點(diǎn)。

9月下旬，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告稱，旭輝中國(guó)于2022年9月21日發(fā)行規(guī)模為12億元的2022年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模12億元，期限示范房企三年，票面利率為3.22%，該筆票據(jù)由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，這意味著，自引入“中債增”進(jìn)行增信擔(dān)保以來(lái)，五家示范房企都實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)債的發(fā)行。

回溯來(lái)看，8月16日，有市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動(dòng)性支持；監(jiān)管部門近期指示中債增對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，涉旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股（601155）等示范民營(yíng)房企。

此后，龍湖集團(tuán)飲得頭啖湯，其于8月23日公告，擬發(fā)行15億元中票，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00％-4.30％，該筆中期票據(jù)為中債增按照市場(chǎng)化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

中指研究院分析師表示，9月先后有美的置業(yè)、新城、碧桂園、旭輝發(fā)行中票，共融資47億元，并且發(fā)行票面利率在3.20%-3.33%之間，低于前期相關(guān)民企發(fā)行的無(wú)增信信用債，與國(guó)央企發(fā)行利率基本持平。另有多家房企在與中債增積極溝通，未來(lái)第二批房企有望發(fā)行中債增擔(dān)保中票。

中金公司（601995）也認(rèn)為，示范房企增信發(fā)債支持，融資條件改善，預(yù)計(jì)未來(lái)增信發(fā)債房企有望擴(kuò)圍。

“對(duì)于自身負(fù)債規(guī)模及結(jié)構(gòu)尚可、只是暫時(shí)資金緊缺的房企來(lái)說(shuō)，注入一部分資金可幫助其緩解短期壓力，通過恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)銷售等方式重新建立自己的現(xiàn)金流，這樣發(fā)債融資便起到了撬動(dòng)作用。假如此類企業(yè)成功發(fā)行債券，將為市場(chǎng)帶來(lái)很好的示范作用，會(huì)鼓勵(lì)更多的企業(yè)加入發(fā)行隊(duì)伍。對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，打破了當(dāng)前持續(xù)低迷的融資環(huán)境的僵局。”劉水認(rèn)為。

不過也有觀點(diǎn)指出，增信發(fā)債能否解決房企現(xiàn)金流難題有待觀察。國(guó)金證券認(rèn)為，目前融資增信規(guī)模相對(duì)有限、示范房企增信融資規(guī)模占期末現(xiàn)金余額平均比重僅為5.2%，增信覆蓋的房企范圍較小、已覆蓋房企資產(chǎn)占全行業(yè)資產(chǎn)比重僅為13%。中期來(lái)看，房企現(xiàn)金流持續(xù)企穩(wěn)仍需回歸到地產(chǎn)銷售改善上來(lái)。

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